즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
산업단지 분양대금 정산 시 이자·관리비 공제 기준과 개발비 부담 범위
2017다274451* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
정산금등청구의소
[대법원 2021. 5. 7. 선고 2017다274451 판결]
【판시사항】
[1] 산업단지조성사업의 시행자인 甲 공사가 산업단지 내 분양부지의 수분양자이자 그 분양부지의 개발을 대행한 乙 주식회사에 관한 분양대금 관련 최종 정산금액을 산정하면서 乙 회사가 정산일 전 지급한 분양대금에 대하여 지급일부터 분양부지 인도일까지의 이자만 공제하고 그 이후 이자는 공제하지 않은 사안에서, 甲 공사와 乙 회사가 선수금 이자의 정산방법에 관하여 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 및 그 시행령 등에 의하기로 합의하였다고 봄이 타당하므로, 특별한 사정이 없는 한 乙 회사가 정산일 전 지급한 분양대금에 대하여는 위 시행령 제40조 제10항에 따라 납부일부터 정산일까지 발생한 이자를 공제하여야 한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례
[2] 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있는 경우, 그러한 규정을 위반한 법률행위의 효력(무효) 및 금지 규정 등을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우, 그 법률행위의 효력을 판단하는 방법
[3] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 제5조 제2항 제4호, 같은 법 시행령 제4조 제3호의 위임에 따라 마련된 구 공업입지 개발지침(1994. 12. 19. 건설부 고시 제1994-511호) 제16조의6 제1항이 강행성을 가진 효력규정인지 여부(소극)
[4] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 제28조 제1항이 사업시행자와 수분양자 사이에서 사업시행자가 모든 개발비용을 부담하여야 한다는 취지의 규정인지 여부(소극)
【참조조문】
[1] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것) 제32조, 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제40조 제10항
[2] 민법 제105조
[3] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항, 제2항 제4호, 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제4조 제3호, 제40조 제5항
[4] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것) 제28조, 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항
【참조판례】
[2] 대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결(공2018하, 2078)
【전문】
【원고, 피상고인 겸 상고인】
지에스칼텍스 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김태형 외 4인)
【주위적 피고, 상고인 겸 피상고인】
한국산업단지공단 (소송대리인 변호사 박순성 외 2인)
【예비적 피고】
한국수자원공사 (소송대리인 변호사 박순성 외 2인)
【원심판결】
서울고법 2017. 9. 20. 선고 2017나2003046 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고 한국산업단지공단의 상고로 인한 부분은 위 피고가 각 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 등의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 살펴본다.
1. 사실관계
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 피고 한국수자원공사(이하 ‘피고 공사’라고 한다)는 1990. 12. 14. 구「산업입지 및 개발에 관한 법률」(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 산업입지법’이라고 한다)에 따라 여수국가산업단지 확장단지(이하 ‘여수확장단지’라고 한다) 조성사업의 사업시행자로 지정되었고, 1995. 9.경 피고 한국산업단지공단(이하 ‘피고 공단’이라고 한다)에 분양업무를 위탁하였다.
나. 원고는 1996. 1. 24. 피고 공단과 원고가 여수확장단지 중 제2, 3블록(이하 ‘이 사건 분양부지’라고 한다)을 대금 약 1,513억 원에 분양받기로 하는 ‘입주(분양)계약’(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이 사건 분양계약에 의하면, 분양대금은 준공인가 후 구 산업입지법 제38조 및 구 산업입지법 시행령 제40조(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 시행령’이라고 한다)에 의하여 결정된 가격과 확정면적으로 정산되고(제2조 제5항), 이 사건 분양계약에 명시되지 않은 사항은 구 산업입지법 및 일반 관례에 따라 정해진다(제17조).
다. 원고는 1996. 2. 28. 피고 공사와 원고가 이 사건 분양부지의 개발을 대행하기로 하는 개발대행계약(이하 ‘이 사건 개발대행계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이 사건 개발대행계약에 의하면, 이 사건 분양부지에 관한 분양대금은 구 산업입지법에 따라 산정한 조성원가에서 원고가 부담하는 ‘대행공사비’를 공제한 금액이 되고(제5조 제1항), ‘대행공사비’는 원고가 이 사건 개발대행계약에 따라 시행하는 공사에 관한 도급계약에 따라 지급되는 금액을 의미하며(제2조 제3호), 계약에서 지정되지 않은 사항은 구 산업입지법과 구 공업입지 개발지침(1994. 12. 19. 건설부 고시 제1994-511호, 이하 ‘구 통합지침’이라고 한다) 등 관계 법규와 이 사건 분양계약의 내용을 준용하여 정해진다(제12조).
