요지

원고와 양도인들은 통정하여 다운계약서를 허위로 작성한 것으로 보이나, 실제 원고가 양도인들에게 지급한 금액은 다운계약서 상의 매매대금 외에 차용금액을 포함한 금액으로 보는 것이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2016. 12. 1. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 24,832,820원(가산

세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다(소장 청구취지 기재 처분일자 ⁠‘2016. 12. 9.’은 ⁠‘2016. 12. 1.’의 오기로 보

인다).

이 유

가. 원고는 2005. 11. 4. A, B 가 각 1/2 지분씩 소유하고

있던 서울 ★★구 ☆☆동 423-4 토지 및 그 지상 주택 건물(이하 ⁠‘이 사건 주택’이라

한다)에 관하여 2005. 8. 12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 2016.

2. 29. C에게 이 사건 주택을 양도(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다)하였으며, 이 사건

양도에 관하여 2016. 4. 25. 피고에게 양도가액을 1,900,000,000원, 취득가액을

1,100,261,437원(환산가액)으로 하여 양도소득세 188,845,316원을 신고․납부하였다.

나. 피고는 2016. 10. 10.부터 2016. 10. 29.까지 이 사건 양도에 관한 세무조사를 실

시한 결과, A, B이 이 사건 주택에 관한 양도소득세 신고 당시 그 양도가액 을 850,000,000원으로 신고한 사실을 확인하고, 이 사건 주택의 실지취득가액이

850,000,000원임을 전제로 원고의 양도소득을 재산정하여 2016. 12. 1. 원고에게

2016년 귀속 양도소득세 24,832,820원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건

처분’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 1. 10. 조세심판원에 심판청구를 하였으나,

조세심판원은 2017. 4. 19. 원고의 심판청구를 기각하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2005. 7. 16. A, B으로부터 이 사건 주택을 1,090,000,000원에 매수

하기로 약정하였는데, A, B이 다운계약서의 작성을 요구하여 이 사건 주택의

매매대금을 850,000,000원으로 하는 1차 다운계약서(갑 제1호증, 이하 ⁠‘이 사건 1차 계

약서’라 한다)와 ⁠‘원고가 2005. 7. 16.자로 A, B으로부터 240,000,000원을 차

용하고, 이자 없이 잔금일자인 2015. 10. 20.까지 차용금액을 상환’하기로 하는 내용의

차용증(갑 제2호증, 이하 ⁠‘이 사건 차용증’이라 한다)을 작성하였다. 이후 이 사건 주택

의 일부 임차인의 조기 퇴거로 원고가 잔금에서 공제키로 약정한 임대차보증금 중 일

부를 잔금 지급기일 전에 지불하기로 함에 따라, 원고와 A, B은 2005. 8. 12.

잔금에서 공제되는 임대차보증금액과 잔금일자를 수정한 2차 다운계약서[갑 제3호증,

이하 ⁠‘이 사건 2차 계약서’라 한다]를 작성하였고, 원고는 A, B에게 매매대금

1,090,000,000원을 모두 지급하였다.

따라서 이 사건 주택의 실지취득가액은 이 사건 1, 2차 계약서상의 매매대금에 이

사건 차용증상의 차용금액을 합산한 금액인 1,090,000,000원인바, 이와 다른 전제에서

이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

1) 원고는 2005. 7. 16. A, B과 사이에 이 사건 주택을 매매대금

850,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 400,000,000원은

2005. 8. 25.에, 잔금 350,000,000원은 2005. 10. 20. 각 지급하기로 하고, 계약금 중

40,000,000원은 2005. 7. 19.에 지급하며, 잔금 중 임대차보증금 131,000,000원은 공제

하기로 특약하는 내용의 이 사건 1차 계약서를 작성하였다.

2) 그리고 같은 날 원고는 A, B에게 이 사건 차용증을 작성하여 주었는데,

위 차용증은 이 사건 1차 계약서 용지와 동일한 이사업체에서 제공한 것으로 보이는

영수증 양식에 제목만 ⁠‘차용증’이라고 수정한 뒤 금액을 ⁠‘240,000,000원’, 내역을 ⁠‘이 사

건 주택 매매 건으로 정히 차용하고 2005. 10. 20.까지 상환하겠음’이라고 기재하는 방

식으로 작성되었고, 그 상단에는 ⁠“(국)44****-**-**** : AAA)”라고 기재되어 있

다.

3) 원고는 2005. 8. 12. A, B과 사이에 이 사건 주택을 매매대금

850,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 400,000,000원은

2005. 8. 25.에, 잔금 350,000,000원은 2005. 11. 4. 각 지급하기로 하고, 잔금 중 임대

차보증금 46,000,000원은 공제하기로 특약하는 내용의 이 사건 2차 계약서를 작성하였

다.

