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주택분양 입주지연 합의금의 지체상금 해당 여부 및 필요경비 적용
사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704] · 2022. 09. 21.Q질의내용
- 입주자에게 지급된 합의금이 공급계약서상 지체보상금을 초과하고 지체일수와 무관하게 산정된 경우, 해당 합의금 전부를 주택입주 지체상금으로 볼 수 있는지 여부와 80% 필요경비율 적용 가능 여부는 어떻게 판단되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704] · 2022. 09. 21.
- 국세청 사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704](2022-09-21) 회신 근거.
- 지체일수와 무관하게 산정된 합의금이며, 공급계약서상 지체보상금과 별도의 약정이 존재할 경우, 그 합의금 전액을 주택입주 지체상금으로 보기 어렵다는 점을 명시하였습니다.
- 주택입주 지체상금은 소득세법 시행령 제87조에 따라 받은 금액의 80% 필요경비 특례 적용이 가능하나, 이는 소득이 실제로 '지체상금'에 해당하는 경우에만 인정된다고 명확히 답변되었습니다.
- 질문 사안의 '합의금'이 지체상금에 포함되는지 여부 판단은, 해당 합의금의 산정 방식, 지급 근거, 계약 약정 등 구체적 사실관계를 종합적으로 검토해야 함을 강조하였습니다.
- 만일 합의금 중 계약상 지체보상금을 초과하는 부분이 있다면, 해당 초과분은 별도의 기타소득 또는 위약금·배상금 범주로 취급될 수 있고, 필요경비 역시 일반 기타소득의 경비계산 기준이 적용될 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조: 기타소득의 정의 및 분류(위약금, 배상금 등 계약 위약 관련 소득 포함)
- 소득세법 시행령 제41조 제8항: 위약금·배상금의 범위 및 초과손해 보전 원칙 명시
- 소득세법 제37조, 시행령 제87조: 주택입주 지체상금 시 필요경비 80% 적용 및 초과 필요경비 인정 규정
- 소득세법 기본통칙 21-0…1: 주택분양 입주지연에 따른 지체상금은 기타소득에 해당함
- 주택공급에 관한 규칙 제61조: 입주지연시 지체상금 정의 및 지급 요건 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
입주자가 사업주체로부터 지급받는 합의금이 지체일수와는 무관하게 산정된 경우로 공급계약서상 지체보상금에 대한 별도의 약정이 있는 때에는 동 합의금 전체가 주택입주 지체상금에 해당한다고 볼 수는 없음
답변내용
주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 주택입주 지체상금의 경우 ｢소득세법 시행령｣제87조제1호다목에 따라 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 하고 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입하는 것입니다. 한편, 입주자가 사업주체로부터 지급받는 합의금이 지체일수와는 무관하게 산정된 경우로 공급계약서상 지체보상금에 대한 별도의 약정이 있는 때에는 동 합의금 전체가 주택입주 지체상금에 해당한다고 볼 수는 없습니다. 다만, 본 건에 있어서 쟁점합의금이 이에 해당하는지 여부는 그 산정방식 및 구체적인 지급근거를 종합적으로 살펴보아 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○질의법인은 쟁점공동주택을 공급한 시행사로
- 원자재 수급지연 등을 사유로 준공예정일(’22.6월말)을 경과하여 ‘22.9.1. 준공을 완료함에 따라, 분양계약자들의 입주가 지연됨
○질의법인은 ‘22.8월말 분양계약자들과 사이에 다음과 같은 내용의 합의서를 작성하였는바
- 구체적으로는 입주지연에 따른 보상 등을 이유로 세대별 분양가의 10% 상당의 합의금(이하 “쟁점합의금”) 지급을 약정하였고
- 합의서 작성 후 잔금을 납입하고 입주하는 각 세대별로 약정된 합의금을 지급하고 있음
○한편, 쟁점합의금(분양가액의 10%)은 공급계약서에 기재된 지체보상금*을 초과함
* 제6조 제4항 참조
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쟁점 공동주택 입주예정자협의회 비상대책위원회 위원장(이하 “갑”)과 시공사(이하 “을”), 시행사(이하 “질의법인”)은 “쟁점 공동주택”과 관련한 모든 사항에 대해 아래와 같이 합의한다. 본 합의는 “갑”이 “쟁점 공동주택” 분양계약자 전부를 대리하여 의사표명 하는 것으로 본다. - 아 래 - 제1조) 입주 지연 및 현재까지 발생된 모든 사항에 대한 보상은 분양계약서상 명시된 지체보상금을 포함하여 분양가 10%로 하며 이는 각 세대별 지급한다. 단 입주 이후 하자보수는 주택법을 이행한다. 제2조) 각 세대별 하자는 입주일전 완료한다. “갑”의 구성원은 입주 7일 이전에 입주 예약한다. 