요지

사실상 멸실된 상태의 주택은 주택수에서 제외한 후 일시적 2주택을 판단하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 기존 해석사례인 ⁠“재산세과-922, 2009.12.03.” 및 ⁠“부동산납세과-170, 2014.03.21.”를 참고하시기 바랍니다.

○재산세과-922 ⁠(2009.12.03.)
B주택의 양도일 현재 A주택이 사실상 멸실된 상태인 경우 1세대 1주택으로 보는 것이나, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.

○부동산납세과-170 ⁠(2014.03.21.)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택(9억원*을 초과하는 고가주택 제외)으로 보아 ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.
* 현행 12억원

1. 사실관계

2. 질의내용

  - A주택이 멸실 된 후 B주택을 양도하는 경우 소득령§155① 적용 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】

 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

4. 관련 해석사례

○ 양도, 재산세과-922,2009.12.03

  귀 질의의 경우 B주택의 양도일 현재 A주택이 사실상 멸실된 상태인 경우 1세대 1주택으로 보는 것이나, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다

○ 양도, 재일01254-853,1991.04.02

  1. 소유하던 주택을 멸실하여 토지만을 나대지 상태로 보유하는 경우에는 이를 주택으로 보지 아니하는 것이며

  2. 2개의 주택을 소유하던 자가 그 중 1개의 주택을 멸실한 후 나머지 1주택을 양도하는 때에는 당해 주택이 소득세법 시행령 제15조에 규정한 비과세 요건을 갖춘 경우에 한하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

○ 양도, 부동산납세과-170,2014.03.21

  국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택(9억원을 초과하는 고가주택 제외)으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다. .

○ 양도, 서면-2017-부동산-2604[부동산납세과-700],2018.07.06.

  국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

○ 양도, 서면인터넷방문상담5팀-2575,2007.09.17.

  「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분(멸실포함)하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것이나 양도가액은 6억원을 초과하는 경우 6억원의 초과부분에 대하여는 비과세 되지 않는 것임

○ 양도, 서면-2016-부동산-5402[부동산납세과-1736],2016.11.09.

  1. 「소득세법 시행령」제155조 제1항에서 규정한 일시적 1세대2주택 비과세 특례 규정은 양도당시를 기준으로 적용하는 것입니다.

  2. 1세대가 3주택을 소유한 상태에서 먼저 1주택을 양도한 후에 양도하는 두 번째 주택이 「소득세법 시행령」제155조 제1항에서 정한 요건을 충족한 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 08. 28. 서면-2023-부동산-1852[부동산납세과-2123] | 국세법령정보시스템