공동사업 현물출자 후 신축주택 양도 시 취득가액 및 세율

요지

구 주택을 공동사업에 현물출자하여 취득한 신축주택의 취득가액은 현물출자일 현재의 토지 등 가액과 공사비의 합계액임 토지보유기간에 따른 세율(40%)과 주택부수토지 보유기간에 따른 세율(40%) 중 유리한 세율을 적용함

회신

귀 서면질의의 경우, 거주자가 보유하고 있는 주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하여 거주목적으로 취득한 신축주택과 그 부수토지를 양도하여 양도차익을 계산할 때 신축주택과 그 부수토지의 취득가액은 기존 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-2953, 2007.10.15.)를 참조하시기 바랍니다.
신축주택의 취득일인 사용승인일(신축주택의 부수토지는 현물출자일)부터 양도일까지의 기간이 1년 미만(신축주택의 부수토지인 기간은 1년 미만이고 나대지인 기간은 2년 미만)인 경우 신축주택(신축주택의 부수토지 포함)의 과세표준에 ⁠「소득세법」(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)제104조제1항제2호 및 제3호에 규정된 100분의 40의 세율을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2009.09.22. 갑은 서울시 ××구 ××동 244-18 ◎◎빌라 B동 202호를 취득하여 거주하던 중

  - 2015.7.17. ◎◎빌라에 거주하고 있는 24명이 공동사업 신축주택 판매사업을 위하여 각자 보유중인 토지, 건물을 공동사업에 현물출자를 하였음(2015.8.18. 신탁등기)

 ○ ◎◎빌라의 재건축으로 신축된 주택 40채 중 18채의 매각대금으로 공사비용을 충당하기로 하고, 나머지 22채는 공동사업 출자자인 조합원의 거주주택으로 사용하기로 하였음

   * 22채 중 1채는 3인 공동소유

 ○ 2016.08.17. 신축주택 사용승인 되었으며, 갑이 현물출자한 구 주택과 신축주택의 면적은 아래와 같음(보존등기일 : 2016.08.29.)

 ○ 2016.09.20. 갑은 신축주택을 ×××백만원에 양도하였음

2. 질의내용

○ 구주택을 공동사업에 현물출자한 후 취득한 신축 주택을 양도하는 경우 신축주택의 취득가액 및 적용할 세율

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

 1. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

 2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 ⁠「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2016.9.22. 대통령령 제27506호로 개정되기 전의 것)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

  가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

  나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2016.9.22. 대통령령 제27506호로 개정되기 전의 것)

① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

 1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】 ⁠(2016.9.22. 대통령령 제27506호로 개정되기 전의 것)

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.

 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 : 제55조제1항에 따른 세율

 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 40

 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

② 제1항제2호·제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.

 1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날

 2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날

 3. 법인의 합병·분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할·합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할·합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ⁠(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

  가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

  나. 지상권

  다. 전세권과 등기된 부동산임차권

○ 소득세법 기본통칙 88-0…2【토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도여부】

공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라「소득세법」제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다.

출처 : 국세청 2017. 06. 29. 서면-2016-법령해석재산-5531[법령해석과-1833] | 국세법령정보시스템