라. 원고는 이 사건 개발대행계약에 따라 이 사건 분양부지 안에 HOU 시설 부지를 조성하면서, 자신이 우선적으로 필요로 하는 20만 평의 부지를 조기에 조성하기 위하여 가토제를 축조할 수 있도록 피고 공사에 설계변경을 요청하였다. 이에 원고와 피고 공사는 여러 차례의 협의를 거쳐 2005. 7. 19. ‘대토 관련 개발대행계약 특약’을 체결하여, HOU 시설 부지의 설계를 변경하고 원고의 비용으로 대토 및 가토제구간의 공사를 진행하기로 정하였다(제6조).
마. 원고는 이 사건 분양계약에서 정한 대로 계약금 및 사업진척도에 따른 분양대금을 지급하였고, 전체 사업에 대한 준공인가 전인 2005. 11.경부터 2011. 1.경까지 순차적으로 이 사건 분양부지 중 조성공사가 마무리된 부분에 대하여 피고 공사로부터 사용승인을 받아 그 무렵부터 사용하였다.
바. 피고 공사는 이 사건 분양계약 및 개발대행계약에 따라 2014. 12. 10. 원고에게 분양대금 관련 최종 정산금액을 산정하여 통지하였다. 피고 공사는 최종 정산금액을 산정할 때 원고가 정산일 전에 지급한 분양대금에 대하여 그 지급일부터 이 사건 분양부지 인도일까지의 기간 동안 산정된 이자는 공제하였으나 그 이후 기간에 대한 이자는 공제하지 않았고, 원고가 이 사건 개발대행계약의 이행과 관련하여 부담한 일반관리비나 HOU 시설 부지 조성비용도 반영하지 않았다.
사. 원고는 2014. 12. 29. 피고들에게 정산금 산정 방식 및 금액에 관한 이의를 유보한 채 위 정산금액 통지에 따른 정산금 약 460억 원을 지급한 후, 이 사건 정산금 등 청구의 소를 제기하였다.
2. 선수금 이자 산정기간의 종기에 관하여(피고 공단의 상고이유 제1, 2점)
원심은 그 판시와 같은 이유로, 원고와 피고들은 선수금 이자의 정산방법에 관하여 구 산업입지법 및 시행령 등 관계 법령에 의하기로 합의하였다고 봄이 타당한데, 구 시행령 제40조 제10항은 “선수금을 납부한 자에 대하여 정산하는 경우에는 선수금 납부일부터 정산일까지의 시중은행 1년 만기 정기예금 이자율에 해당하는 금액을 정산금액에서 차감하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건의 분양대금을 정산함에 있어서는 위 시행령 규정에 따라 원고가 납부한 선수금에 대하여 납부일부터 정산일인 2014. 12. 29.까지 발생한 이자를 자기자본비용의 차감항목으로 하여 공제하여야 할 것이라고 판단한 다음, 민법 제587조 제2문의 취지나 공평의 원칙 등에 비추어 구 시행령의 적용을 배제할 특별한 사정이 있다는 피고 공단의 주장을 배척하였다.
관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 분양계약이나 개발대행계약에 편입된 구 시행령 제40조 제10항에서 말하는 ‘선수금’의 개념이나 그 적용 범위에 관한 법리오해나 이유불비 등의 잘못이 없다.
3. 대행공사비 관련 일반관리비 공제 가부에 관하여(원고의 상고이유 제1, 2, 3점)
가. 1) 계약 등 법률행위의 당사자들에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하고 있는 경우에는 그 규정에 따라 법률행위의 유·무효를 판단하면 된다. 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있으면 그러한 규정을 위반한 법률행위는 무효이다. 이와 달리 금지 규정 등을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 그 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익, 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부, 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향, 위반 행위에 대한 사회적·경제적·윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 그 효력을 판단하여야 한다(대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결 등 참조).
