요지

사업자가 오피스텔을 분양 공급하면서 그 매매대금을 재화를 이용가능하게 하는 날까지 6개월 이상의 기간 동안 나누어 받기로 약정하며, 잔금 납입 전까지 분양계약을 해지하고 전세로 전환할 수 있는 특약을 별도로 체결하여 공급하는 경우 중간지급조건부 공급으로서 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기임

답변내용

귀 세법해석 사전답변신청의 경우, 기획재정부의 해석(기획재정부 부가가치세제과-243, 2020.6.18.)을 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 부가가치세제과-243(2020.6.18.)
사업자가 오피스텔을 분양 공급하면서 그 매매대금을 재화를 이용가능하게 하는 날까지 6개월 이상의 기간 동안 나누어 받기로 약정하며, 잔금 납입 전까지 분양계약을 해지하고 전세로 전환할 수 있는 특약을 별도로 체결하여 공급하는 경우, ⁠「부가가치세법」제15조제2항 및 같은 법 시행령 제28조제3항제3호에 따른 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우에 해당하여 해당 오피스텔의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것입니다.

 질의요지

○사업자가 잔금납입일 전까지 수분양자에게 전세전환을 선택할 수 있는 조건으로 오피스텔을 분양하는 경우 계약금 또는 중도금에 대한 공급시기

 사실관계

 ○신청법인은 오피스텔을 신축하여 수분양자와 오피스텔 분양계약서를 체결하면서 일반적 분양계약 외에 수분양자가 원하는 경우 분양계약을 전세로 전환할 수 있는 전세전환 확약을 별도로 체결함

 ○전세전환 확약서에 따르면 전세로 전환하려는 수분양자는 잔금 납입일 1개월 이전까지 분양계약을 전세계약으로 전환 요청하여야 하고 이 경우 수분양자가 기납부한 분양대금(계약금+중도금)은 전세보증금으로 전환되며 전세금액은 분양금액의 90%임

 ○전세로 전환한 자가 일정기간 거주하다가 전세기간 만료 시 분양 의사를 표시하면 신청법인은 우선권을 부여하면서 분양가는 별도로 정하여 양도 가능시기 이전에 통지하고 이를 수용할 경우 해당 조건으로 양도함

 ○전세전환 확약서는 오피스텔 분양계약 시에만 체결할 수 있으며 계약 시 전세전환을 선택하지 않은 경우에는 추후 선택이 불가하고 전세전환 확약서를 체결하였더라도 전환기간 내에 요청이 없는 경우 일반분양의 절차와 동일하게 진행됨

 ○분양계약 후 계약금, 중도금은 일반 분양절차와 동일하게 분양계약서상 납부일정에 따라 받기로 하였으며 해당 납부일정은 아래와 같음

 관련 법령

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우:재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우:재화의 공급이 확정되는 때

② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】

② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.

3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우

○ 부가가치세법 시행규칙 제18조【중간지급조건부 재화의 공급】

영 제28조제3항제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우

○ 민법 제147조 【조건성취의 효과】

① 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.

② 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.

③ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취 전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

출처 : 국세청 2020. 06. 18. 사전-2019-법령해석부가-0420[법령해석과-1881] | 국세법령정보시스템