요지

한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하고, 실제 주택으로 사용하는 층수가 3개 층을 초과하여 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에서 정하는 다가구주택에 해당하지 아니하므로 하나의 매매단위로 양도하였다고 하더라도 구 소득세법 시행령 제155조 단서가 적용될 여지는 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 원고에 대하여 별지 및 기재와 같이 한 각 부과처분과 별

지 기재와 같이 한 각 소득금액변동통지처분을 각 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2017. 4. 28. 서울 **구 AA동 건물 ⁠(이하 이 사건 건물이라 한다)을 양도(이하 이 사건 양도라 한다)하였고, 2017. 6. 26. 피고에게 이 사건 양도에 대하여 1세대 1주택 고가주택 비과세규정을 적용하여 2017년 귀속 양도소득세 **,***,***원을 신고·납부하였다.

나. 이 사건 건물은 건축물대장상 지하 1층, 지상 5층으로 구성되어 있었는데, 지하

1층(41.02㎡)은 근린생활시설, 지상 1층(79.17㎡)은 근린생활시설과 주차장, 2층(96.84㎡)은 근린생활시설, 3층 내지 5층(3, 4층 각 100.62㎡, 5층 96.26㎡)은 각 주택으로 그 용도가 등재되어 있었고, 등기부 역시 마찬가지였다. 이 사건 양도 당시 이 사건 건물의 5층에는 원고가 거주하고 있었고, 1, 3, 4층은 각 두 부분, 2층은 세 부분으로 구획되어 3, 4층은 각 2가구, 1, 2층은 각 1가구가 임차하여 거주하고 있었으며, 1, 2층의 나머지 부분은 각 임차인들이 주거외 용도로 사용하고 있었다.

다. 피고는 이 사건 건물의 주택으로 사용된 층수가 3층을 초과하여 건축법 시행령 별표 1 제1호에 따른 다가구주택에 해당되지 않으므로 소득세법 시행령 제155조 제15

항 단서를 적용할 수 없다는 이유로, 2018. 6. 28. 이 사건 건물 중 5층 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고 나머지 부분의 양도차익에 대하여 그 적용을 배제하여 산정한 양도소득세 **,***,***원(신고불성실 가산세**,***,***원, 납부불성실 가산세 **,***,***원 포함)을 경정·고지하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 원고는 국세청장에 대한 심사청구를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론

전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

주위적 청구와 예비적 청구를 함께 본다.

가. 원고의 주장

⑴ 주위적 주장

㈎ 이 사건 건물은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우이므로, 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따라 그 전부를 주택으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 건물의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당하므로 그 양도차익 전부에 대하여 1세대 1주택 고가주택 비과세규정을 적용하여야 한다(제1 주위적 주장).

㈏ 이 사건 건물 중 1, 2층의 일부를 건축물대장상 기재와 다르게 주거용으로 사용한 행위는 시정명령 등 행정상 제재의 대상이 될 뿐, 그로 인하여 이 사건 건물의 건축법상 종류가 단독주택에서 공동주택으로 전환된다고 볼 수는 없다. 이 점에서 이 사건 건물은 소득세법 시행령 제155조 제15항, 건축법 시행령 별표 1 제1호에서 정하는 다가구주택에 해당하고, 이를 하나의 매매단위로 하여 양도하였으므로 이 사건 건물은 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 의하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용에 있어 하나의 주택으로 보아야 한다(제2 주위적 주장).

⑵ 예비적 주장 이 사건 건물 중 3층 내지 5층 부분은 소득세법 시행령 제155조 제15항, 건축법

시행령 별표 1 제1호에서 정하는 다가구주택의 요건을 충족하므로, 위 해당 부분은 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 의하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용에 있

어 하나의 주택으로 보아야 한다.

나. 관련 법령

구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89

조 제1항 제3호 가목은 ⁠“1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요

건을 충족하는 주택”의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하도록 규정

하고, 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령(2017. 9. 19. 대통령령 28293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 제154조 제1항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 요건이란 1세대가 양

도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상

인 것을 말한다.”고 규정하면서, 제154조 제3항에서 ⁠“법 제89조 제1항 제3호를 적용할

때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지 에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이

주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아

니한다.”라고 규정한다.

한편 구 소득세법 시행령 제155조 제15항은 ⁠“제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시

행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도

록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별 로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의

주택으로 본다.”고 규정하고 있다. 그리고 구 건축법 시행령(2018. 9. 4. 대통령령 제

29136호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 별표 1 제1호 다목은 다가구주택에 대하여

“다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.”고하면서 ⁠‘1) 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥

면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3)19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라고 규

정하고, 별표 1 제2호는 공동주택에 대하여 ⁠‘가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개

층 이상인 주택, 나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택, 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의

바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택, 라. 기숙사 : 학

교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로 1개 동의 공동취사시설

이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것’이라고 규정하고 있다. 공동주택의 일반적

정의 규정은 구 주택법(2017. 12. 26. 법률 제15309호로 개정되기 전의 것) 제2조 제3

호에서 두고 있는데, 이에 의하면 공동주택은 ⁠‘건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설

비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각

독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택’이다.

다. 판단 이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있

어 공동주택과 다름이 없으므로, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을

각각 하나의 주택으로 보아야 하고, 실제 주택으로 사용하는 층수가 3개 층을 초과하

여 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에서 정하는 다가구주택에 해당하지 아니하므 로 하나의 매매단위로 양도하였다고 하더라도 구 소득세법 시행령 제155조 단서가 적

용될 여지가 없다. 그리고 이와 같은 경우 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용하여 이 사건 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 해당한다고 보아서

각 해당 부분의 면적의 다과에 따라 이 사건 건물 전체의 주택 여부를 판단할 수는 없다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 다른 전제에 있는 원고의 주위적 주장 및 예비적 주

장은 모두 이유 없다. 그 이유는 다음과 같다.

