요지

부동산 매매계약서에는 부동산과 비품을 포괄하여 양도한다고 한 후, 사업양도·양수계약서에 비품목록과 가액을 명확하게 표시하였다면 양도가액에서 비품가액은 제외되어야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2019. 5. 8. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 1,787,907원, 가산세 1,178,048원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 모텔 양도

1) 원고는 2010. 5. 10. cc시 dd면 ee리 000-0 토지 및 그 지상 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 숙박시설인 ⁠‘FFF텔’(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)를 임의 경매절차에서 449,550,000원에 낙찰받아 보유하다가 2013. 12. 24. EEE에게 양도하였다(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다).

2) 이 사건 양도 당시 원고는 2013. 11. 18. EEE과 사이에 700,000,000원을 매매 대금으로 정한 부동산매매계약서(갑 제4호증)를 작성하였는데, 특약사항으로 ⁠“매매대금은 토지 및 건물과 시설물, 동산인 집기, 비품, 소모품을 모두 포함한 가격이며, 상기계약은 포괄 양도, 양수계약으로 보아 세금계산서를 발행하지 않으며 부가가치세를 면제받는다(면제받지 못하는 경우 매수자가 부담한다)”고 정하였다. 원고는 EEE과 사이에 위 매매계약서와 별도로 사업양도․양수계약서를 작성하면서(갑 제4호증), 당시 별지1 목록 기재와 같이 이 사건 부동산에 설치된 설비, 동산, 비품의 각 내역(품명,수량), 가액(장부가액)과 설치 장소 등을 기재한 ⁠‘FFF텔 설비 동산 비품 목록’을 위 계약서에 첨부하였는데(이하, 별지1 목록에 기재된 물품 중 설비를 제외한 동산과 비품을 ⁠‘이 사건 집기’라 한다), 위 목록에는 이 사건 집기 중 동산의 가액을 합계 87,573,000원으로, 비품의 가액을 합계 32,278,500원으로 기재하였다(이하, 이 사건 집기의 가액 합계 119,851,500원을 ⁠‘이 사건 쟁점 금액’이라 한다).

나. 원고의 양도소득세 신고

원고는 2014. 2. 28. 피고에게 낙찰가액 449,550,000원을 취득가액으로, 매매대금 700,000,000원에서 이 사건 쟁점 금액을 공제한 580,148,500원을 이 사건 부동산의 양도가액으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 14,279원을 신고하였다.

다. 피고의 양도소득세 경정 결정

1) 이후 EEE이 2016. 7. 26. 모텔 시설 및 비품을 포함한 이 사건 부동산을 840,000,000원에 양도하고, GG세무서장에게 취득가액을 700,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하자, GG세무서장이 이를 피고에게 통보하였고, 피고는 이 사건 부동산의 양도가액을 이 사건 쟁점 금액을 포함한 700,000,000원으로 보아 2019. 5. 8. 원고에 대하여 2013년도 귀속 양도소득세 14,549,800원(가산세 포함)을 경정․고지하였다.

2) 이에 원고가 2019. 5. 22. 이의신청을 하였는데, 피고는 이 사건 부동산의 수선비용 43,471,000원을 필요경비로 추가 인정하고 2019. 7. 26. 양도소득세액을 2,965,955원(가산세 1,178,048원 포함)으로 감액경정하였다(이하, 감액경정되고 남은 2019. 5. 8.자 처분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 전심절차

원고는 2019. 12. 1. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2020. 5. 7. 그 심판청구가기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6호증, 갑 제8, 16호증, 을 제1, 2, 5, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 이 사건 부동산의 양도가액을 이 사건 쟁점 금액을 포함한 매매대금 7억 원 전액으로 산정한 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다.

① 이 사건 집기는 동산으로서 소득세법 제94조에 의해 양도소득세 과세대상이 되지 아니한다. 따라서 이 사건 집기의 매매대금에 해당하는 금액을 양도소득세의 과세대상으로 삼는 것은 조세법률주의에 반한다.

② 이 사건 양도 당시 부동산중개인이 참석한 가운데 매수인 EEE과 사이에 매매계약서와 사업양도․양수계약서를 작성하였고, 그 과정에서 EEE에게 이 사건 양도에 있어 이 사건 부동산과 그 설비, 동산, 집기를 별개로 구분하여 양도하는 조건임을 설명하고, 별지1 목록을 통해 이 사건 집기의 목록과 가액을 명확하게 구분하였다. 따라서 양도차익 산정에 있어 이 사건 부동산의 양도가액은 매매대금에서 이 사건 집기의 매매대금에 해당하는 이 사건 쟁점 금액을 공제한 금원이 되어야 한다.

