요지

실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 할 수 없고, 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여야 한다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 12. 12. 원고에 대하여 한 양도소득세 22,157,500원의 부과처분(이하 ⁠‘이사건 처분’이라 한다)을 취소한다.

이 유

1. 이 사건 처분의 경위

가. 원고의 부동산 취득

원고는 2003. 9. 2. 창원시 의창구 도계동 000-0외 1필지 지상 집합건물 중 제101 호, 제102호, 제103호, 제201호, 제202호 각 부동산(이하 ⁠‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 2003. 8. 4.자 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 원인으로 aaa으로부터 원고 명의로 각 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고의 부동산 매도 및 양도소득세 신고

1) 원고는 2016. 12. 19. 이 사건 각 부동산에 관하여 bbb, ccc와 매매대금425,000,000원의 매매계약을 체결하고, 2017. 1. 4. bbb와 ccc 명의로 각 소유권이전등기를 마쳤다.

2) 원고는 2017. 2. 3. 양도가액 425,000,000원, 취득가액 450,000,000원, 양도소득금액 결손 ⁠(-)25,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

다. 피고의 양도소득세 경정 및 고지

피고는 원고가 2003. 9. 2. 취득한 이 사건 각 부동산의 취득가액이 불분명함을 이유로 환산가액을 취득가액으로 하여 2017. 12. 12. 원고에게 양도소득세 22,157,500원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증, 제2호증의 1 내지 5, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고가 이 사건 각 부동산에 관하여 2003. 9. 2. 각 소유권이전등기를 경료하면서 그 원인을 이 사건 매매계약으로 기재하였으나, 실제로는 원고가 소유하던 부산 연제구 연산동 000-0, 000-00 토지 및 그 지상 건물(이하 ⁠‘이 사건 교환부동산’이라 한다)을 aaa 소유의 이 사건 각 부동산과 교환하기로 하는 교환계약(이하 ⁠‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 원인으로 한 것이고, 위 교환계약의 내용은 원고는 aaa이 이 사건 각 부동산을 담보로 농협중앙회로부터 대출받은 4억 5천만 원을 인수하는 것이었는데, 당시 위 농협중앙회가 의뢰한 주식회사 태평양감정평가법인의 감정결과(이하 ⁠‘이 사건 감정결과’라 한다)에 의하면 이 사건 각 부동산 중 제101호, 제201호, 제202호 3개 상가를 5억 5천만 원으로 평가하였는바, 위 감정가액을 원고의 실제 취득가액으로 보아야함에도, 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 경정한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

나. 관련 법리

1) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조).

2) 취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정을하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2013두11680 판결 참조).

3) 나아가 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항에의하면, 양도자가 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 장부 등의 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 없어 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 할 수 없고, 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여야 하며, 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다.

다. 판단

살피건대, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 교환계약은 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 가치적 교환을 한 것이 아니어서 사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우가 아니고, 이 사건 감정결과는 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항에서 인정되는 감정가액으로 볼 수 없으므로, 환산가액을 취득가액으로 보고 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

1) 원고는 이 사건 각 부동산에 관하여 aaa과 2003. 8. 13. 이 사건 교환계약을 체결하였는데, 그 내용은 이 사건 각 부동산과 이 사건 교환부동산에 대한 각 시가 감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 과정을 거친 것이 아니라, 원고가 이 사건 교환부동산에 설정된 담보채무 4억 5천만 원을 인수하고, 원고가 aaa에게 2억 원의 차액을 지급하기로 약정한 것으로 단순교환을 한 경우에 해당하므로 사실상의 취득가액을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 각 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 추계조사의 방법을 적용하여야 한다.

2) 원고는 이 사건 감정결과가 추계조사 방법 중 환산가액에 순서에 있어 앞서는 감정가액에 해당한다고 주장하나, 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의 2 제3항 제2호는 ⁠‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내’에 해당 자산에 대하여 ⁠‘둘이상의 감정평가업자가 평가한 것’으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액만을 적법한 감정가액으로 보고 있으며, 그 감정평가기준일은 ⁠‘양도일 또는 취득일 전후각 3개월 이내’일 것을 요구하고 있다. 그런데 원고가 주장하는 이 사건 감정결과는 1개의 감정평가업자가 평가한 것일 뿐만 아니라, 그 평가기준일 역시 2003. 2. 10.으로 이 사건 각 부동산의 취득일로부터 3개월 이내에 있지 않으므로, 위 법령에서 인정하는 감정평가에 해당하지 않는다. 또한 이 사건 감정결과는 이 사건 각 부동산 5개 호수 전체에 대한 것이 아니라 이 사건 각 부동산 중 3개 호수에 대한 것이어서, 이 사건 각 부동산 전부에 대한 감정이라고 볼 수도 없다.

3) 따라서 피고는 추계조사방법 중 선순위에 있는 매매사례가액과 감정가액이 없어 환산가액에 의하여 이 사건 처분을 한 것이므로, 이는 소득세법 및 같은 법 시행령에 비추어 볼 때 적법하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 울산지방법원 2019. 05. 30. 선고 울산지방법원 2019구단665 판결 | 국세법령정보시스템