요지

부동산 매매계약의 중개수수료에 관한 약정과 별도로 체결된 약정에 따라 지급된 금원은 통상적인 의미의 소개비 내지 중개수수료라고 볼 수 없고, 매매가액을 일정 정도 증액하여 주는 대가로 법정 중개수수료를 훨씬 상회하는 금원을 수수하거나 이를 약속하는 행위는 부동산 거래질서를 어지럽히는 행위로서 허용되지 않는다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20xx. x. x. 원고에 대하여 한 양도소득세 xxx,xxx,xxx원의 부과처분 중 xxx,xxx,xxx원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 20xx. x. xx.경 20xx. x. xx.자 유증을 원인으로 서울 중구 ○○동○가 ○○○-○○ 대 158.3㎡ 및 그 지상 건물 중 BBB 지분 52분의 47.9(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하였고, 20xx. xx. xx. aaa 재정비촉진지구 ○-○구역(이하 ⁠‘○-○구역’이라 한다) 도시환경정비사업자인 bbb 주식회사(변경 전 상호: ccc 주식회사, 이하 ⁠‘양수인’이라 한다¹⁾)에 매매대금 xx억 x,xxx만 원에 이 사건 부동산을 매도한 후 20xx. x. xx. 소유권이전등기절차를 경료 해 주었다.

 나. 원고는 20xx. x. xx. 위 양도가액 xx억 x,xxx만 원에서 취득가액 xx억 x,xxx만원과 필요경비 x억 x,xxx만 원[서울 중구 ○○동○가 ○○-○ 소재 eee공인중개사사무소’를 운영하는 CCC에게 지급하였다는 아래 표 기재 x억 x,xxx만 원(이하 ⁠‘이 사건 중개수수료 등’이라 한다) 포함]을 각 차감하여 산출된 양도소득세 xxx,xxx,xxx원을 신고·납부하였다.

(단위: 원)

 다. 피고는 20xx. x. xx.부터 20xx. x. xx.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후, 취득가액 중 xxx,xxx,xxx원 및 필요경비 중 이 사건 중개수수료 등을 포함한 xxx,xxx,000원을 부인하고 20xx. x. x. 원고에 대하여 양도소득세 xxx,xxx,xxx원을 경정·고지하였다(이하 ⁠‘종전 부과처분’이라 한다).

 라. 원고는 종전 부과처분 중 이 사건 중개수수료 등을 필요경비로 인정하지 않은 것에 불복하여 20xx. x. xx. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 20xx.xx. xx. 이 사건 중개수수료 등 중 계좌로 지급된 내역이 확인되는 이 사건 중개수수료만을 필요경비에 산입하고 나머지 심판청구는 기각한다는 결정을 하였다.

  마. 피고는 위 조세심판원의 결정에 따라 이 사건 중개수수료를 필요경비에 산입하여 종전 부과처분 중 x,xxx,xxx원을 감액 경정하였다. 원고는 20xx. x. xx. 잔존 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(=xxx,xxx,xxx원-x,xxx,xxx원) 중 쟁점 금원을 필요경비에 산입할 경우의 정당세액인 xxx,xxx,xxx원을 초과하는 부분(이하 ⁠‘이 사건 부과처분’이라 한다)의 취소를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산을 매도함에 있어 이를 중개한 공인중개사 CCC와 ⁠‘원고가 희망하는 평당 x,xxx만 원(양수인 측 희망 매매가 평당 x,xxx만 원)으로 계약을 체결하게 해주면 평당 xxx만 원을 CCC에게 돌려주겠다.’고 약정하였는데(이하 ⁠‘이 사건 약정’이라 한다), 그 후 실제로 이 사건 부동산을 평당 x,xxx만 원에 매도하게 되어 이사건 약정대로 CCC에게 쟁점 금원을 지급하였는바, 쟁점 금원은 이 사건 부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당하므로, 양도소득세 산정 시 필요경비에 산입되어야 한다.

 나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

 다. 판단

1) 관련 법리

구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조제1항 제3호는 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 필요경비로 규정하고, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제5항 제1호 다목²⁾은 양도비 등의 하나로 ⁠‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비’를 규정하고 있다. 구 소득세법 제118조에 의하여 준용되는 구 소득세법 제27조 제1항에 의하면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다. 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하며, 특별한 사정이 없는 한 사회질서를 위반하여 지출된 비용은 여기에서 제외된다.