③ 설령 이 사건 양도시 이 사건 부동산과 이 사건 집기 등을 포괄 양도한 것으로 보고, 이 사건 쟁점 금액을 이 사건 집기의 양도대금으로 보기 어려워 이 사건 부동산과 이 사건 집기의 각 자산별 가액 구분이 불분명하다 보더라도, 과세관청으로서는 소득세법 제100조 제3항에 따라 일괄양도된 자산들의 양도가액을 각 자산별로 합리적으로 안분계산하여 양도소득 과세대상에 해당하는 이 사건 부동산의 거래가액을 산출하여야 함에도 이 사건 집기의 가액을 0원으로 추정하여 이 사건 부동산의 양도가액을 매매대금 7억 원 전액으로 산정한 것은 근거과세원칙에 어긋나 위법하다.

2) 예비적으로, ① 원고는 2013. 12. 24. EEE에게 이 사건 부동산 영업신고증을 인계하기 위하여 dd시청에 방문하였는데, 청소년 숙박 적발문제로 영업신고증에 하자가 생겨 매매계약의 취소를 방지하기 위하여 EEE에게 20,000,000원을 지급하였는바, 이는 이 사건 양도와 직접적으로 관련하여 계약상 인도의무를 이행하기 위하여 불가피하게 지출된 비용이므로 필요경비 내지 양도비용에 해당한다. 따라서 이를 공제하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다. ② 양도가액의 차이는 이 사건 집기 평가에 있어 세법 해석상 차이로 인한 견해 대립에서 비롯된 것이고, 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 데에 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로 가산세 부과는 위법하다.

나. 관계 법령

별지2 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 부동산의 양도가액을 정함에 있어 매매대금 7억 원에서 이 사건 쟁점금액이 공제되어야 하는지 여부에 관하여 본다.

2) 살피건대, 앞서 인정한 사실에 갑 제1 내지 29호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 쟁점 금액은 원고가 EEE에게 이 사건 집기를 양도하고 그 대금으로 수령한 금원으로 봄이 타당하고, 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산 양도대금과 명확하게 구분되게 표시하였으므로, 이는 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제 되어야 할 금액으로 봄이 상당한바, 피고가 제출한 증거들 및 주장하는 사유들만으로는 이 사건 쟁점 금액이 이 사건 집기에 관한 양도대금이 아닌 이 사건 부동산의 양도대금이라고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

가) 구 소득세법(2014. 12. 23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항에 의하면, 소득세법상 양도소득세 과세대상이 되는 자산은 ① 토지와 건물(건물 부속 시설물 등) ② 부동산에 관한 권리, ③ 대주주 상장주식 등과 비상장주식 등, ④ 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 이용권, 회원권 등 기타자산에 한정된다. 한편, 일반적으로 영업권이라 함은 그 기업의 전통, 사회적 신용, 입지조건, 특수한 제조기술 또는 거래관계의 존재 등 영업상의 기능 내지 특성으로 인하여 동종의 사업을 영위하는 다른 기업의 통상수익보다 높은 수익을 올릴 수 있는 초과수익력이라는 무형의 재산적 가치를 말한다(대법원 1997. 5. 28. 선고 95누18697 판결, 헌재 2004. 10. 28. 2002헌바41 결정 취지, 헌재 2014. 5. 29. 2011헌마552 결정 취지 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 별지1 목록에 기재된 이 사건 집기는 티비, 컴퓨터, 세탁기 등 가전제품, 침대 등 객실 가구와 화장품, 이불 등 비품으로서, 그 자체로 토지, 건물, 또는 건물에 부속된 시설물 또는 구축물이라고 보기 어렵고, 이 사건 부동산과 함께 양도하는 영업권으로도 보기 어려운바, 이 사건 집기의 양도는 구 소득세법 제94조 제1항 각호에서 열거된 과세대상에 해당하지 않는다. 따라서 원고가 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산과 별도로 이 사건 집기의 매매대금에 대하여 세금계산서를 발행하고 그에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않은 것은 별론으로 하고, 이 사건 집기의 양도를 양도소득 과세대상으로 보아 양도소득세를 부과하는 것은 그 자체로 부당하다.

나) 원고는 이 사건 양도 당시 부동산중개인이 참석한 가운데 매수인 EEE에게 이 사건 부동산 및 시설, 이 사건 집기 일체를 양도하기로 하고, EEE과 사이에 매매계약서와 함께 사업양도․양수계약서를 작성하였다. 원고는 EEE에게 이 사건 집기의 내역, 가액 및 설치 장소까지 기재한 별지1 목록을 별도로 제공하였고, 매매대금 7억 원은 별지1 목록의 이 사건 집기의 가액 등을 모두 포함한 금액이라는 내용으로 매매계약서, 사업양도․양수계약서를 작성하였다. EEE도 당시 별지1 목록의 존재를 인식하고 있었고, 그에 대해 별다른 이의 없이 매매계약서와 사업양도․양수계약서에 각 서명․날인을 하고 위 서류들에 간인하였으며, 그에 따라 매매대금 7억 원을 원고에게 지급하고 이 사건 부동산과 이 사건 집기 등을 인수하였다.

