요지

토지거래허가구역 내의 매매계약이 해제되어 계약금이 몰취된 경우 기타소득의 과세는 중대명백한 위법이 없어 부동이득의 사유가 되지 않음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고는 원고에게 111,342,300원과 이에 대하여 2014. 8. 1.부터 이 사건 소장 부본 송

달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한

돈을 지급하라.

  이 유

1. 기초사실

가. 매매계약의 체결 등

1) 원고는 2008. 6. 19. 주식회사 @@@@개발(이하 ⁠‘@@@@개발’이라고만 한다)에게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내에 위치한 별지 목록 기재 각 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상 건물(이하 위 건물과 이 사건 토지를 합하여 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 25,940,000원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 매매계약의 주요 내용은 아래와 같다.

2) @@@@개발은 이 사건 매매계약 체결 당일 원고에게 계약금 35,190,000원을 지급하였다.

3) 원고는 2009. 7. 3.부터 2009. 10. 20.까지 3차례에 걸쳐 @@@@개발에게 이 사건 매매계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였다.

4) 한편, 원고는 2014. 5. 13. @@@@개발에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급 을 최고하였다.

나. 토지거래허가구역의 지정 해제

국토해양부장관은 2011. 5. 25. 국토해양부 공고 제3433225호로서 국토의 계획 및

이용에 관한 법률 제117조에 의하여 2011. 5. 31.자로 이 사건 토지에 관하여 토지거

래계약허가구역을 해제한다고 공고하였다.

다. 과세부과처분 및 납부 경위

1) ##세무서장은 원고에게, 2014. 1. 2. ⁠“2014. 1. 6.부터 2014. 1. 10.까지 사이 에 기타소득 신고누락 여부를 판단하기 위하여 이 사건 부동산에 관하여 현장확인을

하겠다”는 취지의 통지를 하였고, 2014. 1. 16. ⁠“부동산 매매계약이 유동적으로 무효인 상태이므로 소득세법 제21조 제1항 제10호에 따른 기타소득에 해당하지 아니한다”는 내용의 현장확인 결과 통지를 하였다.

2) 그런데 위 현장확인 결과 통지와 달리, ##세무서장은 원고에게, 2014. 4. 28.

“2014. 5. 1.부터 2014. 5. 20.까지 사이에, 2008. 1. 1.부터 2012. 12. 31.까지를 조사대

상기간으로 하여, 개인사업자에 대한 소득세, 부가세, 원천세 등 과세표준과 세액을 결

정하기 위한 세무조사를 실시하겠다”는 취지의 통지를 하였으며, 2014. 7. 1. 원고에

대하여 ⁠“2011년에 귀속되는 종합소득세”로서 543,947,550원(= 산출세액 420,093,319원

+ 가산세 133,538,335원 - 공제세액 9,684,100원) 및 지방소득세 54,394,750원을 2014.

7. 31.까지 납부할 것을 고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 과세처분’이라고 한다).

3) 원고는 2014. 7. 31. 피고에게 종합소득세 3,947,550원을, 충청남도 ##군에

지방소득세 394,750원을 각 납부하였다.

라. @@@@개발과 원고 사이의 계약금반환 소송 경과

@@@@개발은 2016. 11. 1. 원고를 상대로, 이 사건 계약이 확정적으로 무효라거 나, 이 사건 계약에 관한 약정해제권을 행사한다고 주장하면서, 계약금 반환 청구의 소

($$지방법원 2016가합21343634호, 이하 ⁠‘관련 소송’이라고 한다)를 제기하였으나, 위 법원은 2017. 9. 5. 이 사건 계약이 확정적으로 무효가 되었다고 보기 어렵고, @@@@

개발이 주장하는 바와 같이 약정해제사유가 발생하였다고 보기도 어렵다는 이유로 장

백산업개발의 청구를 기각하였고, 위 판결은 2017. 9. 28. 확정되었다.

마. 원고의 피고에 대한 경정청구 경과

원고는 2017. 12. 12. 피고에게, 이 사건 과세처분 중 피고가 원고에게 부과한 가

산세 부분이 부당하다고 주장하며 경정청구를 하였으나, 피고는 2018. 1. 31. 아래와

같은 사유를 들어 원고의 경정청구를 기각하였다.

바. 관계 법령

별지 기재와 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 15호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 각

가지번호를 포함한다)의 각 기재, 변론 전체의 취지, 이 법원에 현저한 사실

2. 이 사건 청구의 요지

##세무서장은, 원고가 2009년경 이 사건 매매계약이 유동적 무효인 상태에서 @@@@개발에게 이 사건 매매계약을 해제하겠다고 통지하였고, 2011년경 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가구역지정이 해제되었음을 들어, 원고가 @@@@개발로부터 수령한 계약금이 위약금으로 몰취된 것으로 간주한 후, 이 사건 과세처분을 하였다.

그러나 이 사건 매매계약은 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 것으로서 토지거래

허가구역지정이 해제되기 전까지는 유동적 무효상태인바, 원고는 이와 같은 상태에서

@@@@개발에게 이 사건 매매계약의 이행을 구하거나 @@@@개발의 채무불이행을

이유로 하여 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다.