⑴ 구 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의한 1세대 1주택 비과세 조항의 취지는

국민이 주거생활의 기초가 되는 주택을 양도할 때 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적 이 없다고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니

함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다(대

법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결 참조). 구 소득세법 제89조 제1항 제3호가 정

하는 양도소득세 비과세대상으로서 1세대 1주택의 양도 중 주택은 세법 고유의 개념으

로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장 에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인데, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계

단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안 에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립

한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독

주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었거나 건축주 한 사

람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원

1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조).

위 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정에 있어 이 사건 건

물과 같이 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주

택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부

분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다.

이에 의하면, 구 소득세법 제155조 제15항 본문은 앞서 본 주택 수 산정에 대한 법리 및 해석을 확인하는 규정으로 봄이 상당하고, 같은 항 단서는 건축법상 요건을 충

족하는 다가구주택의 경우, 그것이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되고 있는 점 을 감안하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평 을 유지하기 위하여 이를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 예외적으로 하나의

주택으로 보는 특혜를 부여하는 조항으로 해석함이 상당하다.

⑵ 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 본문 및 단서의 입법취지와 그 법적 성격 에 비추어 볼 때, 실질에 있어 공동주택이더라도 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의

요건에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 구 소득세법 시

행령 제155조 제15항 단서에 의하여 전체적으로 ⁠‘하나의 주택’을 양도하는 것으로 취

급되는 것이고, 다만 그 하나의 주택이 겸용주택에 해당하는 경우에는 다시 구 소득세

법 시행령 제154조 제3항을 적용하여 비과세 대상이 되는 주택 부분을 정하게 되는

것이나(대법원 1997. 10. 10. 선고 97누11171 판결 참조), 실질에 있어 공동주택이면서

위 예외에 해당하지 아니하는 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된

부분을 각각 하나의 주택으로 보면 되는 것이지, 여기서 다시 구 소득세법 시행령 제

154조 제3항을 적용하여 해당 건물에 있어 주택 부분과 주택 이외의 부분의 연면적을

비교하여 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크다는 이유로 그 전부를 ⁠(하

나의) 주택으로 볼 수는 없다.

이와 다른 전제에 있는 원고의 제1 주위적 주장은 이유 없다.

[설령 이 사건 양도에 있어 구 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용할 수 있다고

보더라도, 구 소득세법 시행령 제154조 제3항에서 규정하는 주택이라 함은 양도자와

그 가족이 거주용으로 사용하는 공간을 말하고, 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 ⁠‘주택 외의 부분’으로 보아야 하는바(대법원

1989. 2. 28. 선고 88누1004 판결 참조), 위 인정사실에 의하면 양도자인 원고가 거주하던 이 사건 건물 5층의 연면적이, 원고가 임대한 이 사건 건물 중 나머지 부분의 연면적보다 적음이 명백하므로, 구 소득세법 제154조 제3항 단서에 의하여 이 사건 건물중 5층 부분만이 1세대 1주택 비과세 대상인 주택에 해당하게 되어, 결론이 달라지지아니한다.]

⑶ 또한 구 소득세법 시행령 제155조 제15항이 일정 요건을 갖춘 다가구주택의

양도에 있어 예외적으로 1세대 1주택 비과세규정의 적용 범위를 넓혀 주는 특혜 조항

이라는 점, 다가구주택의 경우 다세대주택과 마찬가지로 소유자가 실제로 거주하는 부

분 외의 부분은 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 점 등 에 비추어 볼 때, 위 조항은 엄격하게 해석하여야 한다.

그런데 구 소득세법 시행령 제155조 제15항은 그 적용대상을 ⁠‘건축법 시행령 별표 1

제1호 다목에 해당하는 다가구주택’이라고 규정하고 있고, 구 건축법 시행령 별표 제1

호 다목은 다가구주택의 요건의 하나로 ⁠‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’을 규

정하고 있으므로, 공부상 기재와 달리 실제 주택으로 사용하는 층수가 3개 층을 초과

하는 주택은 구 소득세법 시행령 제155조 제15항에서 규정하는 ⁠‘다가구주택’에 해당하

지 아니한다고 보는 것이 그 문언에 부합한다.

이와 달리 단독주택인 다가구주택으로 건축허가를 받고서도 실제로는 허가받은 내용 과 달리 3개 층을 초과하여 주택으로 사용하는 건물을 하나의 매매단위로 양도하는 경

우에 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서를 적용한다면, 적법하게 다세대주택으 로 건축허가를 받고서 3개 층을 초과하여 주택으로 사용하는 건물을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에 비하여 세법상 오히려 우대하는 결과를 낳을 수 있다는 점에서 보

아도 역시 그러하다.

이와 다른 전제에 있는 원고의 제2 주위적 주장은 이유 없다.

⑷ 앞서 본 구 소득세법 시행령 제155조 제15항의 문언과 입법취지 및 그 예외적

성격 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물에서 실제 주택으로 사용하는 층수가 3개 층을

초과하여 이를 구 소득세법 시행령 제155조 제15항에서 정하는 다가구주택으로 볼 수

없는 이상, 원칙으로 돌아가 ⁠‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분’을 각

각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정함이 옳고, 주택으로 사용하는 부분 중 3개

층에 해당하는 일부 부분만을 구분하여 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서의

적용대상으로 삼을 수는 없다.

원고의 예비적 주장 역시 이유 없다.

4. 결론

원고의 주위적 청구 및 예비적 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 03. 31. 선고 서울행정법원 2019구단63020 판결 | 국세법령정보시스템