2) 인정사실

가) 공인중개사인 CCC는 20xx년경 양수인으로부터 소정의 용역비를 지급받기로 하고 ○-○구역 토지 매입업무를 위임받았고, 원고와 양수인 간 이 사건 부동산 매매계약을 중개하면서 원고로부터 그 대가로 이 사건 중개수수료를 지급받았다.

나) CCC는 원고와 양수인 간 매매대금을 둘러싸고 이견이 있어 매매계약 체결이이루어지지 않던 중, 원고와 이 사건 약정을 체결하고 양수인 측 관계자 등을 상대로 소위 ⁠‘로비’를 진행한 결과, 원고가 원하던 평당 x,xxx만 원에 매매계약이 체결되자, 원고로부터 이 사건 중개수수료 외에 쟁점 금원을 받아 쟁점 금원 중 일부를 양수인 측 관계자 등과 분배하였다.

[인정근거] 갑 제2, 3, 4호증의 각 기재, 증인 CCC의 일부 증언³⁾

3) 구체적 판단

앞서 인정한 사실을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 쟁점 금원이 양도소득세 산정 시 필요경비에 산입되는 구 소득세법 제163조 제5항 제1호 다목의 ⁠‘소개비’ 등에 해당한다고 보기는 어려우므로, 이와 같은 전제에 선 이 사건 부과처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

가) 이 사건 약정은 이 사건 부동산 매매계약의 중개수수료에 관한 약정이 아니라 그와 별도로 체결된 약정으로서, 그에 따라 지급된 쟁점 금원은 통상적인 의미의 소개비 내지 중개수수료라고 볼 수 없고, 이를 부동산 양도인이 일반적으로 지출하였을 것으로 인정되는 비용이라고 할 수도 없다.

나) 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 개업공인중개사에 대하여 ⁠‘사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위’를 금지하고 있는바, 부동산 중개행위를 하면서 매매가액을 일정 정도 증액하여 주는 대가로 법정 중개수수료를 훨씬 상회하는 금원을 수수하거나 이를 약속하는 행위는 부동산 거래질서를 어지럽히는 행위로서 허용되지 않는다. 쟁점 금원은 위 금지규정에 위반하여 체결된 이 사건 약정에 기해 지급된 것으로서 일반적으로 용인된다고 할 수 없다.

다) CCC는 ⁠‘양수인의 사무를 처리하는 자’의 지위에 있으므로, CCC가 원고와 이사건 약정을 체결한 후 평당 단가를 원고가 원하는 대로 높여준 것은 형법 제356조의업무상 배임죄에 해당한다고 볼 여지가 있다. 쟁점 금원은 그러한 범죄행위에 대한 대가이거나 양수인 측 관계자 등과 공모하여 양수인의 자금 일부를 착복한 것으로 볼 수 있는바, 사회질서에 위반하여 지출된 것에 해당한다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 갑 제4호증의 기재에 의하면, 양수인 지위가 갑 제4호증 7면 이하에 등장하는 ⁠‘ddd 주식회사’에 승계되는 약정이 있었던 것으로 보이나, 최종 이행으로 이어지지 아니하고 ccc 주식회사가 양수인 지위를 계속 유지하였던 것으로 보인다.

2) 같은 호 라목은 ⁠‘가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용’도 규정하고 있으나, 기획재정부령인 소득세법 시행규칙이 2019. 3. 20. 제731호로 개정되면서 제79조 제2항이 신설되기 전까지는 관련 규정을 두고 있지 않았으므로, 적어도 이 사건에서 쟁점 금액이 위 라목에 해당할 가능성은 없다.

3) CCC가 개업 공인중개사이고, 이 사건 부동산의 양도가액에 상응하는 법정 중개수수료 상한은 25,020,000원(2억 7,800만 원× 0.009%)인데, 이 사건 중개수수료 1,800만 원은 그와 근사한 금액인 점, 원고가 이 사건 중개수수료에 대하여 양도소득세신고 시부터 현재까지 일관되게 중개수수료 명목이었다고 밝히고 있는 점, CCC가 이 사건 중개수수료 외에 용역비 명목의쟁점 금원을 별도로 지급받은 점 등에 비추어, 이 사건 중개수수료가 중개수수료가 아니라 용역비였다는 CCC의 증언은 믿지 아니한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 01. 29. 선고 서울행정법원 2020구합756 판결 | 국세법령정보시스템