2) 구 산업입지법에 의하면 건설부장관은 공업입지 개발에 관한 기본지침을 제정해야 하고(제5조), 구 통합지침은 구 산업입지법 제5조의 위임에 따라 건설부장관이 제정한 것이다. 구 산업입지법 제5조 제2항 제4호와 구 시행령 제4조 제3호의 위임에 따라 마련된 구 통합지침 제16조의6 제1항은 “개발대행자에게 공급하는 부지의 가격은 구 시행령 제40조 제5항의 규정에 따라 추정한 조성원가에서 개발대행자가 직접 시행하는 조성공사의 도급계약금액과 그에 상당하는 동조 제5항 제5호에 따른 기타비용을 합한 금액을 제외한 금액으로 한다.”라고 정하고 있다. 구 시행령 제40조 제5항 제5호는 ‘예산회계법 시행령 제78조의 규정에 의하여 예정가격결정기준에 의한 일반관리비율에 의하여 산정한 일반관리비’를 ‘기타 비용’으로 정하고 있다.
한편 구 산업입지법 관계 법령에서는 개발대행자에게 공급하는 부지의 가격에 관한 구 통합지침 제16조의6 제1항을 위반한 경우의 효력에 관하여 정하고 있지 않고, 해당 규정의 위반에 따른 형사처벌이나 행정상 제재에 대한 규정도 없다. 나아가 구 통합지침 제16조의6 제1항과 해당 조항이 인용하고 있는 구 시행령 제40조 제5항은 분양가격 산정요소를 나열할 뿐, 그 산정 방법이나 산정 기준을 구체적으로 규정하고 있지 않다. 특히 구 시행령 제40조 제5항 제5호의 기타비용의 경우 원래 분양가격 산정을 위한 조성원가에 포함되어야 함에도, 이와 달리 구 통합지침 제16조의6 제1항에서는 개발대행자에 대한 공급부지 가격 산정 시 기타비용을 조성원가에서 공제하도록 규정함으로써 개발대행자와 공동으로 도급계약을 체결하고 도급계약의 관리·감독업무를 수행한 사업시행자에게 불합리한 측면이 있다. 이러한 점에 비추어 볼 때 구 통합지침 제16조의6 제1항이 상위 법령과 결합하여 대외적으로 구속력 있는 법규명령으로서의 효력을 가진다 할지라도, 사업시행자와 수분양자가 구체적 사정을 고려하여 그 규정의 내용과 달리 체결한 계약의 효력을 부정하지 않으면 아니 될 정도로 강행성을 가진 효력규정이라고 볼 수 없다.
나. 원심판결 이유를 위 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 개발대행계약 제5조는 구 산업입지법 등에 따라 산정한 조성원가에서 원고가 부담하는 ‘대행공사비’를 공제한 금액을 이 사건 분양부지의 분양가격으로 산정하도록 정하고 있고, 제2조 제3호는 ‘대행공사비’를 이 사건 개발대행계약에 따라 원고가 시행하는 ‘대행공사의 도급계약에 의하여 지급되는 금액(부가가치세 포함)’으로 명시하고 있다. 이러한 계약 문언에 의하면 원고와 피고 공사는 이 사건 개발대행계약을 체결하면서 원고의 ‘일반관리비’는 분양가격에서 공제하지 않기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 한편 이 사건 개발대행계약 제12조는 계약 내용에 대한 해석상 불분명한 부분이 있거나 흠결이 있을 경우 구 통합지침 등 관련 법규에 의하도록 정하고 있으므로, 이 사건과 같이 ‘대행공사비’의 문언의 의미가 일의적으로 해석되는 경우에는 위 조항을 근거로 구 통합지침을 적용할 여지는 없다.
다. 따라서 같은 취지에서 원심이 원고가 이 사건 개발대행계약의 이행과 관련하여 부담한 일반관리비는 원고와 피고 공사 사이의 합의에 따라 이 사건 분양부지에 관한 분양대금을 산정할 때 공제될 수 없다고 판단한 데에 상고이유 주장과 같은 구 통합지침 제16조의6 제1항의 강행규정성, 이 사건 개발대행계약의 해석, 일반관리비의 개념 및 공제 등에 관한 법리오해의 잘못이 없다.