단, 본 조 이행이 안 될 경우, “갑”의 구성원의 피해를 “을”이 실비 보상한다. 제3조) 누수 및 결로 하자는 법적 기간 5년 외 추가 5년을 “을”이 책임진다. 또한 입주 후 발생하는 하자접수 분은 접수일로부터 4주 이내에 처리하며, 이를 이행하지 않을 경우 “을”이 실비 보상한다. 제4조) “을”은 사용검사승인 후 즉시 “갑”과 “을” 사이 협의해온 공용부 하자 점검과 관련하여 비용을 부담 및 협조하며, 공용부 하자는 2022년 12월 31일까지 보수한다. 이를 이행하지 않을 경우 “갑”이 선 조치 후 “을”이 그 비용을 부담한다. 제5조) “갑”은 22.0.00. 임시사용승인 또는 동별 사용승인, 22.0.00. 사용승인에 합의하며 적극 지원한다. 본 합의서 날인 이후 모든 민원은 “을”에게 제기하며 “을”은 이를 위해 전담 창구를 마련한다. 또한, 합의서 체결 전까지 제기한 각종 민원은 철회한다. 제6조) “질의법인”은 입주자대표회의 구성이후 1개월 이내에 “쟁점 공동주택” 입주자 대표회의 발전기금 일금AAA원을 지급한다. 제7조) 제1조)의 금액은 “을” 또는 “질의법인”이 “쟁점 공동주택” 분양계약자에게 분양대금 잔금 지급시 각각 지급하며, 본 합의서는 공증한다. |
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제2조〔계약의 해제〕 ① “질의법인”은 “분양계약자”가 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다. (1) 전문5에서 정한 2차 계약금을 약정일까지 납부하지 아니한 때 (6) 기타 주택공급에관한규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 ③ “분양계약자”는 “질의법인”의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본계약을 해제할 수 있다. (1) 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 (2)이중분양으로 인해 분양계약서에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 (3) 그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우 제3조〔위약금〕 ② 제2조제3항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 “질의법인”은 “분양계약자”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다. 제6조〔할인료, 연체료 및 지체보상금〕 ② “분양계약자”는 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 공급계약체결 당시 한국은행에서 발표한 예금은행 가중평균여신금리와 가계자금 대출시장 점유율 최상위은행이 정한 연체기간별가산금리(다만, 1개월미만 연체시는 민법소정의 법정이율인 연5% 또는 가계자금 대출시장 점유율 최상위은행이 정한 가산금리 중 낮은금리)를 합산한 연체요율을 적용하여 산정된 연체료를 가산납부하여야 한다. 이 경우 연체기간별 가산금리는 아래와 같다.
④ “질의법인”이 계약서 전문에서 정한 입주예정기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “분양계약자”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다. ⑤ 천재지변 또는 “질의법인”의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 준공이 지연될 경우에는 “질의법인”은 이를 “분양계약자”에게 통보키로 하여 이 경우 제4항에서 정한 지체보상금을 지급하지 아니하기로 한다. |
2. 질의내용
○ 시행사의 귀책사유로 입주지연이 발생한 상황에서, 분양계약자가 시행사로부터 입주지연 등을 원인으로 공급계약서에 약정된 지체보상금을 초과하여 지급받은 합의금을 80%의 최소경비율이 인정되는 주택입주 지체상금으로 볼 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 상금, 현상금, 포상금, 보로금 또는 이에 준하는 금품
2. 복권, 경품권, 그 밖의 추첨권에 당첨되어 받는 금품
10.계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
17. 사례금
○ 소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】
① 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호에 따른다.
1. 제21조제1항제4호에 따른 승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금에 대하여는 그 구매자가 구입한 적중된 투표권의 단위투표금액을 필요경비로 한다.
2. 제21조제1항제14호의 당첨금품등에 대하여는 그 당첨금품등의 당첨 당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다.
② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
1. 제1항이 적용되는 경우
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우
③ 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대하여는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
④ 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니하는 금액에 관하여는 제33조를 준용한다.
○ 소득세법 제129조【원천징수세율】
① 원천징수의무자가 제127조제1항 각 호에 따른 소득을 지급하여 소득세를 원천징수할 때 적용하는 세율(이하 "원천징수세율"이라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른다.
6. 기타소득에 대해서는 다음에 규정하는 세율. 다만, 제8호를 적용받는 경우는 제외한다.
가. 제14조제3항제8호라목 및 마목에 해당하는 소득금액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과하는 분에 대해서는 100분의 30
나. 제21조제1항제18호 및 제21호에 따른 기타소득에 대해서는 100분의 15
다. 삭제
라. 그 밖의 기타소득에 대해서는 100분의 20
○ 소득세법 제145조【기타소득에 대한 원천징수시기와 방법 및 원천징수영수증의 발급】
① 원천징수의무자가 기타소득을 지급할 때에는 그 기타소득금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수한다.
○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
⑧ 법 제21조제1항제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비계산】
법 제37조제2항제2호에서 "광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
가. 법 제21조제1항제1호의 기타소득 중 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 받아 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상
나. 삭제
다. 법 제21조제1항제10호에 따른 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금
라. 삭제
1의2. 법 제21조제1항제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
2. 법 제21조제2항의 기타소득에 대해서는 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
가. 거주자가 받은 금액이 1억원 이하인 경우: 받은 금액의 100분의 90
나. 거주자가 받은 금액이 1억원을 초과하는 경우: 9천만원 + 거주자가 받은 금액에서 1억원을 뺀 금액의 100분의 80(서화ㆍ골동품의 보유기간이 10년 이상인 경우에는 100분의 90)
3. 법 제21조제1항제26호에 따른 종교인소득(이하 "종교인소득"이라 한다)에 대해서는 종교관련종사자가 해당 과세기간에 받은 금액(법 제12조제5호아목에 따른 비과세소득을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 중 다음 표에 따른 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 다음 표에 따른 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
○ 소득세법 기본통칙 21-0…1【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 지체상금
2. 채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금
3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
4. 퇴직금 지급청구소송을 제기하여 퇴직금과 지급지연 손해배상금을 받는 경우에 있어서 당해 지급지연 손해배상금
5. 임기가 정하여진 법인의 임원이 임기만료 전에 정당한 이유 없이 해임됨으로써 「상법」제385조 제1항의 규정에 의하여 손해배상을 청구하여 퇴직금과 별도로 손해배상을 지급받는 경우 동 손해배상금. 다만, 신분 및 인격에 대한 손해배상금은 제외한다.
6. 상행위에서 발생한 크레임(claim)에 대한 배상으로서 현실적으로 발생한 손해의 보전 또는 원상회복을 초과하는 배상금
○ 소득세법 기본통칙 21-0…5【알선수수료 등의 소득구분】
② 법 제21조 제1항 제17호에 규정하는 사례금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 의무없는 자가 타인을 위하여 사무를 관리하고 그 대가로 지급받는 금품. 다만, 그 의무없는 자가 타인을 위하여 실지로 지급한 비용의 청구액은 제외한다.
2. 근로자가 자기의 직무와 관련하여 사용자의 거래선 등으로부터 지급받는 금품. 이 경우「상속세 및 증여세법」의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것은 제외한다.
3. 재산권에 관한 알선수수료 외의 계약 또는 혼인을 알선하고 지급받는 금품
○ 주택공급에 관한 규칙 제1조 【목적】
이 규칙은 「주택법」 제54조(제1항제2호나목은 제외한다), 제54조의2, 제56조, 제56조의2, 제56조의3, 제60조, 제63조, 제63조의2, 제64조 및 제65조에 따라 주택 및 복리시설을 공급하는 조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
○ 주택공급에 관한 규칙 제61조 【연체료 및 지체상금 등 】
① 공급계약 체결시 사업주체와 공급계약을 체결한 자가 중도금과 잔금을 기한 내에 납부하지 아니한 때에 연체료를 납부할 것을 정하는 경우 그 연체료는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체료율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다) 이내이어야 한다.
② 사업주체는 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제1항에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.
