요지

부동산 매매계약서상의 매매대금 전체에 대하여 ⁠「법인세법 시행령」 제68조제1항제3호에 따라 양도손익을 인식하여야 함

답변내용

내국법인(이하 ⁠“매도인”)이 부동산을 양도함에 있어 매수인과 체결한 부동산 매매계약에 따라 매매대금에서 매수인의 임대수입 보장금액 및 약정상 제반 유보금을 차감한 금액을 지급받고 소유권 이전 등기를 완료한 경우, 매도인은 임대수입 보장금액 등을 포함한 매매대금 전체에 대하여 ⁠「법인세법 시행령」 제68조제1항제3호에 따라 양도손익을 인식하며, 해당 임대수입 보장금액 등은 추후 매매약정이 정하는 바에 따라 매도인이 그 전부 또는 일부 금액을 수취하지 못할 것이 확정되는 시점에 매도인의 손금으로 인식하는 것임

1. 질의내용

 ○ 내국법인이 부동산을 양도함에 있어 매매계약서상 매매대금에서 매수인의 임대수입 보장금액 및 약정상 제반 유보금을 차감한 금액을 지급받고 소유권 이전 등기를 완료한 경우

  - 매매대금에서 차감한 해당 임대수입 보장금액 등의 익금 귀속시기

2. 사실관계

○A법인은 서울 **구 **동 **구역 제 1,2,4지구 도시환경정비사업의 시행을 위해 설립된 법인으로

  - **구역 정비사업을 위해 2014.7.11. 서울시 **구청으로부터 사업시행인가를 받은 후 총 10,462.4㎡의 사업부지에 사업비****억원을 투입하여 2018.7.31 업무시설과 판매시설로 구성된 ⁠‘******’ 건물(이하 ⁠“쟁점부동산”)에 대한 사용승인을 얻었음

○ A법인은 쟁점부동산의 완공을 앞둔 2018.7.19. 매수인과 매매약정을 체결하여 쟁점부동산 중 A법인이 보유한 부분을 매각하는 거래에 합의하였는 바

  - 해당 매매약정에 따라 매수인은 확정 매매가액 중 최대임대수입 보장금액 과 약정상 제반 유보금을 차감한 대금을 2018.10.23.매도인에게 지급하였으며,

  - 같은 날 매수인 명의로 부동산에 대한 소유권 이전 등기도 완료되었음

○ (임대수입 보장금액 조건) ‘최대임대수입 보장금액’이란 매수자가 쟁점부동산을 취득한 후, 초기의 임대사업 영위기간 동안 안정적인 임대수익률을 보장하기 위하여 매도인이 제공하는 최대 보전금액으로

  - 본건 매매약정에 따르면 매도인은 매수인이 쟁점부동산으로부터 목표 임대수익(월 임대수입 기준 44.5억원)을 달성할 때까지 그 임대수입 부족액을 매월 보전해 주며, 그 지원총액은 최대 528.5억원을 한도로 함

 ○ 매수인은 그 지급을 보장받기 위하여 확정 매매가액에서 528.5억원을 차감하여 매수인 명의의 에스크로우 계좌에 보관한 뒤에 해당 에스크로우 계좌에서 매월 부족한 임대수익 보전액을 매수인의 계좌로 이체할 수 있는바

  - 이러한 임대수입 보장기간이 종료되는 시점은 매수인의 월평균 임대수입 실적이 44.5억원을 최초로 달성하는 날과 에스코로우 계좌 잔액이 0원이 되는 날 중 먼저 도래하는 날까지이며

  - 만일, 임대수입 보장이 종료된 시점 현재 에스크로우 계좌 잔액이 남아 있을 경우 이는 매도인에게 귀속되는 조건임

○ (약정상 제반 유보금 조건) 본건 매매약정에서는 매도인이 매수인과의 거래완결 이후 이행하여야 할 과업사항을 열거하면서

  - 이러한 과업 이행의무에 대한 담보를 목적으로 각각의 항목에 대해 유보금을 설정하고 본건 매매대금 총액에서 이를 차감 지급하도록 규정하고 있는바

  - 본건 유보금은 최대임대수입 보장금액과 달리 매수인의 에스크로우 계좌가 아닌 매수인 명의의 정기예금 계좌에 유보되며, 그 각각의 약정상 조건이 성취될 때 매도자에게 지급 가능함

 ○ 본건 매매거래 조건 중 유보금 관련 내용을 요약하면 다음과 같음

  ① 집합건물 관리규약 제정 유보금(100억원)

   - 쟁점부동산에 대한 여타 구분소유자와의 협의 및 서면 승인을 받아 집합건물 관리규약이 적법하게 제정될 수 있도록 보장하기 위하여 매수인은 100억원을 거래완결일의 매매대금 지급액에서 공제함

  - 이후 매도인의 협조 지원을 통해 관리규약이 순조롭게 제정되는 경우 그로부터 5영업일 내에 해당 유보금액 100억원을 매도인에게 지급하며

   - 거래완결일로부터 84개월 내에 관리규약이 제정되지 못할 경우 해당 유보금은 확정적으로 매수인에게 귀속됨

  ② **동 문화지구 지정 관련 유보금(23.4억원)

   - 매도인은 거래완결일로부터 1년이 경과하는 날까지 쟁점부동산 부속토지 중 **동 문화지구 구역선 외부 부분에 대해 **동 문화지구 지정으로 인한 업태제한이 적용되지 않도록 하고

   - 판매시설의 임차인이 수행하는 영업이 **동 문화지구 지정으로 인한 영업제한에 해당하지 않도록 조치하여야 하는바

   - 이를 담보하기 위하여 23.4억원을 매매대금 지급액에서 공제하며 매도인이 종국에 본 의무이행을 하지 못할 경우 매수인에게 귀속됨

   ③ 지상3층 용도변경 동의서 관련 유보금(10억원)

    - 매도인은 쟁점부동산 중 지상3층의 전유부분 및 공용부분 용도변경을 위해 거래완결 후 1년이 경과하는 날까지 건축물 대장이 변경될 수 있도록 매수인을 제외한 다른 구분소유자들로부터 동의서를 수령하는데 최선의 노력을 다하여야 하며

    - 매도인의 의무 위반시 해당 유보금은 매수인에게 귀속됨

   ④ 서울시 입간판 및 시트지 제거 관련 유보금(2억원)

    - 매매 완결일로부터 1년 이내 매도인은 쟁점부동산의 입간판 이전설치를 위한 인허가 업무 및 이전 설치를 완료하고, 유적전시관 측면 시트지를 제거하여야 하며

    - 매도인의 의무 위반시 해당 유보금은 매수인에게 귀속됨

3. 관련법령

○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

 ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

 1. 상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날

 2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

 3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

○ 법인세법 시행령 제71조【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】

 ⑦ 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 법(제43조를 제외한다)․｢조세특례제한법｣ 및 이 영에서 규정한 것 외의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여는 기획재정부령으로 정한다.

○ 법인세법 시행규칙 제36조【기타 손익의 귀속사업연도】

  영 제71조 제7항을 적용할 때 이 규칙에서 별도로 규정한 것 외의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

○ 법인세법 기본통칙 40-71…13 【잠정거래가액과 확정거래가액과의 차액의 귀속시기 】

 정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.

출처 : 국세청 2019. 03. 08. 사전-2019-법령해석법인-0015[법령해석과-573] | 국세법령정보시스템