요지

건물을 함께 취득하여 사업자등록까지 마친 후 임대인으로서의 지위를 승계하고 2년가량 건물을 사용한 이상 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 해당한다고 볼 수 없어 토지의 양도차익을 산정함에 있어서 건물의 취득가액을 필요경비에서 제외한 처분은 적법

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 1. 4. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 244,968,170원의 부과처분 중 71,474,613원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분 경위

 가. oo시 oo구 oo동 oo 대 1,400㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)와 지상일반 철골구조 철근 콘크리트 지붕 지상 1층 내지 5층, 연면적 1,368㎡의 건물(2001. 4.6. 건축허가를 받아 2001. 11. 9. 사용승인을 받음, 이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자는 2002. 3. 9.경 □□자동차 주식회사(이하 ⁠‘□□’이라 한다)에 이 사건 건물 1층 일부를 임대하고, 2002. 3. 11. 이 사건 토지에 채권최고액 1억 원의 근저당권을 설정해주었는데, 위 임대차계약은 수차례 갱신을 거쳐 2012. 5. 3. 아래와 같은 내용으로 갱신되었다.

○보증금 1억 원, 차임 월 1,850만 원(부가가치세 별도), 관리비 100만 원(부가가치세 별도)+실비

○기간: 2012. 2. 7.부터 2014. 2. 6.까지

○임대차 목적물의 표시: 이 사건 건물 중 1층 337.2㎡와 해당 대지 지분

○제6조 ⁠(주차장 및 부대시설의 이용)

① 임대인은 임차인에게 후면의 주차장을 무료로 제공한다.

제15조 ⁠(채권보존)

① 임대인은 임차인의 임대차보증금에 대해 채권보전을 위하여 임대차목적물의 토지에 임대차보증금의 100%에 해당하는 금액을 근저당권 설정하기로 하며, 그 비용은 임차인의 부담으로 한다.

 나. 원고는 2012. 5. 31. 아래와 같이 이 사건 토지와 미등기 상태의 이 사건 건물을일괄하여 52억 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결한 후, 7. 2. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마치고, □□과의 위 임대차계약을 승계하였으며(이 사건 건물 나머지는 공실인 상태임), BB은행에 이 사건 건물 등을 공동담보로 제공하고 채권최고액 48억 원의 근저당권을 설정하였다가 2015. 1. 30. 해지, 말소하고 같은 날 CC금고에 채권최고액 67억 2,000만 원의 근저당권을 설정하였다.

○매매대금 52억 원(계약금 5억 2,000만 원, 잔금 46억 8,000만 원은 2012. 7. 2. 지불하기로, 보증금 1억 원을 승계함)

○제3조 ⁠(제한물권 등의 소멸) 매도인은 위 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과금 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다. ⁠(□□, 근저당권설정 채권최고액 1억 원 및 전세보증금)

○특약사항: 1. 매도인은, 건물의 건축주는 잔금 지불시까지 건물 소유권보존등기를 마치기로 한다(매도인 부담).

            2. 매도인은 잔금 지불일 이전까지 이 사건 건물 2, 3층의 음식점(한우야 한우야)¹⁾을 명도하여 매수인이 소유권이전 및 사용할 수 있도록 하여야 하며, 이를 어길 경우 본 계약을 해지하고 계약금의 배액을 매수인에게 지불하기로 한다.

            3. 매도인은 부가가치세법 제3조 제6항의 규정에 의한 사업양도에 따른 부가가치세의 면제를 받기 위하여 매수인에게 사업 일체를 포괄적으로 양도한다.

다. □□이 퇴거(위 가.항 근저당권은 2014. 5. 27. 해지로 말소됨)하면서 원고는2014. 9. 29. 이 사건 건물에 대한 철거신고를 한 후, 10. 5.부터 11. 30.까지 철거하였다.

라. 원고는 2017. 12. 29. 주식회사 ▲▲(원고가 대표자이고, 원고와 매수인 주소가 ⁠‘oo시 oo구 oo동 oo호’로 동일함)에 이 사건 토지를 67억 원에 매도하는 내용의 계약을 체결한 후, 2018. 1. 5. 매수인에게 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 원고는 2018. 3. 31. 피고에게 양도소득세를 311,356,750원으로 신고하고, 납부하였다.