따라서 원고의 2009년경의 이 사건 매매계약 해제 의사표시는 무효이다.

뿐만 아니라, 관련 소송에서 이 사건 매매계약이 여전히 유효한 것으로 판단되었는

바, 원고가 수령한 계약금이 위약금으로서 원고에게 확정적으로 귀속되었다고 볼 수도

없다. 그렇다면 이 사건 과세처분은 그 하자가 중대하고 명백하여 당연 무효이고, 피고는 원고에게 원고가 납부한 종합소득세 3,947,550원 및 지방소득세 394,750원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

3. 판단

가. 관련 법리

구 국토이용관리법(2002. 2. 4. 법률 제6655호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

부칙 제2조로 폐지)상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여

관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제

하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효일 뿐 유효로 될 여지가 없으나,

이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지 법

률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일

단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는

무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 한다(대법원 1999. 6.

17. 선고 98다40459 전원합의체 판결 참조).

토지거래허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받

지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기

간이 만료되었음에도 재지정을 하지 아니한 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정 이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는, 더 이상 관할 행정청으로

부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거래 당사자는 그 계

약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수

있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2010. 3. 25. 선 고 2009다41465 판결 참조).

관할관청으로부터 토지거래허가를 받기까지는 매매계약이 그 계약 내용대로의 효

력이 있을 수 없는 것이어서 매수인으로서도 그 계약 내용에 따른 대금 지급의무가 있

다고 할 수 없으며, 설사 계약상 매수인의 대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의

무에 선행하여 이행하기로 약정되어 있었다고 하더라도, 매수인에게 그 대금지급의 의

무가 없음은 마찬가지여서 매도인으로서는 그 대금지급이 없었음을 이유로 계약을 해

제할 수 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 판결 등 참조).

한편, 과세처분이 당연 무효라고 하기 위하여는 그 처분에 위법사유가 있다는 것

만으로는 부족하고 그 하자가 중요한 법률에 위반한 것이고 객관적으로 명백한 것이어

야 하며, 하자가 중대하고도 명백한 것인가의 여부를 판별함에 있어서는 당해 과세처

분의 근거가 되는 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 구체적

사안 자체의 특수성에 관하여도 합리적으로 고찰함을 요하는바(대법원 1999. 5. 28. 선 고 97누16329 판결 등 참조), 과세대상이 되는 법률관계나 사실관계가 전혀 없는 사람 에게 한 과세처분은 그 하자가 중대하고도 명백하다고 할 것이나 과세대상이 되지 아

니하는 어떤 법률관계나 사실관계에 대하여 이를 과세대상이 되는 것으로 오인할 만한

객관적인 사정이 있는 경우에 그것이 과세대상이 되는지의 여부가 그 사실관계를 정확

히 조사하여야 비로소 밝혀질 수 있는 경우라면 그 하자가 중대한 경우라도 외관상 명

백하다고 할 수 없어 위와 같이 과세요건사실을 오인한 위법의 과세처분을 당연무효라

고는 볼 수 없다(대법원 1998. 6. 26. 선고 96누12634 판결 등 참조).

또한, 소득세법은 개인의 소득이라는 경제적 현상에 착안하여 담세력이 있다고 보

이는 것에 과세하려는데 그 근본취지가 있으므로 과세소득은 이를 경제적 측면에서 보

아 현실로 이득을 지배 관리하면서 이를 향수하고 있어 담세력이 있는 것으로 판단되

면 족하고 그 소득을 얻게 된 원인관계에 대한 법률적 평가가 반드시 적법하고 유효한

것이어야 하는 것은 아니다(대법원 1983. 10. 25. 선고 81누136 판결 참조). 그리고 소

득의 지배․관리라는 과세요건이 충족됨으로써 일단 납세의무가 성립하였다고 하더라 도 그 후 위 소득에 내재되어 있던 경제적 이익의 상실가능성이 현실화되는 후발적 사

유가 발생하여 소득이 실현되지 아니하는 것으로 확정됨으로써 당초 성립하였던 납세

의무가 그 전제를 잃게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 납세자는 국세기본법 제45조

의2 제2항 등이 규정한 후발적 경정청구를 하여 그 납세의무의 부담에서 벗어날 수 있

다(대법원 2015. 7. 16. 선고 2014두5514 전원합의체 판결 참조).

