요지

공유 중이던 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받은 후 서로 1채씩 단독 소유로 지분정리시 시가차액에 관한 정산분은 과세되며, 그 구분의 등기 전․후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다.

회신

귀 서면질의의 경우 기존 해석사례인 ⁠“기획재정부 재산세제과-849, 2021.09.28. 및 기획재정부 재산세제과-573, 2011.07.21.”을 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-849, 2021.09.28.

[질의] 가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자
각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부

(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임
 ⁠(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님

[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에
관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는
것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-573, 2011.07.21.

주택과 상가로 구성된 공유물인 건물을 주택과 상가로 구분하여 등기하면서 주택은 공유자중 1명의 소유로 하고, 상가는 계속하여 공유하되 구분의 등기 전․후 주택과 상가의 지분의 합계가 변동되지 아니하는 경우에는 ⁠「소득세법」 제88조에 따른 양도에 해당되지 아니하는 것이며, 그 구분의 등기 전․후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

  -위와 같이 지분정리한 결과, 당초 각 공유자들의 지분면적과 분할 후의 각 소유자들의 면적에 증감이 없는 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 여부

3. 관련법령

○소득세법 제88조 【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

   가. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

   나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

   다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

○소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】

 ① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○도시 및 주거환경정비법 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

  2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

   가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

   나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다

   다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 "공공재건축사업"이라 한다.

○도시 및 주거환경정비법 제76조 【관리처분계획의 수립기준】

 ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

  7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

   라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

○민법 제268조 【공유물의 분할청구】

 ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

 ② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

 ③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

4. 유사사례

○서면-2018-법령해석재산-3245(2021.11.23)

 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부를 양도하고 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 및 甲이 단독소유한 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하는지는 각각 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28., 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.)를 참고하시기 바랍니다.

○서면-2019-법령해석재산-2980(2021.11.25)

 2. 갑(자녀)과 을(母)이 공동소유하고 있는 종전주택(각 1/2지분) 1채를 가로주택정비사업에 따라 정비조합에 제공하고 2개의 입주권(A·B입주권, 갑과 을이 각 1/2지분 소유)을 분양받은 후, 갑과 을이 매매를 통해 A·B입주권을 단독소유한 경우 양도소득세 과세대상이나, 공동소유 지분을 서로 교환하여 각 단독소유로 지분정리하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부에 대하여는 ⁠「기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28.」을 참고하시기 바랍니다.

○기획재정부 재산세제과-849, 2021.09.28.

 [질의] 가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부

  (제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임

  (제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님

 [회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.

○기획재정부 재산세제과-573, 2011.07.21.

 주택과 상가로 구성된 공유물인 건물을 주택과 상가로 구분하여 등기하면서 주택은 공유자중 1명의 소유로 하고, 상가는 계속하여 공유하되 구분의 등기 전․후 주택과 상가의 지분의 합계가 변동되지 아니하는 경우에는 「소득세법」 제88조에 따른 양도에 해당되지 아니하는 것이며, 그 구분의 등기 전․후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다.

○소득세법 기본통칙 88-0…1 【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】

 ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

○심사양도1999-0165 ⁠(1999.06.25)

 당초 연접한 2필지의 토지를 재개발조합에 현물출자하여 2채의 아파트를 배정받아 각각 지분에 따라 1채씩 단독으로 소유권이전등기 한 것은 당초 공유로 취득한 토지의 공유물분할과 같다고 할 것임에도 이를 유상양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이라고 판단된다.

○대법원95누5653 ⁠(1995.09.05)

 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이므로 이를 소득세법 제4조 제3항 소정의 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는지분교환의 형식으로 한 개의 공유물을 분할하여 그 중 특정부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러 개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분이전시에 시가차액에 대한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지로 적용될 것임

출처 : 국세청 2023. 10. 16. 서면-2020-부동산-4503[부동산납세과-2413] | 국세법령정보시스템