요지

내국법인이 타인이 소유하고 있는 주택의 부수토지를 취득하여 소유하는 기간 중 해당 토지가 일정 기간 동안 지방세법 제106조 제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 정하는 일정배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 않는 경우, 해당 토지는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것입니다.

회신

내국법인이 타인이 소유하고 있는 주택의 부수토지를 취득하여 소유하는 기간 중 해당 토지가「법인세법 시행령」제92조의3에서 정하는 기간 동안「지방세법」제106조 제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로「법인세법 시행령」제92조의9에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 않는 경우, 해당 토지는 같은 법 제55조의2 제2항 제5호에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○질의법인은 주택건설 법인으로서 ’01.7.28., ’02.5.23. ◌◌시에 소재한 토지(이하 ⁠‘쟁점토지’)만을 주택 건설용으로 매입함

  - 쟁점토지는 ’60년 초에 건축한 주택 119동에 약 200명이 거주하는 주택 부속토지로 사용되었으며

  - 쟁점토지가 소재한 지역이 ’06.8.24. 재개발정비구역으로 지정되어 사업을 진행할 수 없었음

 ○’14.3.13. 정비구역 지정 해제 후부터 ’16.3.16.까지 질의법인은 공동주택 건설을 위하여 ⁠‘지구단위계획’, ⁠‘경관심의’, ⁠‘교통영향평가’와 ⁠‘민영주택건설에 대한 건축 심의’를 받았으나

  - ◌◌시로부터 건설업 등록기준 미달로 행정처분(영업정지 6월)을 받음

 ○이로 인하여 사업진행이 어려워지자 ’17.3.1.부터 5.31. 사이에 주택 119동을 철거하여 주민 이주를 완료하고

  - ’17.6.9. 토지 소유를 대금지급 없이 주택건설 법인에게 지분의 52.53%를 지역주택조합에 47.47%를 주택건설 사업용 토지로 각각 양도함

 ○쟁점토지는 ⁠‘주택이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지’에 해당됨

2. 질의내용

 ○ 토지 소유기간의 대부분을 타인 주택의 부속토지로 사용한 기준 면적 이내의 토지를 사업용 부동산으로 볼 수 있는지 여부

    * 관련 예규 : 서면4팀-1953, ’06.6.23.

3. 관련 법령

○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

 ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

  3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

 ② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

   가.～나. ⁠(생략)

  2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

   가.～다. ⁠(생략)

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 목장용지. 다만, 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.

   가.～나. ⁠(생략)

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

   가.「지방세법」이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

   나.「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

   다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

  5.「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

  6. 별장의 부속토지. 다만, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

  7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

 ③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 법인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】

 법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의9 【주택부수토지의 범위】

 법 제55조의2제2항제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

 1. 도시지역 안의 토지 5배

 2. 도시지역 밖의 토지 10배

○ 법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

 2. 토지를 취득한 후 ⁠「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

 3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

○ 법인세법 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 ⁠「건축법」제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

 13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

 2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(가로구역: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

 가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 라. 도시환경정비사업 : 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 마. 주거환경관리사업: 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업

 바. 가로주택정비사업: 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

○ 지방세법 제106조【과세대상의 구분 등】

 ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

  1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

   가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

   나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

  2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

   가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

   나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

   다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

  3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

   가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지

   나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야

   다. 제13조제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다)용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

   라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지

   마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지

4. 관련 사례

○ 법인세과-351, 2009.03.26.

 「지방세법」제182조제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 일정한 면적을 초과하는 토지는 ⁠「법인세법」제55조의2제2항제5호에 해당되는 것으로, 귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바람

  * 서면5팀-960(2008.05.02)

○ 서면5팀-960, 2008.05.02.

 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 ⁠“비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 ⁠“비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것임

○ 법인세과-322, 2009.01.23.

  비영리내국법인이 타인이 소유하고 있는 주택의 부수토지를 취득하여 당해 주택의 소유자에게 임대하던 중 양도하는 부수토지는 ｢법인세법｣ 제55조의2 제1항 제2호의 규정을 적용하지 아니하는 것이며, 당해 토지의 면적이 그 주택의 정착 면적에 같은 법 시행령 제92조의 9규정에 따른 배율을 곱하여 산정한 면적 이내인 경우에는 같은 법 제55조의2 제1항 제3호의 비사업용토지에 해당하지 아니하는 것임

○ 서면인터넷방문상담2팀-1079, 2007.06.01.

 「법인세법 시행규칙」제46조의 2 제1항 제9호에 의해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지(당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년) 로서 당해 사유가 발생한 기간 동안은 같은 법 55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것으로,

 「법인세법」제55조의2 제2항에 의한 각호의 요건과 토지의 소유기간이 같은 법 시행령 제92조의3 ⁠“비사업용 토지의 기간기준”의 적용요건을 충족하는 경 우에는 비사업용 토지에 해당하는 것임

○ 서면인터넷방문상담4팀-1953, 2006.06.23.

 「소득세법」제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 규정하는 ⁠“비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것이며,

 「지방세법」제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조의12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당함

출처 : 국세청 2018. 01. 15. 서면-2017-법인-2453[법인세과-108] | 국세법령정보시스템