4. HOU 시설 부지 조성비용 반환 여부에 관하여(원고의 상고이유 제4점)
가. 구 산업입지법 제28조 제1항은 “공업단지개발사업에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 국가 또는 지방자치단체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공업단지개발사업에 필요한 비용의 일부를 보조할 수 있다.”라고 정하고 있고, 같은 조 제2항의 위임에 근거한 구 시행령 제26조 제1항은 국가나 지방자치단체가 공업단지 안의 간선도로, 녹지시설, 용수공급시설 및 하수도 등의 건설비를 보조할 수 있다고 정하고 있다. 위 규정들은 공업단지가 불특정 다수의 국민이 이용하는 공공시설이 아니고, 사업시행자는 개발된 토지나 시설물을 제3자에게 분양하면서 분양가격에 반영하는 등의 방법으로 개발비용을 회수할 수 있으므로, 그 개발비용은 사업시행자나 실제 이용할 자가 부담하도록 하면서도, 공업단지 개발사업이 원활하게 진행될 수 있도록 하기 위하여 국가나 지방자치단체가 공업단지 관련 공공시설 등의 설치에 소요되는 비용 일부를 보조할 수 있도록 정한 것이다.
따라서 구 산업입지법 제28조 제1항은 사업시행자와 국가 또는 지방자치단체 사이에서 누가 개발비용을 부담하는지에 관한 원칙을 규정한 것일 뿐, 사업시행자와 수분양자 사이에서 사업시행자가 모든 개발비용을 부담하여야 한다는 취지를 규정한 것이라고 볼 수는 없다.
나. 원심은 그 판시와 같이 원고가 HOU 시설 부지 조성공사를 실시하게 된 경위, 원고와 피고 공사 사이의 협의 과정 및 그 결과로 작성된 계약서의 내용 등을 종합하여 원고와 피고 공사 사이에는 원고가 자신의 필요에 따라 HOU 시설 부지 조성공사를 조기 완료하기 위하여 이를 직접 시행하는 대신 가토제 축조 비용뿐만 아니라 그 내측 부지조성비용을 포괄적으로 부담하기로 합의하였다고 보아, 원고가 위 비용들을 부담하여야 한다고 판단하였다.
다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 구 산업입지법 제28조 제1항에 관한 해석·적용,「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」이 정한 서면계약의 원칙 등에 관한 법리오해 또는 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
5. 결론
그러므로 원고와 피고 공단의 상고를 모두 기각하고, 상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고 공단의 상고로 인한 부분은 위 피고가 각 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악
판례 검색
산업단지 분양대금 정산 시 이자·관리비 공제 기준과 개발비 부담 범위
2017다274451* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
정산금등청구의소
[대법원 2021. 5. 7. 선고 2017다274451 판결]
【판시사항】
[1] 산업단지조성사업의 시행자인 甲 공사가 산업단지 내 분양부지의 수분양자이자 그 분양부지의 개발을 대행한 乙 주식회사에 관한 분양대금 관련 최종 정산금액을 산정하면서 乙 회사가 정산일 전 지급한 분양대금에 대하여 지급일부터 분양부지 인도일까지의 이자만 공제하고 그 이후 이자는 공제하지 않은 사안에서, 甲 공사와 乙 회사가 선수금 이자의 정산방법에 관하여 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 및 그 시행령 등에 의하기로 합의하였다고 봄이 타당하므로, 특별한 사정이 없는 한 乙 회사가 정산일 전 지급한 분양대금에 대하여는 위 시행령 제40조 제10항에 따라 납부일부터 정산일까지 발생한 이자를 공제하여야 한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례
[2] 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있는 경우, 그러한 규정을 위반한 법률행위의 효력(무효) 및 금지 규정 등을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우, 그 법률행위의 효력을 판단하는 방법
[3] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 제5조 제2항 제4호, 같은 법 시행령 제4조 제3호의 위임에 따라 마련된 구 공업입지 개발지침(1994. 12. 19. 건설부 고시 제1994-511호) 제16조의6 제1항이 강행성을 가진 효력규정인지 여부(소극)
[4] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 제28조 제1항이 사업시행자와 수분양자 사이에서 사업시행자가 모든 개발비용을 부담하여야 한다는 취지의 규정인지 여부(소극)
【참조조문】
[1] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것) 제32조, 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제40조 제10항
[2] 민법 제105조
[3] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항, 제2항 제4호, 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제4조 제3호, 제40조 제5항
[4] 구 산업입지 및 개발에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것) 제28조, 구 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항
【참조판례】
[2] 대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결(공2018하, 2078)
【전문】
【원고, 피상고인 겸 상고인】
지에스칼텍스 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김태형 외 4인)
【주위적 피고, 상고인 겸 피상고인】
한국산업단지공단 (소송대리인 변호사 박순성 외 2인)
【예비적 피고】
한국수자원공사 (소송대리인 변호사 박순성 외 2인)
【원심판결】
서울고법 2017. 9. 20. 선고 2017나2003046 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고 한국산업단지공단의 상고로 인한 부분은 위 피고가 각 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 등의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 살펴본다.
