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2017년 8월 2일 前 증여 분양권 주택 비과세 거주요건 적용

서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615]  ·  2023. 03. 06.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 거주요건이 적용되는지요?

S요약

무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 조정대상지역 내 취득한 주택은 소득세법 시행령 부칙 제28293호 적용대상이 아니어서, 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용해야 하는 것으로 판단됩니다.
#1세대 1주택 #비과세 #분양권 증여 #조정대상지역 #거주요건 #국세청
핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615]  ·  2023. 03. 06.

  • 회신 주체·출처: 국세청 서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615]
  • 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 취득한 주택(조정대상지역)은 소득세법 시행령 부칙 제28293호(2017.9.19.) 제2조제2항제2호 적용대상이 아닙니다.
  • 따라서 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용해야 하며, 조정대상지역에 취득한 주택이라면 양도 전 보유기간 2년, 그 중 거주기간 2년 이상 요건을 충족해야 비과세 가능합니다.
  • 과거 유사사례(기재부 조세법령운용과-988, 서면-2021-법규재산-0209 등)에서도 동일하게 거주요건 적용 입장이 확인되었습니다.
  • 분양권의 증여, 세대분리, 계약금 지급 시점이 모두 요건 검토대상이나, 해당 사례는 2017년 8월 2일 이전 증여임에도 특례 적용 불가로 판단되어, 일반적인 조정대상지역 거주요건이 적용되는 것입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
  • 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 조정대상지역은 보유·거주기간 요건 적용, 제5호 특례 규정
  • 소득세법 시행령 부칙 제28293호 제2조: 2017년 8월 2일 이전 취득 주택 등에 대한 경과규정
  • 기획재정부 조세법령운용과-988(2021.11.17): 조정대상지역 공고 전 증여받은 분양권 취득 주택 특례 불인정
  • 서면-2021-법규재산-0209(2022.05.23): 동일한 사례에서 거주요건 적용 명시
사례 Q&A
1. 2017년 8월 2일 이전 증여받은 분양권 취득 주택, 비과세 거주요건 적용 여부는?
답변
해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용해야 하는 것으로 보입니다.
근거
국세청 회신 및 소득세법 시행령 부칙 경과규정 적용 제외에 따름
2. 조정대상지역에 취득한 주택, 분양권 증여 시점이 2017년 8월 2일 이전이면 거주기간 특례가 있나요?
답변
2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 취득한 주택은 거주기간 특례 적용을 받지 못하므로 거주요건을 충족해야 합니다.
근거
기재부 조세법령운용과-988 등 유사 회신에서 특례 해당 없음 명시
3. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 지정, 분양권 증여 및 주택 취득 시 1세대 1주택 비과세 요건?
답변
보유 2년+거주 2년의 조정대상지역 거주요건을 충족해야 비과세 가능합니다.
근거
소득세법 시행령 제154조 조항에서 조정대상지역 주택의 거주요건 명확히 규정

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권에 의하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)은 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권에 의하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)은 ｢소득세법 시행령｣ 부칙 제28293호(2017.9.19.) 제2조제2항제2호 적용대상이 아니므로 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’02.

父 용인시 기흥구 소재 A주택 취득

 -’15.12. 3.

母 동탄2신도시 B분양권 취득(당첨) 및 분양계약 체결

 -’17. 1.10.

무주택 별도세대인 子에게 B분양권 증여

 -’17. 6.

父 A주택 양도

 -’17. 8. 3.

동탄2신도시 조정대상지역 지정

 -’19. 1.

子 B주택 취득(완공 및 잔금)

*분양계약금부터 잔금까지 전액 子가 부담

2. 질의내용

 -B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건이 적용되는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

○ 소득세법 시행령 부칙

 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

 ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

  1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

  2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

  3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

4. 유사사례

○ 기획재정부 조세법령운용과-988(2021.11.17)

[요 지]

 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택은「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호 적용대상이 아님

○ 서면-2020-법령해석재산-4354(2021.11.18)

[답변내용]

 귀 서면질의의 경우,「기획재정부 조세법령운용과-988, 2021.11.17.」를 참고하시기 바랍니다.

[질의] 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권*에 기해 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도 시 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호에 따라 비과세 거주요건 제한을 받지 않는지

        * 증여자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약하고 계약금을 지급함

  (제1안) 거주요건을 적용함

  (제2안) 거주요건을 적용하지 않음

[회신] 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.

○ 서면-2021-법규재산-0209(2022.05.23)

[답변내용]

  귀 서면질의의 경우, 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대의 父가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 주택의 분양권을 조정대상지역의 공고일 이후 동일세대원인 자녀에게 증여(100%)한 경우로서, 증여 이후 자녀는 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성한 상태에서 증여받은 분양권이 완공되어 주택을 취득하는 경우, 해당 주택은 같은 영 제154조제1항제5호의 적용대상에 해당하지 않아 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 요건을 적용받는 것입니다.

○ 서면-2018-부동산-1956(2018.12.06)

[답변내용]

 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 ⁠「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 ⁠「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.