출처 : 국세청 2022. 09. 21. 사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704] | 국세법령정보시스템
유권해석
주택분양 입주지연 합의금의 지체상금 해당 여부 및 필요경비 적용
사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704] · 2022. 09. 21.Q질의내용
- 입주자에게 지급된 합의금이 공급계약서상 지체보상금을 초과하고 지체일수와 무관하게 산정된 경우, 해당 합의금 전부를 주택입주 지체상금으로 볼 수 있는지 여부와 80% 필요경비율 적용 가능 여부는 어떻게 판단되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704] · 2022. 09. 21.
- 국세청 사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704](2022-09-21) 회신 근거.
- 지체일수와 무관하게 산정된 합의금이며, 공급계약서상 지체보상금과 별도의 약정이 존재할 경우, 그 합의금 전액을 주택입주 지체상금으로 보기 어렵다는 점을 명시하였습니다.
- 주택입주 지체상금은 소득세법 시행령 제87조에 따라 받은 금액의 80% 필요경비 특례 적용이 가능하나, 이는 소득이 실제로 '지체상금'에 해당하는 경우에만 인정된다고 명확히 답변되었습니다.
- 질문 사안의 '합의금'이 지체상금에 포함되는지 여부 판단은, 해당 합의금의 산정 방식, 지급 근거, 계약 약정 등 구체적 사실관계를 종합적으로 검토해야 함을 강조하였습니다.
- 만일 합의금 중 계약상 지체보상금을 초과하는 부분이 있다면, 해당 초과분은 별도의 기타소득 또는 위약금·배상금 범주로 취급될 수 있고, 필요경비 역시 일반 기타소득의 경비계산 기준이 적용될 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조: 기타소득의 정의 및 분류(위약금, 배상금 등 계약 위약 관련 소득 포함)
- 소득세법 시행령 제41조 제8항: 위약금·배상금의 범위 및 초과손해 보전 원칙 명시
- 소득세법 제37조, 시행령 제87조: 주택입주 지체상금 시 필요경비 80% 적용 및 초과 필요경비 인정 규정
- 소득세법 기본통칙 21-0…1: 주택분양 입주지연에 따른 지체상금은 기타소득에 해당함
- 주택공급에 관한 규칙 제61조: 입주지연시 지체상금 정의 및 지급 요건 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
입주자가 사업주체로부터 지급받는 합의금이 지체일수와는 무관하게 산정된 경우로 공급계약서상 지체보상금에 대한 별도의 약정이 있는 때에는 동 합의금 전체가 주택입주 지체상금에 해당한다고 볼 수는 없음
답변내용
주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 주택입주 지체상금의 경우 ｢소득세법 시행령｣제87조제1호다목에 따라 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 하고 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입하는 것입니다. 한편, 입주자가 사업주체로부터 지급받는 합의금이 지체일수와는 무관하게 산정된 경우로 공급계약서상 지체보상금에 대한 별도의 약정이 있는 때에는 동 합의금 전체가 주택입주 지체상금에 해당한다고 볼 수는 없습니다. 다만, 본 건에 있어서 쟁점합의금이 이에 해당하는지 여부는 그 산정방식 및 구체적인 지급근거를 종합적으로 살펴보아 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○질의법인은 쟁점공동주택을 공급한 시행사로
- 원자재 수급지연 등을 사유로 준공예정일(’22.6월말)을 경과하여 ‘22.9.1. 준공을 완료함에 따라, 분양계약자들의 입주가 지연됨
○질의법인은 ‘22.8월말 분양계약자들과 사이에 다음과 같은 내용의 합의서를 작성하였는바
- 구체적으로는 입주지연에 따른 보상 등을 이유로 세대별 분양가의 10% 상당의 합의금(이하 “쟁점합의금”) 지급을 약정하였고
- 합의서 작성 후 잔금을 납입하고 입주하는 각 세대별로 약정된 합의금을 지급하고 있음
○한편, 쟁점합의금(분양가액의 10%)은 공급계약서에 기재된 지체보상금*을 초과함
* 제6조 제4항 참조