1. 사실관계
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 피고 한국수자원공사(이하 ‘피고 공사’라고 한다)는 1990. 12. 14. 구「산업입지 및 개발에 관한 법률」(1995. 12. 29. 법률 제5111호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 산업입지법’이라고 한다)에 따라 여수국가산업단지 확장단지(이하 ‘여수확장단지’라고 한다) 조성사업의 사업시행자로 지정되었고, 1995. 9.경 피고 한국산업단지공단(이하 ‘피고 공단’이라고 한다)에 분양업무를 위탁하였다.
나. 원고는 1996. 1. 24. 피고 공단과 원고가 여수확장단지 중 제2, 3블록(이하 ‘이 사건 분양부지’라고 한다)을 대금 약 1,513억 원에 분양받기로 하는 ‘입주(분양)계약’(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이 사건 분양계약에 의하면, 분양대금은 준공인가 후 구 산업입지법 제38조 및 구 산업입지법 시행령 제40조(1996. 2. 15. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 시행령’이라고 한다)에 의하여 결정된 가격과 확정면적으로 정산되고(제2조 제5항), 이 사건 분양계약에 명시되지 않은 사항은 구 산업입지법 및 일반 관례에 따라 정해진다(제17조).
다. 원고는 1996. 2. 28. 피고 공사와 원고가 이 사건 분양부지의 개발을 대행하기로 하는 개발대행계약(이하 ‘이 사건 개발대행계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이 사건 개발대행계약에 의하면, 이 사건 분양부지에 관한 분양대금은 구 산업입지법에 따라 산정한 조성원가에서 원고가 부담하는 ‘대행공사비’를 공제한 금액이 되고(제5조 제1항), ‘대행공사비’는 원고가 이 사건 개발대행계약에 따라 시행하는 공사에 관한 도급계약에 따라 지급되는 금액을 의미하며(제2조 제3호), 계약에서 지정되지 않은 사항은 구 산업입지법과 구 공업입지 개발지침(1994. 12. 19. 건설부 고시 제1994-511호, 이하 ‘구 통합지침’이라고 한다) 등 관계 법규와 이 사건 분양계약의 내용을 준용하여 정해진다(제12조).
라. 원고는 이 사건 개발대행계약에 따라 이 사건 분양부지 안에 HOU 시설 부지를 조성하면서, 자신이 우선적으로 필요로 하는 20만 평의 부지를 조기에 조성하기 위하여 가토제를 축조할 수 있도록 피고 공사에 설계변경을 요청하였다. 이에 원고와 피고 공사는 여러 차례의 협의를 거쳐 2005. 7. 19. ‘대토 관련 개발대행계약 특약’을 체결하여, HOU 시설 부지의 설계를 변경하고 원고의 비용으로 대토 및 가토제구간의 공사를 진행하기로 정하였다(제6조).
마. 원고는 이 사건 분양계약에서 정한 대로 계약금 및 사업진척도에 따른 분양대금을 지급하였고, 전체 사업에 대한 준공인가 전인 2005. 11.경부터 2011. 1.경까지 순차적으로 이 사건 분양부지 중 조성공사가 마무리된 부분에 대하여 피고 공사로부터 사용승인을 받아 그 무렵부터 사용하였다.
바. 피고 공사는 이 사건 분양계약 및 개발대행계약에 따라 2014. 12. 10. 원고에게 분양대금 관련 최종 정산금액을 산정하여 통지하였다. 피고 공사는 최종 정산금액을 산정할 때 원고가 정산일 전에 지급한 분양대금에 대하여 그 지급일부터 이 사건 분양부지 인도일까지의 기간 동안 산정된 이자는 공제하였으나 그 이후 기간에 대한 이자는 공제하지 않았고, 원고가 이 사건 개발대행계약의 이행과 관련하여 부담한 일반관리비나 HOU 시설 부지 조성비용도 반영하지 않았다.
사. 원고는 2014. 12. 29. 피고들에게 정산금 산정 방식 및 금액에 관한 이의를 유보한 채 위 정산금액 통지에 따른 정산금 약 460억 원을 지급한 후, 이 사건 정산금 등 청구의 소를 제기하였다.