 다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,

 이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 ⁠「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 03. 06. 서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615] | 국세법령정보시스템

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2017년 8월 2일 前 증여 분양권 주택 비과세 거주요건 적용

서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615]  ·  2023. 03. 06.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 거주요건이 적용되는지요?

S요약

무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 조정대상지역 내 취득한 주택은 소득세법 시행령 부칙 제28293호 적용대상이 아니어서, 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용해야 하는 것으로 판단됩니다.
#1세대 1주택 #비과세 #분양권 증여 #조정대상지역 #거주요건
핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615]  ·  2023. 03. 06.

  • 회신 주체·출처: 국세청 서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615]
  • 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 취득한 주택(조정대상지역)은 소득세법 시행령 부칙 제28293호(2017.9.19.) 제2조제2항제2호 적용대상이 아닙니다.
  • 따라서 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용해야 하며, 조정대상지역에 취득한 주택이라면 양도 전 보유기간 2년, 그 중 거주기간 2년 이상 요건을 충족해야 비과세 가능합니다.
  • 과거 유사사례(기재부 조세법령운용과-988, 서면-2021-법규재산-0209 등)에서도 동일하게 거주요건 적용 입장이 확인되었습니다.
  • 분양권의 증여, 세대분리, 계약금 지급 시점이 모두 요건 검토대상이나, 해당 사례는 2017년 8월 2일 이전 증여임에도 특례 적용 불가로 판단되어, 일반적인 조정대상지역 거주요건이 적용되는 것입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
  • 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 조정대상지역은 보유·거주기간 요건 적용, 제5호 특례 규정
  • 소득세법 시행령 부칙 제28293호 제2조: 2017년 8월 2일 이전 취득 주택 등에 대한 경과규정
  • 기획재정부 조세법령운용과-988(2021.11.17): 조정대상지역 공고 전 증여받은 분양권 취득 주택 특례 불인정
  • 서면-2021-법규재산-0209(2022.05.23): 동일한 사례에서 거주요건 적용 명시
사례 Q&A
1. 2017년 8월 2일 이전 증여받은 분양권 취득 주택, 비과세 거주요건 적용 여부는?
답변
해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용해야 하는 것으로 보입니다.
근거
국세청 회신 및 소득세법 시행령 부칙 경과규정 적용 제외에 따름
2. 조정대상지역에 취득한 주택, 분양권 증여 시점이 2017년 8월 2일 이전이면 거주기간 특례가 있나요?
답변
2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권으로 취득한 주택은 거주기간 특례 적용을 받지 못하므로 거주요건을 충족해야 합니다.
근거
기재부 조세법령운용과-988 등 유사 회신에서 특례 해당 없음 명시
3. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 지정, 분양권 증여 및 주택 취득 시 1세대 1주택 비과세 요건?
답변
보유 2년+거주 2년의 조정대상지역 거주요건을 충족해야 비과세 가능합니다.
근거
소득세법 시행령 제154조 조항에서 조정대상지역 주택의 거주요건 명확히 규정

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권에 의하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)은 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 증여받은 분양권에 의하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)은 ｢소득세법 시행령｣ 부칙 제28293호(2017.9.19.) 제2조제2항제2호 적용대상이 아니므로 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’02.

父 용인시 기흥구 소재 A주택 취득

 -’15.12. 3.

母 동탄2신도시 B분양권 취득(당첨) 및 분양계약 체결

 -’17. 1.10.

무주택 별도세대인 子에게 B분양권 증여

 -’17. 6.

父 A주택 양도

 -’17. 8. 3.

동탄2신도시 조정대상지역 지정

 -’19. 1.

子 B주택 취득(완공 및 잔금)

*분양계약금부터 잔금까지 전액 子가 부담

2. 질의내용

 -B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건이 적용되는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

○ 소득세법 시행령 부칙

 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

 ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

  1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

  2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

  3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

4. 유사사례

○ 기획재정부 조세법령운용과-988(2021.11.17)

[요 지]

 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택은「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호 적용대상이 아님

○ 서면-2020-법령해석재산-4354(2021.11.18)

[답변내용]

 귀 서면질의의 경우,「기획재정부 조세법령운용과-988, 2021.11.17.」를 참고하시기 바랍니다.

[질의] 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권*에 기해 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도 시 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호에 따라 비과세 거주요건 제한을 받지 않는지

        * 증여자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약하고 계약금을 지급함

  (제1안) 거주요건을 적용함

  (제2안) 거주요건을 적용하지 않음

[회신] 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.

○ 서면-2021-법규재산-0209(2022.05.23)

[답변내용]

  귀 서면질의의 경우, 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대의 父가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 주택의 분양권을 조정대상지역의 공고일 이후 동일세대원인 자녀에게 증여(100%)한 경우로서, 증여 이후 자녀는 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성한 상태에서 증여받은 분양권이 완공되어 주택을 취득하는 경우, 해당 주택은 같은 영 제154조제1항제5호의 적용대상에 해당하지 않아 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 요건을 적용받는 것입니다.

○ 서면-2018-부동산-1956(2018.12.06)

[답변내용]

 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 ⁠「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 ⁠「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.

 다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,

 이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 ⁠「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 03. 06. 서면-2022-부동산-5516[부동산납세과-615] | 국세법령정보시스템