4) 이 법원에 제출된 금융자료, 영수증[피고는 원고가 제출한 각 영수증(갑 제6, 8,

11, 13호증)이 각기 다른 날짜에 발행되었음에도 영수증 양식이 모두 동일한 점, 발행

인 명의도 A, B의 각 단독명의이거나 공동명의인 경우도 있고, ⁠‘A’가 한

글로 기재된 것도 있고 한자로 기재된 것도 있으며, 날인된 인영이 모두 동일하지 아

니한 점 등에 비추어 그 진정성립을 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 위 각 영수증 은 모두 이 사건 차용증 양식과 동일한 것으로서 이 사건 주택의 매매를 중개한 ♠♠

공인중개사무소에서 사용하던 영수증 양식으로 보이는바, 수표 등으로 매매대금을 수

수하는 경우 매매를 중개한 공인중개사무소에서 이를 수수하고 영수증을 작성하는 것 이 거래관행상 자연스러워 보이는 점, 2005. 7. 16.자 영수증(갑 제6호증) 상의 A

의 인영은 이 사건 1차 계약서(갑 제1호증) 상의 A의 인영과 동일하고, 2005. 10.

20.자 영수증(갑 제11호증) 상의 B의 인영은 이 사건 2차계약서(갑 제3호증) 상의

B의 인영과 동일하며, 2005. 11. 4.자 영수증(갑 제13호증) 상의 A, B의

인영은 이 사건 2차 계약서(갑 제3호증) 상의 그것과 동일한 것으로 보이는 점, A 와 B은 이 사건 1, 2차 계약서 작성 당시에도 서로 다른 인장을 사용하였던 점,

A와 B은 부부로서, 자녀의 계좌로 매매대금을 이체받기도 하는 등 그 매매

대금을 지분별로 명확히 구분하지 아니하고 일괄하여 수령하였던 것으로 보이는 점,

만약 원고가 영수증을 위조하려고 하였다면 굳이 ■■이 A, B을 대리하여

수령한 영수증(갑 제8호증)까지 작출할 필요는 없었을 것으로 보이는 점, 원고는 각 금

원의 지급내역과 관련하여 단순히 영수증만 제출한 것이 아니라, 이 사건 1, 2차 계약

서에서 정한 매매대금 지급일자 또는 이 사건 차용증 상의 상환일자 무렵에 원고의 계

좌에서 금원이 인출된 내역이나 기타 매매대금의 출처 등에 관한 증빙자료를 함께 제

출한 점 등을 고려하면, 위 각 영수증은 진정하게 성립된 것으로 인정하기에 충분하고,

피고가 들고 있는 사정만으로 위 각 영수증의 진정성립을 부정할 수는 없다] 등에 의

하여 원고가 A, B에게 지급한 것으로 인정되는 금원 내역은 아래와 같다.

5) 한편, 원고의 신한은행 계좌에서 AAA의 국민은행 계좌로 2005. 7. 26.

10,000,000원이, 2005. 9. 29. 5,062,000원이 각 이체되었고, 원고의 ♧♧증권 계좌에서

2005. 9. 29. AAA의 위 계좌로 63,938,000원이 이체되었다.

다. 판단

1) 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, A, B이 이 사건 주택에 관한 양도

소득세 신고 당시 그 양도가액을 850,000,000원으로 신고하였고, 당시 원고가 작성하

여 준 ⁠‘이 사건 주택을 2005. 8. 12. 850,000,000원에 매수하였다’는 내용의 부동산 거

래사실확인서와 원고의 인감증명서를 함께 제출한 사실이 인정되기는 한다.

  그러나 앞서 본 인정사실에다가 을 제4호증의 기재, 증인 ■■의 증언, 증인 A

의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하여 보

면, 원고는 이 사건 주택을 실제 1,090,000,000원에 취득하였음을 인정할 수 있으므로,

이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

가) 원고가 A, B에게 지급한 금액은 위와 같이 합계 959,000,000원으로,

이는 원고가 매매대금으로 주장하는 1,090,000,000원에서 임대차보증금 131,000,000원 을 공제한 금액과 일치하고, 피고가 실지거래가액이라고 주장하는 850,000,000원(여기 에서 위 임대차보증금 131,000,000원을 공제하면 원고가 지급할 금액은 719,000,000원 에 불과하다)을 훨씬 초과한다.

한편, 피고는 이 사건 주택의 실지취득가액이 850,000,000원이라고 주장하면서도,

원고가 주장하는 매매대금 지급 내역 중 253,938,000원(2005. 7. 19.자 40,000,000원,

2005. 8. 25.자 46,000,000원, 2005. 8. 25.자 100,000,000원, 2005. 8. 25.자 4,000,000

원, 2005. 9. 29.자 63,938,000원4))만을 실제 지급된 것으로 인정할 수 있다고 주장하 나, 이는 그 주장 자체로도 상호 모순될 뿐만 아니라, A, B이 850,000,000

원의 매매대금 중 253,938,000원만을 지급받고 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를

마쳐주었을 리 만무하다는 점에서도 이를 받아들일 수 없다.