2. 선수금 이자 산정기간의 종기에 관하여(피고 공단의 상고이유 제1, 2점)
원심은 그 판시와 같은 이유로, 원고와 피고들은 선수금 이자의 정산방법에 관하여 구 산업입지법 및 시행령 등 관계 법령에 의하기로 합의하였다고 봄이 타당한데, 구 시행령 제40조 제10항은 “선수금을 납부한 자에 대하여 정산하는 경우에는 선수금 납부일부터 정산일까지의 시중은행 1년 만기 정기예금 이자율에 해당하는 금액을 정산금액에서 차감하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건의 분양대금을 정산함에 있어서는 위 시행령 규정에 따라 원고가 납부한 선수금에 대하여 납부일부터 정산일인 2014. 12. 29.까지 발생한 이자를 자기자본비용의 차감항목으로 하여 공제하여야 할 것이라고 판단한 다음, 민법 제587조 제2문의 취지나 공평의 원칙 등에 비추어 구 시행령의 적용을 배제할 특별한 사정이 있다는 피고 공단의 주장을 배척하였다.
관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 분양계약이나 개발대행계약에 편입된 구 시행령 제40조 제10항에서 말하는 ‘선수금’의 개념이나 그 적용 범위에 관한 법리오해나 이유불비 등의 잘못이 없다.
3. 대행공사비 관련 일반관리비 공제 가부에 관하여(원고의 상고이유 제1, 2, 3점)
가. 1) 계약 등 법률행위의 당사자들에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하고 있는 경우에는 그 규정에 따라 법률행위의 유·무효를 판단하면 된다. 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있으면 그러한 규정을 위반한 법률행위는 무효이다. 이와 달리 금지 규정 등을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 그 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익, 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부, 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향, 위반 행위에 대한 사회적·경제적·윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 그 효력을 판단하여야 한다(대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결 등 참조).
2) 구 산업입지법에 의하면 건설부장관은 공업입지 개발에 관한 기본지침을 제정해야 하고(제5조), 구 통합지침은 구 산업입지법 제5조의 위임에 따라 건설부장관이 제정한 것이다. 구 산업입지법 제5조 제2항 제4호와 구 시행령 제4조 제3호의 위임에 따라 마련된 구 통합지침 제16조의6 제1항은 “개발대행자에게 공급하는 부지의 가격은 구 시행령 제40조 제5항의 규정에 따라 추정한 조성원가에서 개발대행자가 직접 시행하는 조성공사의 도급계약금액과 그에 상당하는 동조 제5항 제5호에 따른 기타비용을 합한 금액을 제외한 금액으로 한다.”라고 정하고 있다. 구 시행령 제40조 제5항 제5호는 ‘예산회계법 시행령 제78조의 규정에 의하여 예정가격결정기준에 의한 일반관리비율에 의하여 산정한 일반관리비’를 ‘기타 비용’으로 정하고 있다.
한편 구 산업입지법 관계 법령에서는 개발대행자에게 공급하는 부지의 가격에 관한 구 통합지침 제16조의6 제1항을 위반한 경우의 효력에 관하여 정하고 있지 않고, 해당 규정의 위반에 따른 형사처벌이나 행정상 제재에 대한 규정도 없다. 나아가 구 통합지침 제16조의6 제1항과 해당 조항이 인용하고 있는 구 시행령 제40조 제5항은 분양가격 산정요소를 나열할 뿐, 그 산정 방법이나 산정 기준을 구체적으로 규정하고 있지 않다. 특히 구 시행령 제40조 제5항 제5호의 기타비용의 경우 원래 분양가격 산정을 위한 조성원가에 포함되어야 함에도, 이와 달리 구 통합지침 제16조의6 제1항에서는 개발대행자에 대한 공급부지 가격 산정 시 기타비용을 조성원가에서 공제하도록 규정함으로써 개발대행자와 공동으로 도급계약을 체결하고 도급계약의 관리·감독업무를 수행한 사업시행자에게 불합리한 측면이 있다. 이러한 점에 비추어 볼 때 구 통합지침 제16조의6 제1항이 상위 법령과 결합하여 대외적으로 구속력 있는 법규명령으로서의 효력을 가진다 할지라도, 사업시행자와 수분양자가 구체적 사정을 고려하여 그 규정의 내용과 달리 체결한 계약의 효력을 부정하지 않으면 아니 될 정도로 강행성을 가진 효력규정이라고 볼 수 없다.