바. 피고는 매입가액 52억 원에서 이 사건 건물의 취득가액으로 412,648,670원을 부인하고 취득가액 중 중개수수료 1억 2,000만 원과 기타(조AA) 5,000만 원을 부인하여 2019. 1. 4. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세로 244,968,170원(가산세 포함)을 부과하였다(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다).

사. 원고는 이에 불복하여 2019. 3. 29. 조세심판원장에게 조세심판을 청구하였으나, 8. 28. 기각되었다(8. 30. 송달됨).

아. 한편, 원고가 이 사건 토지와 건물을 매수할 때 양도인과의 특약에 따라 임대사업을 포괄적으로 양수함으로써 원고는 납부해야 할 부가가치세를 징수당하지 않았다.

[인정증거: 갑 제1 내지 9호증, 을 제1 내지 4호증]

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고 주장

  2012년 초순경 건물을 신축하기 위해 토지를 물색하던 중 이 사건 토지를 발견하여 매수하게 되었는데, 당시 이 사건 건물은 미등기상태에다가 지붕에서 물이 새고 전기와 수도 공급에 문제가 발생하는 등 노후하고 임차인들도 정상적으로 영업하는데 상당한 어려움을 겪는 등 이를 통해 수익을 창출하는 것이 사실상 불가능하였고, 이 사건건물의 대부분이 공실이었다. 근저당권이 설정되어 있어 임대차계약을 승계하지 아니하면 양도인이 채무를 이행하지 않을 경우 경매를 통해 소유권을 상실할 위험이 있어 부득이하게 임대차계약을 승계하였을 뿐, □□으로부터 임대수익을 얻기 위해 이사건 건물을 취득한 것이 아니고, □□에 차임에 관한 세금계산서를 발급하기 위하여 사업을 포괄적으로 양수하고 사업자등록을 하였으며, 차임은 사실상 토지 사용에 따른 차임에 해당한다. □□을 위해 2012. 12. 17.부터 2013. 12. 30.까지 7회에 걸쳐 883만 원 정도의 수리비를 지출하기도 하였다.

  따라서 원고는 토지만을 이용하기 위하여 지상 건물을 함께 취득한 후 건물을 철거하고 토지만 양도한 경우에 해당하므로 이 사건 건물의 취득가액 412,648,670원을 필요경비로 산입해야 하고, 그 경우 정당한 양도소득세는 71,474,613원이므로 이 사건 처분 중 이를 초과한 부분은 위법하다.

 나. 관계 법령

구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 일부개정되기 전의 것)

제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 일부개정되기 전의 것)

제89조(자산의 취득가액등)

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조(양도자산의 필요경비)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

 다. 판단

  원칙적으로 양도소득금액은 토지와 건물을 구분하여 계산하는데, 원고가 이 사건 토지만 이용할 목적으로 이 사건 건물을 함께 취득한 것으로 보아 이 사건 건물의 취득가액을 이 사건 토지의 양도와 관련하여 필요경비로 공제할 수 있는지가 이 사건의 쟁점이다.

  살피건대, 앞서 본 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 건물을 적극적으로 이용할 의사는 없었다고 볼 여지가 크다. 그러나 이 사건 건물에 대한 구체적인 철거시기가 미리 확정되어 있었다고 볼만한 근거도 없고, 원고가 이 사건 건물을 함께 취득하여 사업자등록까지 마친 후 임대인으로서의 지위를 승계하고 2년가량 이 사건 건물을 사용한 이상 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 해당한다고 보기 어렵다. 그리고 원고가 근저당권 때문에 □□과의 계약을 승계할 수밖에 없었다는 취지의 주장은 이해하기 어렵다.

  따라서 피고가 이 사건 토지의 양도차익을 산정함에 있어서 이 사건 건물의 취득가액을 필요경비에서 제외한 것은 타당하여 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

  그렇다면, 원고 청구는 이유 없어 이를 기각한다.

                          재판장 판사 정〇〇

1) 2012. 5. 20.경 퇴거함

출처 : 의정부지방법원 2020. 07. 20. 선고 의정부지방법원 2019구단7353 판결 | 국세법령정보시스템