당시 매매계약서에 매매대금 중 이 사건 부동산 매매대금이 580,149,500원, 이 사건 비품 매매대금이 119,581,500원이라고 특정하여 기재한 것은 아니긴 하나, 원고와 EEE 사이에 체결된 매매계약서, 그와 일체를 이루는 사업양도․양수계약서 및 별지1 목록의 내용 및 그 문언의 해석, 당시 계약 체결 경위 등에 비추어 보면, 매도인인 원고로서는 별지1 목록에 기재된 이 사건 쟁점 금액을 이 사건 집기의 양도대금으로, 나머지 금액을 이 사건 부동산의 양도대금으로 삼기 위하여 별지1 목록을 작성하고 이를 첨부한 것으로 보이고, 매수인인 EEE 역시 위 계약서에 첨부된 별지1 목록을 통해 이 사건 집기의 내역 및 가액 등을 확인하였던 것이 인정되는 이상, 이 사건 양도 당시 당사자 사이에 별지1 목록에 이 사건 집기의 가액으로 기재된 이 사건 쟁점금액을 이 사건 집기의 양도대금으로, 나머지 금액을 이 사건 부동산의 양도대금으로 합의한 것이 아니라고 단정할 수는 없다.

다) 비록 이 사건 쟁점 금액이 이 사건 부동산에 비치된 실제 동산 및 비품에 관한 객관적인 교환가치를 초과한다고 하더라도, 양도소득세에 있어 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ⁠‘실지거래가액’이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 ⁠‘실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액’을 의미하는 점(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두244286 판결 등 참조), 원고와 매수인인EEE이 잔존가치가 남은 이 사건 집기를 이 사건 부동산과 함께 매매대상물에 포함하여 매매하기로 합의하고, 별지1 목록에 기재된 내역과 가액 등을 상호 확인 하였으며,실제 그 계약 내용에 따라 이 사건 집기 등이 인도되는 등 그 의무가 모두 이행된 점등을 종합하여 보면, 별지1 목록에 이 사건 집기의 가액으로 기재된 이 사건 쟁점 금액이 허위라고 볼 수는 없다. 이는 이 사건 부동산과 이 사건 집기를 구분 기장한 계정별원장 등 장부가 전혀 존재하지 않는다거나 이 사건 쟁점 금액의 산정근거, 최초 취득가액의 증빙 서류가 존재하지 않는다고 하여도 마찬가지이다.

라) 게다가 원고는 이 사건 부동산을 임의경매절차에서 낙찰을 통하여 취득하였는 바, 당시 이 사건 부동산 이외에 이 사건 집기를 임의경매절차에서 함께 취득하였다고 보기는 어렵다. 따라서 원고가 낙찰가액만을 이 사건 부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한 이 사건에서 양도가액에 이 사건 집기의 가액을 포함하여 산정하는 것은 부당해 보인다.

이는 EEE이 취득가액을 이 사건 쟁점가액을 포함한 매매대금 7억 원으로 신고하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 왜냐하면, EEE은 이 사건 양도 당시 이 사건 집기를 포함하여 이 사건 부동산을 7억 원에 취득하였고, 이 사건 집기를 인수한 후 일부는 새로 구입하고 교체하는 방법으로 이 사건 부동산을 운영하다가 2016. 7. 26. 잔존하는 집기와 비품을 포함하여 이 사건 부동산을 840,000,000원에 양도하였는바, EEE으로서는 양도소득을 산정함에 있어 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액 모두에 이 사건 부동산뿐만 아니라 집기와 비품을 포함하고 있기 때문이다.

마) 설령 피고의 주장과 같이 이 사건 양도가 이 사건 부동산을 포함한 모든 시설물 및 이 사건 집기를 포괄적으로 양도하는 거래라 하더라도, 이 사건 집기의 취득가액은 숙박업소인 이 사건 부동산의 이용 편의를 위하여 지출한 비용으로 못 볼 바 아니므로, 양도차익을 산정함에 있어 구 소득세법 제97조, 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제163조에 따라 양도자산의 필요경비로서 공제되어야 할 성질의 것으로 보인다.

3) 따라서 이 사건 양도와 관련하여 양도차익을 산정함에 있어 이 사건 부동산의 양도가액은 매매대금에서 이 사건 집기의 양도대금에 해당하는 이 사건 쟁점 금액을 공제한 금원이 되어야 하는바, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하므로 취소 되어야 한다(원고의 위 주장을 받아들여 이 사건 처분을 취소하는 이상 원고의 예비적 주장에 관하여는 판단하지 아니한다).

3. 결론

따라서 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 09. 10. 선고 서울행정법원 2020구단67981 판결 | 국세법령정보시스템