나. 원심판결 이유를 위 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 개발대행계약 제5조는 구 산업입지법 등에 따라 산정한 조성원가에서 원고가 부담하는 ‘대행공사비’를 공제한 금액을 이 사건 분양부지의 분양가격으로 산정하도록 정하고 있고, 제2조 제3호는 ‘대행공사비’를 이 사건 개발대행계약에 따라 원고가 시행하는 ‘대행공사의 도급계약에 의하여 지급되는 금액(부가가치세 포함)’으로 명시하고 있다. 이러한 계약 문언에 의하면 원고와 피고 공사는 이 사건 개발대행계약을 체결하면서 원고의 ‘일반관리비’는 분양가격에서 공제하지 않기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 한편 이 사건 개발대행계약 제12조는 계약 내용에 대한 해석상 불분명한 부분이 있거나 흠결이 있을 경우 구 통합지침 등 관련 법규에 의하도록 정하고 있으므로, 이 사건과 같이 ‘대행공사비’의 문언의 의미가 일의적으로 해석되는 경우에는 위 조항을 근거로 구 통합지침을 적용할 여지는 없다.
다. 따라서 같은 취지에서 원심이 원고가 이 사건 개발대행계약의 이행과 관련하여 부담한 일반관리비는 원고와 피고 공사 사이의 합의에 따라 이 사건 분양부지에 관한 분양대금을 산정할 때 공제될 수 없다고 판단한 데에 상고이유 주장과 같은 구 통합지침 제16조의6 제1항의 강행규정성, 이 사건 개발대행계약의 해석, 일반관리비의 개념 및 공제 등에 관한 법리오해의 잘못이 없다.
4. HOU 시설 부지 조성비용 반환 여부에 관하여(원고의 상고이유 제4점)
가. 구 산업입지법 제28조 제1항은 “공업단지개발사업에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 국가 또는 지방자치단체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공업단지개발사업에 필요한 비용의 일부를 보조할 수 있다.”라고 정하고 있고, 같은 조 제2항의 위임에 근거한 구 시행령 제26조 제1항은 국가나 지방자치단체가 공업단지 안의 간선도로, 녹지시설, 용수공급시설 및 하수도 등의 건설비를 보조할 수 있다고 정하고 있다. 위 규정들은 공업단지가 불특정 다수의 국민이 이용하는 공공시설이 아니고, 사업시행자는 개발된 토지나 시설물을 제3자에게 분양하면서 분양가격에 반영하는 등의 방법으로 개발비용을 회수할 수 있으므로, 그 개발비용은 사업시행자나 실제 이용할 자가 부담하도록 하면서도, 공업단지 개발사업이 원활하게 진행될 수 있도록 하기 위하여 국가나 지방자치단체가 공업단지 관련 공공시설 등의 설치에 소요되는 비용 일부를 보조할 수 있도록 정한 것이다.
따라서 구 산업입지법 제28조 제1항은 사업시행자와 국가 또는 지방자치단체 사이에서 누가 개발비용을 부담하는지에 관한 원칙을 규정한 것일 뿐, 사업시행자와 수분양자 사이에서 사업시행자가 모든 개발비용을 부담하여야 한다는 취지를 규정한 것이라고 볼 수는 없다.
나. 원심은 그 판시와 같이 원고가 HOU 시설 부지 조성공사를 실시하게 된 경위, 원고와 피고 공사 사이의 협의 과정 및 그 결과로 작성된 계약서의 내용 등을 종합하여 원고와 피고 공사 사이에는 원고가 자신의 필요에 따라 HOU 시설 부지 조성공사를 조기 완료하기 위하여 이를 직접 시행하는 대신 가토제 축조 비용뿐만 아니라 그 내측 부지조성비용을 포괄적으로 부담하기로 합의하였다고 보아, 원고가 위 비용들을 부담하여야 한다고 판단하였다.
다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 구 산업입지법 제28조 제1항에 관한 해석·적용,「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」이 정한 서면계약의 원칙 등에 관한 법리오해 또는 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
5. 결론
그러므로 원고와 피고 공단의 상고를 모두 기각하고, 상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고 공단의 상고로 인한 부분은 위 피고가 각 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악