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쟁점 공동주택 입주예정자협의회 비상대책위원회 위원장(이하 “갑”)과 시공사(이하 “을”), 시행사(이하 “질의법인”)은 “쟁점 공동주택”과 관련한 모든 사항에 대해 아래와 같이 합의한다. 본 합의는 “갑”이 “쟁점 공동주택” 분양계약자 전부를 대리하여 의사표명 하는 것으로 본다. - 아 래 - 제1조) 입주 지연 및 현재까지 발생된 모든 사항에 대한 보상은 분양계약서상 명시된 지체보상금을 포함하여 분양가 10%로 하며 이는 각 세대별 지급한다. 단 입주 이후 하자보수는 주택법을 이행한다. 제2조) 각 세대별 하자는 입주일전 완료한다. “갑”의 구성원은 입주 7일 이전에 입주 예약한다. 단, 본 조 이행이 안 될 경우, “갑”의 구성원의 피해를 “을”이 실비 보상한다. 제3조) 누수 및 결로 하자는 법적 기간 5년 외 추가 5년을 “을”이 책임진다. 또한 입주 후 발생하는 하자접수 분은 접수일로부터 4주 이내에 처리하며, 이를 이행하지 않을 경우 “을”이 실비 보상한다. 제4조) “을”은 사용검사승인 후 즉시 “갑”과 “을” 사이 협의해온 공용부 하자 점검과 관련하여 비용을 부담 및 협조하며, 공용부 하자는 2022년 12월 31일까지 보수한다. 이를 이행하지 않을 경우 “갑”이 선 조치 후 “을”이 그 비용을 부담한다. 제5조) “갑”은 22.0.00. 임시사용승인 또는 동별 사용승인, 22.0.00. 사용승인에 합의하며 적극 지원한다. 본 합의서 날인 이후 모든 민원은 “을”에게 제기하며 “을”은 이를 위해 전담 창구를 마련한다. 또한, 합의서 체결 전까지 제기한 각종 민원은 철회한다. 제6조) “질의법인”은 입주자대표회의 구성이후 1개월 이내에 “쟁점 공동주택” 입주자 대표회의 발전기금 일금AAA원을 지급한다. 제7조) 제1조)의 금액은 “을” 또는 “질의법인”이 “쟁점 공동주택” 분양계약자에게 분양대금 잔금 지급시 각각 지급하며, 본 합의서는 공증한다. |
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제2조〔계약의 해제〕 ① “질의법인”은 “분양계약자”가 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다. (1) 전문5에서 정한 2차 계약금을 약정일까지 납부하지 아니한 때 (6) 기타 주택공급에관한규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 ③ “분양계약자”는 “질의법인”의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본계약을 해제할 수 있다. (1) 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 (2)이중분양으로 인해 분양계약서에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 (3) 그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우 제3조〔위약금〕 ② 제2조제3항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 “질의법인”은 “분양계약자”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다. 제6조〔할인료, 연체료 및 지체보상금〕 ② “분양계약자”는 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 공급계약체결 당시 한국은행에서 발표한 예금은행 가중평균여신금리와 가계자금 대출시장 점유율 최상위은행이 정한 연체기간별가산금리(다만, 1개월미만 연체시는 민법소정의 법정이율인 연5% 또는 가계자금 대출시장 점유율 최상위은행이 정한 가산금리 중 낮은금리)를 합산한 연체요율을 적용하여 산정된 연체료를 가산납부하여야 한다. 이 경우 연체기간별 가산금리는 아래와 같다.
④ “질의법인”이 계약서 전문에서 정한 입주예정기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “분양계약자”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다. ⑤ 천재지변 또는 “질의법인”의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 준공이 지연될 경우에는 “질의법인”은 이를 “분양계약자”에게 통보키로 하여 이 경우 제4항에서 정한 지체보상금을 지급하지 아니하기로 한다. |
2. 질의내용
○ 시행사의 귀책사유로 입주지연이 발생한 상황에서, 분양계약자가 시행사로부터 입주지연 등을 원인으로 공급계약서에 약정된 지체보상금을 초과하여 지급받은 합의금을 80%의 최소경비율이 인정되는 주택입주 지체상금으로 볼 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 상금, 현상금, 포상금, 보로금 또는 이에 준하는 금품
2. 복권, 경품권, 그 밖의 추첨권에 당첨되어 받는 금품
10.계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
17. 사례금
○ 소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】
① 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호에 따른다.
1. 제21조제1항제4호에 따른 승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금에 대하여는 그 구매자가 구입한 적중된 투표권의 단위투표금액을 필요경비로 한다.
2. 제21조제1항제14호의 당첨금품등에 대하여는 그 당첨금품등의 당첨 당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다.
② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
1. 제1항이 적용되는 경우
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우
③ 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대하여는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
④ 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니하는 금액에 관하여는 제33조를 준용한다.
○ 소득세법 제129조【원천징수세율】
① 원천징수의무자가 제127조제1항 각 호에 따른 소득을 지급하여 소득세를 원천징수할 때 적용하는 세율(이하 "원천징수세율"이라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른다.
6. 기타소득에 대해서는 다음에 규정하는 세율. 다만, 제8호를 적용받는 경우는 제외한다.
가. 제14조제3항제8호라목 및 마목에 해당하는 소득금액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과하는 분에 대해서는 100분의 30
나. 제21조제1항제18호 및 제21호에 따른 기타소득에 대해서는 100분의 15
다. 삭제
라. 그 밖의 기타소득에 대해서는 100분의 20
○ 소득세법 제145조【기타소득에 대한 원천징수시기와 방법 및 원천징수영수증의 발급】
① 원천징수의무자가 기타소득을 지급할 때에는 그 기타소득금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수한다.
○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
⑧ 법 제21조제1항제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비계산】
법 제37조제2항제2호에서 "광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
가. 법 제21조제1항제1호의 기타소득 중 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 받아 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상
나. 삭제
다. 법 제21조제1항제10호에 따른 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금
라. 삭제
1의2. 법 제21조제1항제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
2. 법 제21조제2항의 기타소득에 대해서는 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
가. 거주자가 받은 금액이 1억원 이하인 경우: 받은 금액의 100분의 90
나. 거주자가 받은 금액이 1억원을 초과하는 경우: 9천만원 + 거주자가 받은 금액에서 1억원을 뺀 금액의 100분의 80(서화ㆍ골동품의 보유기간이 10년 이상인 경우에는 100분의 90)
3. 법 제21조제1항제26호에 따른 종교인소득(이하 "종교인소득"이라 한다)에 대해서는 종교관련종사자가 해당 과세기간에 받은 금액(법 제12조제5호아목에 따른 비과세소득을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 중 다음 표에 따른 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 다음 표에 따른 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
○ 소득세법 기본통칙 21-0…1【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 지체상금
2. 채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금
3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
4. 퇴직금 지급청구소송을 제기하여 퇴직금과 지급지연 손해배상금을 받는 경우에 있어서 당해 지급지연 손해배상금
5. 임기가 정하여진 법인의 임원이 임기만료 전에 정당한 이유 없이 해임됨으로써 「상법」제385조 제1항의 규정에 의하여 손해배상을 청구하여 퇴직금과 별도로 손해배상을 지급받는 경우 동 손해배상금. 다만, 신분 및 인격에 대한 손해배상금은 제외한다.
6. 상행위에서 발생한 크레임(claim)에 대한 배상으로서 현실적으로 발생한 손해의 보전 또는 원상회복을 초과하는 배상금
○ 소득세법 기본통칙 21-0…5【알선수수료 등의 소득구분】
② 법 제21조 제1항 제17호에 규정하는 사례금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 의무없는 자가 타인을 위하여 사무를 관리하고 그 대가로 지급받는 금품. 다만, 그 의무없는 자가 타인을 위하여 실지로 지급한 비용의 청구액은 제외한다.
2. 근로자가 자기의 직무와 관련하여 사용자의 거래선 등으로부터 지급받는 금품. 이 경우「상속세 및 증여세법」의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것은 제외한다.
3. 재산권에 관한 알선수수료 외의 계약 또는 혼인을 알선하고 지급받는 금품
○ 주택공급에 관한 규칙 제1조 【목적】
이 규칙은 「주택법」 제54조(제1항제2호나목은 제외한다), 제54조의2, 제56조, 제56조의2, 제56조의3, 제60조, 제63조, 제63조의2, 제64조 및 제65조에 따라 주택 및 복리시설을 공급하는 조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
○ 주택공급에 관한 규칙 제61조 【연체료 및 지체상금 등 】
① 공급계약 체결시 사업주체와 공급계약을 체결한 자가 중도금과 잔금을 기한 내에 납부하지 아니한 때에 연체료를 납부할 것을 정하는 경우 그 연체료는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체료율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다) 이내이어야 한다.
② 사업주체는 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제1항에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.
출처 : 국세청 2022. 09. 21. 사전-2022-법규소득-0923[법규과-2704] | 국세법령정보시스템
