요지

집합건물의 기준시가가 10억원 이하에 해당하는지 여부는 토지는 각 필지별로, 개별건물은 등기된 1개의 물건별로 판단하는 것임

답변내용

오피스텔·상업용 건물 및 다세대주택으로 구성된 집합건물을 상속받는 경우,「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제6항의「소득세법」제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것에 해당하는지에 대한 판단은 집합건물의 각 호별 등기된 1개의 물건별로 판단하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 2024년 5월 상속 개시

 - 서울시 소재 집합건물(지상7층, 각 호별 구분등기)을 상속받음

2. 질의요지

○ 업무시설 및 다세대주택으로 구성된 집합건물을 상속받은 경우 해당 집합건물 전체의 기준시가 합계는 10억원을 초과하나, 각 호별 기준시가는 10억 이하인 경우

-상증령§49⑥ 적용시 기준시가 10억원 이하의 판단 기준

3. 관련 법령

□ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

□ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【부동산 등의 평가】

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

□ 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 【평가의 원칙등】

① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다.

□ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

　　「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

　　건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

　　건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택

　　「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

□ 부동산 가격공시에 관한 법률 제1조 【목적】 이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장ㆍ동향의 조사ㆍ관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세ㆍ부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

□ 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조【정의】

1. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.

2. "공동주택"이란 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택을 말한다.

3. "단독주택"이란 공동주택을 제외한 주택을 말한다.

 4. "비주거용 부동산"이란 주택을 제외한 건축물이나 건축물과 그 토지의 전부 또는 일부를 말하며 다음과 같이 구분한다.

 가. 비주거용 집합부동산: ⁠「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분소유되는 비주거용 부동산

 나. 비주거용 일반부동산: 가목을 제외한 비주거용 부동산

5. "적정가격"이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

□부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제43조 【공동주택가격의 산정 및 공시】

① 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제44조제2항제1호의 경우에는 그 해 9월 30일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 4월 30일까지 공시하여야 한다.

② 법 제18조제1항에 따른 공동주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 공동주택의 소재지ㆍ명칭ㆍ동ㆍ호수

2. 공동주택가격

3. 공동주택의 면적

4. 그 밖에 공동주택가격 공시에 필요한 사항

□공동주택가격 조사·산정 기준 제12조(공동주택가격의 산정)

① 거래사례 등을 참작하여 공동주택가격을 산정한 때에는 공동주택단지별·공동주택단지 내 동별·호별 공동주택가격의 적정성 및 균형이 유지되도록 산정하여야 한다.

② 공동주택가격은 호별가격으로 표시하되, 유효숫자 세 자리로 표시함을 원칙으로 한다. 다만, 공동주택가격이 10억 원 이상인 경우에는 유효숫자 네 자리로 표시한다.

□ 2024년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시 제4조(고시대상)

① 이 고시는 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물의 각 호별로 구분하여 소유권 등기가 가능한 2023년 8월 31일 이전까지 준공되었거나 사용승인을 받은 건물 중 아래의 건물을 고시대상으로 한다.

1. 오피스텔:오피스텔이 포함된 건물의 전체

2. 상업용 건물:근린생활시설 및 판매시설이 포함된 건물 중 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 구분 소유된 100호 이상인 건물의 전체

□ 2024년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시 제5조(호별 기준시가 계산)

① 호별 기준시가는 지정지역에 소재한 오피스텔 및 상업용 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 고려하여 고시한 각 호별 단위면적(㎡)당 가액(이하 모든 조에서 ⁠‘기준시가’라 한다)에 해당 호의 건물면적(전용면적과 공용면적을 합한 면적을 말한다)을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

□감정평가에 관한 규칙 제7조【개별물건기준 원칙 등】

 ①감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

 ②둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

 ③하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

 ④일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

출처 : 국세청 2024. 10. 22. 사전-2024-법규재산-0676 | 국세법령정보시스템