나. 구체적 판단

1) 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 본 각 증거 및 변론 전체의 취지를

종합하면, ① 원고와 @@@@개발은 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정이

해제된 2011. 5. 31.까지 이 사건 매매계약에 관하여 관할관청으로부터 토지거래허가를

받지 못하였는바, 원고가 2009년경 @@@@개발에 대하여 한 이 사건 매매계약 해제

의 의사표시는 이 사건 매매계약이 이른바 유동적 무효의 상태에 있을 때 한 것으로서

법적으로 효력이 없고, 나아가 2011. 5. 31.부터 이 사건 과세처분의 과세기간 종기인

2011. 12. 31.까지 사이에 원고가 @@@@개발에 대하여 적법․유효한 해제의 의사표

시를 하였다고 인정할 증거가 없는 점, ② 이후 원고와 @@@@개발 사이의 관련 소

송에서도 이 사건 매매계약이 여전히 유효한 것으로 인정된 점(이와 같은 이유로, 원고 가 2014. 5. 13. @@@@개발에 대하여 한 의사표시도 이 사건 매매계약에 따른 잔금

지급을 최고하는 의사표시로 인정된 것으로 보인다) 등이 인정되는바, 이러한 사정들과

앞서 본 기초사실들을 종합하여 보면, 실제로는 이 사건 매매계약이 2011년경 유효하

게 해제되지 아니하였음에도, 과세관청인 ##세무서장이 이 사건 토지에 관한 토지거

래허가구역 지정이 해제된 2011. 5. 31. 무렵 이 사건 매매계약이 해제되고, 계약금이

위약금으로 몰취된 것으로 오인한 나머지 이 사건 과세처분을 한 것으로 보인다.

계약금이 위약금으로 대체됨으로써 소득세법상 기타소득으로 귀속되기 위해서 는, 법률상 계약이 유효하게 해제된 경우여야 하므로, 결국 이 사건 과세처분은 과세대

상이 아닌 것에 과세한 것으로서, 그 하자가 중대함은 분명하다.

2) 그러나 한편, 위 인정사실들에다가, 앞서 본 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종

합하여 인정되는 다음의 사정들, 즉 ① 원고는 2009년경부터 2014. 5. 13.경까지 여

러 차례에 걸쳐 @@@@개발에 대하여 이 사건 매매계약을 해제하고 이 사건 매매계

약의 계약금을 몰취하겠다는 의사를 표시함으로써, 경제적인 측면에서 볼 때 계약금을

원고 자신에게 귀속시키고 이를 자신이 지배․관리하겠다는 의사를 표출한 점, ② 원

고는, 이 사건 매매계약 해제의 의사를 처음 표시한 2009년경 이후, 이 사건 매매계약

의 이행을 최고한 2014. 5. 13. 이전까지 약 5년간 @@@@개발에 대하여 이 사건 매

매계약의 이행을 구한 바 없었고, @@@@개발 역시, 2009. 7. 7.경 원고의 위 계약 해

제 통보에 대하여, ⁠‘이 사건 매매계약은 토지거래허가가 필요한바, @@@@개발은 이 를 위하여 최선을 다하고 있고, 따라서 원고의 이 사건 매매계약 해제 통보에 동의할

수 없다’는 취지의 내용증명을 보낸 외에는, 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역지정이 해제되어 이 사건 계약이 유효로 확정된 이후부터 이 사건 과세처분일자인 2014. 7. 1.경까지 이 사건 매매계약을 이행하거나 이 사건 매매계약 해제·해지에 따른 계약금 반환 등을 요구한 적도 없었던 것으로 보이는바, 이 사건 매매계약의 양 당사자는 2009년경부터 이 사건 과세처분이 있기까지 사실상 이 사건 매매계약을 방치하여 온 것으로 보이는 점, ③ 이러한 상황 하에서 2014. 5.경에 이르러 후발적으로 세무조사를 하게 된 과세관청으로서는, @@@@개발이 ⁠(비록 법률상 효력이 없기는 하나) 원고의 해제의 의사표시를 수령한 후 이를 받아들임으로써, 이 사건 계약의 해제 및 계약금 포기 내지 몰취에 관하여 당사자 사이에 의사의 합치가 있었다고 오인할 수도 있었을 것으로 보이는 점, ④ 나아가 과세관청은 2018. 1. 31.경 이 사건 과세처분 중 가산세 부분에 대한 원고의 경정청구를 기각하면서, ⁠‘2011. 5. 31. 이 사건 토지에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제됨으로써 이 사건 매매계약이 확정적으로 유효가 되었다 할 것인데, 이후 매수인인 @@@@개발이 약정된 잔금 지급기한(토지거래허가 후 1개월 이내)까지 잔금 지급을 못한 것은 계약 해제 사유에 해당되고, @@@@개발이 2013. 4. 24. 이후 부도·폐업 상태여서 이 사건 매매계약을 더 이상 이행할 수 없었으므로, 이와 같은 사정 등에 비추어 이 사건 매매계약은 @@@@개발의 귀책사유로 2011년경 해제되었다고 봄이 타당하다’고 판단한 점(과세관청은, 원고가 위 경정청구기각결정에 불복 하여 조세심판원에 조세심판청구를 제기하자, 같은 취지의 답변서를 제출하였다), ⑤ 한편 원고는, 이 사건 매매계약이 여전히 유효하다는 법원의 판단을 받기 전인 2016년 경 이미 이 사건 토지를 제3자에게 전부 매도하여, 제3자 명의로 소유권이전등기까지 마친 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 과세처분의 하자가 명백하다고 단정하기는 어렵다 할 것이고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

3) 따라서 이 사건 과세처분의 하자가 중대하고 명백함을 전제로 한 원고의 부당

이득 반환 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 인천지방법원 2019. 12. 19. 선고 인천지방법원 2019가합51481 판결 | 국세법령정보시스템