요지
공공주택사업자로부터 건설임대주택을 포괄승계로 취득한 경우
-건설임대주택의 성격이 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니며,
-종부세령§3①(1) 임대기간요건(5년) 및 공시가격요건(9억원 이하)는 건설임대주택을 포괄양수한 공공주택사업자가 해당 주택을 승계취득하여 임대를 개시한 날부터 계산함
회신
서면질의 신청의 사실관계의 경우, ｢공공주택특별법｣에 따라 공공주택사업자가 공공건설임대주택을 양수하는 경우 ‘공공건설임대주택’이 ‘공공매입임대주택’으로 그 성격이 변경되지 아니합니다.
또한 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인은 양도인에게 적용되는 ｢종합부동산세법｣ 상 세제혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것으로
｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호의 임대기간(5년)은 공공건설임대주택을 양수한 임대사업자가 해당 주택을 취득하여 임대를 개시한 날부터 임대기간을 계산하고
공시가격 요건(9억원 이하)은 해당 주택을 취득하여 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하는 것입니다.
1. 사실관계
○신청법인(이하 “기존 공공주택사업자”라고 한다)는 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공건설임대주택을 소유하고 있으며,
-’22년 귀속분 종합부동산세에 대해 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호에 따라 종합부동산세 합산배제를 적용받고 있음*
*｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호 및 본문에 따른 요건을 충족한 것으로 전제함
○기존 공공주택사업자는 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2제2항제1호에 따라 공공건설임대주택 중 000채를 ‘장기전세주택 유동화 리츠’에 매각할 예정이며,
-같은 조항에 따라 ‘장기전세주택 유동화 리츠’*는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계하게 됨
*｢공공주택 특별법｣에 따른 공공주택사업자에 해당하는 것으로 전제함
2. 질의요지
○｢공공주택 특별법｣ 제50조의2제2항제1호*에 따라 기존 공공주택사업자로부터 취득한 건설임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 적용 시,
*해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계함
(쟁점1)포괄양수한 공공임대주택이 공공건설임대주택의 성격을 유지하는지, 공공매입임대주택으로 변경되는지
(쟁점2)｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호에 따른 임대기간(5년) 계산 및 주택의 임대를 개시한 날 공시가격 요건(9억원 이하) 판정 기준일을 기존 공공주택사업자의 최초 임대개시일을 기준으로 하는지 여부
3. 관련 법령
□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】
①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
1.대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다):12억원
2.제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원
3.제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1.｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
□ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】
①법 제8조제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1.｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, ｢공공주택 특별법｣ 제49조제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
가.전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것
나.5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.
⑦제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1.제1항제1호나목, 같은 항 제3호나목 및 같은 항 제7호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목 및 같은 항 제8호가목2)에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2.상속으로인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3.합병․분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 “합병법인등”이라 한다)이 합병․분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 “피합병법인등”이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.
4.기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다
5.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항 각 호(제4호는 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 주택이 같은 항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1호에 따른 기산일부터 제1항 각 호의 나목에 따른 기간이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
가.｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용
나.건설임대주택으로서 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제2항제2호에 따른 임차인에 대한 분양전환
다.천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생
6.제1항제1호 및 같은 항 제7호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 ｢건축법｣ 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 ｢주택법｣ 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.
7.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.
7의2.｢주택법｣에 따른 리모델링을 하는 경우에는 해당 주택의 같은 법에 따른 허가일 또는 사업계획승인일 전의 임대기간과 준공일 후의 임대기간을 합산한다. 이 경우 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.
8.공공주택사업자가 소유한 임대주택의 경우 제1호 및 제4호에도 불구하고 다음 각 목의 주택별로 규정한 기간 동안 계속 임대하는 것으로 본다.
가.제1항제2호에 해당하는 공공매입임대주택:취득일부터 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다)
나.제1항제3호에 해당하는 임대주택:최초 임대를 개시한 날부터 양도일까지의 기간
□ 공공주택 특별법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가.임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 ｢주택법｣ 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)
나.분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 ｢주택법｣ 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”이라 한다)
1의2.“공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공고임대주택을 말한다.
1의3.“공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
□ 공공주택 특별법 제4조【공공주택사업자】
①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1.국가 또는 지방자치단체
2.｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사
3.｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4.｢공공기관의 운영에 관한 법률｣ 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5.제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 ｢부동산 투자회사법｣에 따라 설립한 부동산투자회사
②국토교통부장관은 제1항제1호로부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 ｢주택법｣ 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
③제1항제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법:절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
□ 공공주택 특별법 제50조의2【공공임대주택의 매각제한】
①공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.
1.국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.
2.임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
3.공공매입임대주택이 복합지구, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 정비구역, ｢주택법｣에 따른 주택건설사업 등 국토교통부령으로 정하는 지구․주역 및 사업 등에 포함된 경우로서 고공주택사업자가 해당 지역의 공공매입임대주택 재고 유지를 위한 공공매입임대주택 공급계획, 매각 또는 교환 방법, 입주자 이주대책 등 국토교통부령으로 정하는 사항에 대하여 국토교통부장관의 승인을 받은 경우
□ 공공주택 특별법 제54조【공공임대주택의 임대의무기간】
①법 제50조의2제1항에서 "대통령령으로 정한 임대의무기간"이란 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음 각 호의 기간을 말한다.
1.영구임대주택:50년
2.국민임대주택:30년
3.행복주택:30년
4.통합공공임대주택:30년
5.장기전세주택:20년
6.제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택:6년
7.제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택:10년
8.제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택:5년
②법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환 할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1.공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
2.임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
3.주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
출처 :
국세청 2024. 06. 03. 서면-2022-법규재산-5687 | 국세법령정보시스템
