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경매취득 부동산 명도비용의 필요경비 해당 여부
서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571] · 2022. 08. 30.Q질의내용
- 경매로 취득한 부동산의 기존 세입자에게 지급한 명도비용이 양도소득세 필요경비로 인정될 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571] · 2022. 08. 30.
- 국세청 서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571](2022.08.30) 회신에 따르면, 경매로 부동산을 취득한 후 기존 세입자에게 지급한 명도비용은 소득세법상 양도소득세 필요경비로 인정되지 않습니다.
- 법규과-1492(2007.3.30.) 해석사례에서도 부동산을 법원 경매로 취득하고 세입자를 내보내는 과정에서 발생한 명도비용은 필요경비로 산입하지 않는 것으로 판단하였습니다.
- 소득세법 시행령 제163조는 쟁송이 있는 자산에 대해 소유권 확보를 위한 직접 소요 비용(소송비, 화해비 등)에 대해서만 필요경비를 인정하지만, 단순히 세입자에게 지급한 명도비용은 이에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
- 부동산거래관리과-1220(2010.10.4.) 해석도 취득 또는 취득 후 법적 의무 없이 세입자나 전 소유자에게 지급한 명도비용은 필요경비로 볼 수 없다고 명시하였습니다.
- 따라서 경매취득 후 소유권 쟁송과 직접 관련이 없는 단순 명도비용은 양도소득세 필요경비에서 제외됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제39조: 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등 – 자산의 취득가액은 매입가액 또는 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 산정
- 소득세법 제97조: 양도소득의 필요경비 계산 – 취득가액, 자본적지출액 등 대통령령이 정하는 것을 필요경비로 규정
- 소득세법 시행령 제89조: 자산의 취득가액 등 – 취득세, 등록면허세, 기타 부대비용 가산 규정
- 소득세법 시행령 제163조: 양도자산의 필요경비 – 소송비용, 화해비용 등 쟁송이 있거나 소유권 확보를 위한 비용 등 일부 비용만 필요경비에 포함
- 법규과-1492, 2007.3.30.: 경매취득 부동산의 세입자 명도비용은 필요경비에 해당하지 않음
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
부동산을 경매로 취득한 후 세입자에게 지출한 명도비용는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례 “법규과-1492, 2007.3.30.”을 참고하시기 바랍니다.
○ 법규과-1492, 2007.3.30.
2. (생략)
1. 사실관계
’18.10월 경기 고양시 소재 A주택을 취득하면서 당시 거주하던 임차인(대항력 없음)에게 명도비용 2백만 원을 지급함
2. 질의내용
A주택을 양도하는 경우 명도비용의 필요경비 여부
3. 관련 법령 및 해석 사례
○소득세법 제39조【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】
②거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.
○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
①거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1.취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가.제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2.자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】
①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1.타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2.자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
①법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1.제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2.취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1.제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3.양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
○ 법규과-1492, 2007.3.30.
1.취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 필요경비에 산입되는 것이나, 부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용은 필요경비에 산입하지 않는 것임. (이하 생략)
○ 부동산거래관리과-1220, 2010.10.4.
1. (생략)
2.양도소득세 과세대상 자산을 취득할 때 또는 취득한 후에 법적의무 없이 세입자 또는 전 소유자에게 지급한 명도비용은 해당 자산의 필요경비에 해당하지 않는 것입니다.
출처 : 국세청 2022. 08. 30. 서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571] | 국세법령정보시스템
유권해석
경매취득 부동산 명도비용의 필요경비 해당 여부
서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571] · 2022. 08. 30.Q질의내용
- 경매로 취득한 부동산의 기존 세입자에게 지급한 명도비용이 양도소득세 필요경비로 인정될 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571] · 2022. 08. 30.
- 국세청 서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571](2022.08.30) 회신에 따르면, 경매로 부동산을 취득한 후 기존 세입자에게 지급한 명도비용은 소득세법상 양도소득세 필요경비로 인정되지 않습니다.
- 법규과-1492(2007.3.30.) 해석사례에서도 부동산을 법원 경매로 취득하고 세입자를 내보내는 과정에서 발생한 명도비용은 필요경비로 산입하지 않는 것으로 판단하였습니다.
- 소득세법 시행령 제163조는 쟁송이 있는 자산에 대해 소유권 확보를 위한 직접 소요 비용(소송비, 화해비 등)에 대해서만 필요경비를 인정하지만, 단순히 세입자에게 지급한 명도비용은 이에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
- 부동산거래관리과-1220(2010.10.4.) 해석도 취득 또는 취득 후 법적 의무 없이 세입자나 전 소유자에게 지급한 명도비용은 필요경비로 볼 수 없다고 명시하였습니다.
- 따라서 경매취득 후 소유권 쟁송과 직접 관련이 없는 단순 명도비용은 양도소득세 필요경비에서 제외됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제39조: 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등 – 자산의 취득가액은 매입가액 또는 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 산정
- 소득세법 제97조: 양도소득의 필요경비 계산 – 취득가액, 자본적지출액 등 대통령령이 정하는 것을 필요경비로 규정
- 소득세법 시행령 제89조: 자산의 취득가액 등 – 취득세, 등록면허세, 기타 부대비용 가산 규정
- 소득세법 시행령 제163조: 양도자산의 필요경비 – 소송비용, 화해비용 등 쟁송이 있거나 소유권 확보를 위한 비용 등 일부 비용만 필요경비에 포함
- 법규과-1492, 2007.3.30.: 경매취득 부동산의 세입자 명도비용은 필요경비에 해당하지 않음
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
부동산을 경매로 취득한 후 세입자에게 지출한 명도비용는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례 “법규과-1492, 2007.3.30.”을 참고하시기 바랍니다.
○ 법규과-1492, 2007.3.30.
2. (생략)
1. 사실관계
’18.10월 경기 고양시 소재 A주택을 취득하면서 당시 거주하던 임차인(대항력 없음)에게 명도비용 2백만 원을 지급함
2. 질의내용
A주택을 양도하는 경우 명도비용의 필요경비 여부
3. 관련 법령 및 해석 사례
○소득세법 제39조【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】
②거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.
○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
①거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1.취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가.제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2.자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】
①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1.타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2.자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
①법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1.제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2.취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1.제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3.양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
○ 법규과-1492, 2007.3.30.
1.취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 필요경비에 산입되는 것이나, 부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용은 필요경비에 산입하지 않는 것임. (이하 생략)
○ 부동산거래관리과-1220, 2010.10.4.
1. (생략)
2.양도소득세 과세대상 자산을 취득할 때 또는 취득한 후에 법적의무 없이 세입자 또는 전 소유자에게 지급한 명도비용은 해당 자산의 필요경비에 해당하지 않는 것입니다.
출처 : 국세청 2022. 08. 30. 서면-2020-부동산-2101[부동산납세과-2571] | 국세법령정보시스템
