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상생임대차계약 체결 기준과 1세대1주택 비과세 특례 적용

서면-2022-부동산-5103[부동산납세과-383] · 2023. 02. 08.

질의 및 요약

Q질의내용

1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 임대차계약 만료 전에 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 상생임대차계약을 체결하고 요건을 모두 갖춘 경우, 소득세법 시행령 제155조의3의 '상생임대차계약'에 해당하는지 여부

S요약

1세대가 주택 취득 후 기존 임차인과 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결하고, 2021년 12월 20일~2024년 12월 31일 사이에 강화된 임대료 인상률 등 요건을 모두 갖추면, 상생임대차계약에 해당하여 거주기간 제한 없이 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 있음을 안내합니다.

#상생임대차계약 #임대료 5% #임대보증금 증가율 #1세대1주택 #비과세 특례 #임대기간 2년

핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-5103[부동산납세과-383] · 2023. 02. 08.

국세청 서면-2022-부동산-5103[부동산납세과-383](2023.02.08) 회신에 따름.
기존 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 기간 내에 임대보증금 또는 임대료 인상률이 5%를 넘지 않도록 하여 갱신계약을 체결하고, 임대기간 2년 이상 등 소득세법 시행령 제155조의3의 모든 요건을 충족하면, 상생임대차계약에 해당하는 것으로 보임.
상생임대차계약의 경우 1세대1주택 비과세 특례(거주기간 제한 배제)를 적용받으려면, 계약기간·인상률 기준 외에도 직전 임대차계약 임대기간이 1년 6개월 이상임을 추가로 충족해야 함.
임대기간 계산, 신고 기한 및 필요 제출서류는 소득세법 시행령 제155조의3 제2항~제4항 규정을 따름.
상관 유사사례(서면-2022-법규재산-4071, 2905, 2022.12.15)와 같이 갱신계약 체결 시에도 동일하게 상생임대차계약 인정 가능함.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조: 1세대1주택 양도 시 일정 요건 충족 시 비과세
소득세법 시행령 제154조: 1세대1주택 범위 및 보유·거주기간 특례 요건
소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례, 임대차계약 갱신·임대료 증가율 5% 이내, 2021.12.20~2024.12.31 체결, 임대기간 2년 이상 등 요건 규정
소득세법 시행령 제155조의3 제2항~제4항: 임대보증금·월임대료 전환 계산 및 신고 방법 등 세부 규정

사례 Q&A

1. 상생임대차계약 요건은 무엇인가요?

답변

임대보증금 또는 임대료 인상률이 5% 이내이고, 2021.12.20~2024.12.31 기간 내 계약 및 2년 이상 임대 등 요건을 모두 충족해야 상생임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.

근거

소득세법 시행령 제155조의3 제1항제1호 및 국세청 서면해석을 기준으로, 계약시기·임대료 인상·기간 요건을 모두 충족해야 합니다.

2. 직전 임대차계약이 종료되기 전에 갱신계약을 하면 상생임대차계약 요건에 해당하나요?

답변

직전 임대차계약 만료 전에 2021.12.20~2024.12.31 사이 갱신계약을 하면, 임대기간 등 요건이 모두 충족되는 경우 상생임대차계약에 해당함이 인정됩니다.

근거

국세청 서면-2022-부동산-5103, 서면-2022-법규재산-4071, 2905는 임대차 만료 전 갱신도 상생임대차계약으로 보인다고 회신하였습니다.

3. 상생임대차계약으로 비과세 특례를 받으려면 어떤 서류가 필요합니까?

답변

직전 임대차계약서와 상생임대차계약서를 특례적용신고서에 첨부하여 양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출해야 합니다.

근거

소득세법 시행령 제155조의3 제4항 및 국세청 해석에 따라 관련 계약서류와 신고서가 필요함을 명시하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

귀 질의의 경우, 우리청 질의회신문 ⁠“서면-2022-법규재산-4071(2022.12.15.)”과 ⁠“서면-2022-법규재산-2905(2022.12.15)”를 참고하시기 바랍니다.

회신

귀 질의의 경우, 우리청 질의회신문 ⁠“서면-2022-법규재산-4071(2022.12.15.)”과“서면-2022-법규재산-2905(2022.12.15)”를 참고하시기 바랍니다.

1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하고 ⁠「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 ⁠“상생임대차계약”에 해당하는 것입니다.

1.사실관계

		2년			2년
’20.9월	’23.2월		’24.12월	’25.2월		예정	예정
----▴--------▴---------▴----------▴-----------▴---------▴---
A주택 취득	갑과 임대기간 시작		을과 임대차 계약	을과 임대기간 시작		을과 임대기간 종료	A주택 양도

-’20. 9월	A주택 취득
-’23. 2월	임차인 갑(甲)과 임대기간 시작(2년)
-’24.12월	임차인 을(乙)과 임대차계약 체결
- ’25. 2월	임차인 갑(甲)과 임대기간 종료 임차인 을(乙)과 임대기간 시작
-예 정	임차인 을(乙)과 임대기간 종료
-예 정	A주택 양도

2. 질의내용

-1세대가 주택을 취득한 후 임차인 갑(甲)과 직전 임대차계약(2년)을 하고 ’21.12.20.부터 ’24.12.31.까지의 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 실제 임대기간은 ’25.1.1. 이후에 개시하는 경우

- 소득령 §155의3①(1)의 요건을 갖춘 경우‘상생임대차계약’에 해당하는지 여부

3. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 ⁠“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

2. 삭제

3. 삭제

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2022-법규재산-2905, 2022.12.15.

1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하고 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 ⁠“상생임대차계약”에 해당하는 것입니다.

○ 서면-2022-법규재산-4071, 2022.12.15.

출처 : 국세청 2023. 02. 08. 서면-2022-부동산-5103[부동산납세과-383] | 국세법령정보시스템

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