나) 피고는 이 사건 차용증상의 240,000,000원이 실제 금전소비대차에 의한 채권금

액인지 매매대금 지급금액인지 불분명하다고 주장한다.

그러나 원고와 A, B은 이 사건 주택에 대한 매매계약 체결 이전에는 전

혀 친분이나 거래관계가 없었던 것으로 보이는바, 일반적으로 부동산의 매수인이 매매

계약 체결일에 매도인으로부터 거액의 금원을 차용하는 경우는 상정하기 어렵고, 이성

기, B이 원고에게 위 금원을 실제 대여금으로 지급한 사실을 인정할 증거도 없으 며, 오히려 증인 A와 ■■은 모두 A, B가 원고에게 이 사건 차용증상의

금원을 실제 대여한 사실이 없다고 증언한 점, 이 사건 차용증에는 ⁠‘이 사건 주택 매매

건으로 정히 차용하고 2005. 10. 20.까지 상환하겠음’이라고 기재되어 있어 이 사건 주

택의 매매와 관련하여 작성된 것임은 분명해 보이고, 차용금액에 대한 이자지급의 약

정이 없었으며, 그 변제기는 이 사건 1차 계약에서 정한 잔금일과 동일한 점, 한편 피

고는 이 사건 차용증이 매매대금 850,000,000원 중 240,000,000원의 지급기일을 연기

하려는 의도로 작성된 것이라는 취지로도 주장하나, 만약 원고와 A, B에게

그러한 의도가 있었다면, 같은 날 작성된 이 사건 1차 계약서에 이를 반영하지 못할

이유가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 차용증상의 차용금원은 실질적으로 이 사

건 주택의 매매대금 중 일부라고 봄이 타당하다.

다) A는 이 법정에 증인으로 출석하여 증언할 당시 이 사건 주택의 매매대금 이 얼마인지, 원고에게 다운계약서 작성을 요구한 사실이 있는지, 이 사건 차용증을 교

부받았는지를 묻는 질문에 모두 ⁠‘전혀 기억이 나지 않는다.’고 답변하였고, ⁠‘원고에게

돈을 빌려준 사실이 없다.’, ⁠‘팔고 싶지 않았는데, 공인중개사가 양도소득세가 안 나오

도록 알아서 해준다고 하여 팔았다. 양도소득세를 내가면서 팔 생각은 전혀 없었다.’는

취지로 진술하였다. 그리고 A, B은 실제로 이 사건 주택의 양도와 관련하여

양도소득세를 납부하지 않았다.

한편 원고와 A, B 사이의 매매계약을 중개한 ♠♠공인중개사무소의 ■■ 은 이 법정에 증인으로 출석하여 ⁠‘구두로 매매대금을 1,090,000,000원으로 합의하였 고, 실제로 지급한 금액도 같다. 매수인의 요구로 매도인, 매수인이 다운계약서를 쓰기 로 합의하여 매매계약서는 850,000,000원에 작성하되, 240,000,000원에 대한 차용증을

작성하여 잔금 때 별도로 주기로 하였다. 원고가 당시 A, B으로부터 실제

240,000,000원을 차용한 것은 아니다. 실제 매매대금은 차용증 금액을 포함한

1,090,000,000원이나, 1,090,000,000원으로 작성한 매매계약서는 없다. 다운계약서 작성

시 계약서를 두 개 작성하면 노출도 되고 나중에 문제가 생겨 계약서는 하나로 작성하 고, 나머지는 차용증의 형태 등으로 작성하는 것이 일반적이었다.’고 증언하였다.

위 각 증언 내용에 비추어 보면, 원고와 A, B은 이 사건 주택을 실제로 는 1,090,000,000원에 양수도하면서도, 양도소득세 등을 절감하기 위하여 통정하여 매

매대금을 850,000,000원으로 하는 이른바 ⁠‘다운계약서’를 허위로 작성하였던 것으로 보

인다.

2) 따라서 이 사건 주택의 실지취득가액은 1,090,000,000원이므로, 위 취득가액을 적

용하여 계산한 정당한 양도소득세액은 146,330,160원이 된다고 할 것인데, 원고가 이

미 신고․납부한 양도소득세액 188,845,316원이 이를 초과하므로, 결국 이 사건 처분 은 전부 취소함이 타당하다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2019. 02. 12. 선고 서울행정법원 2017구단64906 판결 | 국세법령정보시스템