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경매 매수인의 부동산 부담 인수 및 전세권 설정등기 순위 기준
2017마1093* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
법원사무관등의처분에대한이의
[대법원 2018. 1. 25. 자 2017마1093 결정]
【판시사항】
[1] 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 법원사무관등이 말소등기를 촉탁하기 위하여 등기된 사항이 ‘매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입’인지 판단하는 기준 및 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있는 경우, 매수인이 민사집행법 제144조 제1항 또는 ‘법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 말소촉탁을 구할 수 있는지 여부(소극)
[2] 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기가 유효한 것으로 추정되는지 여부(원칙적 적극) 및 전세권의 순위를 결정하는 기준(=등기된 순서)
【판결요지】
[1] 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급하면 법원사무관등은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다. 이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매기록에 따라 판단한다. 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있다고 하더라도 매수인은 소송으로 그 등기의 효력을 다툴 수 있을 뿐이고, 민사집행법 제144조 제1항에 따른 말소촉탁을 구할 수도 없고 ‘법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 그 말소의 촉탁을 구할 수도 없다.
[2] 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항). 이처럼 전세권이 용익물권적인 성격과 담보물권적인 성격을 모두 갖추고 있는 점에 비추어 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다. 한편 부동산등기법 제4조 제1항은 “같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.”라고 정하고 있으므로, 전세권은 등기부상 기록된 전세권설정등기의 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따라 순위가 정해진다.
【참조조문】
[1] 민사집행법 제144조 제1항 제2호
[2] 민법 제303조 제1항, 부동산등기법 제4조 제1항
【참조판례】
[2] 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결
【전문】
【재항고인】
【원심결정】
서울중앙지법 2017. 7. 10.자 2017라516 결정
【주 문】
재항고를 기각한다.
【이 유】
재항고이유(재항고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위에서)를 본다.
1. 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급하면 법원사무관등은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다. 이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매기록에 따라 판단한다. 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있다고 하더라도 매수인은 소송으로 그 등기의 효력을 다툴 수 있을 뿐이고, 민사집행법 제144조 제1항에 따른 말소촉탁을 구할 수도 없고 ‘법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 그 말소의 촉탁을 구할 수도 없다.
전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항). 이처럼 전세권이 용익물권적인 성격과 담보물권적인 성격을 모두 갖추고 있는 점에 비추어 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결 참조). 한편 부동산등기법 제4조 제1항은 “같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.”라고 정하고 있으므로, 전세권은 등기부상 기록된 전세권설정등기의 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따라 순위가 정해진다.
2. 재항고인은 아래와 같은 이유로 이 사건 전세권설정등기의 말소등기가 촉탁되어야 한다고 주장한다.
가. 이 사건 부동산에 관하여 2015. 2. 13. 마친 이 사건 전세권설정등기는 전세권의 존속기간이 시작되는 날인 2015. 2. 24.부터 효력이 발생하고 그 전까지는 무효의 등기이다.
나. 따라서 이 사건 전세권은 2015. 2. 16. 마친 이 사건 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 이 사건 부동산을 매수한 재항고인에게 대항할 수 없다.
3. 원심은 아래와 같은 이유로 이 사건 전세권이 최선순위 전세권이어서 매수인인 재항고인에게 대항할 수 있고, 이 사건 전세권설정등기는 말소등기촉탁의 대상이 아니라고 판단하였다.
가. 경매절차에서 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산등기기록에 기록된 것을 기준으로 판단해야 하고, 최선순위 전세권은 배당요구를 하지 않는 이상 매각으로 소멸하지 않는다.
나. 이 사건 부동산에 관한 부동산등기부에 이 사건 전세권설정등기는 이 사건 근저당권설정등기나 다른 가압류 등 등기보다 앞서고, 전세권자는 담보권실행을 위한 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다.
4. 위에서 본 법리에 비추어 보면, 부동산등기기록에 기입된 내용을 기준으로 하여 이 사건 전세권설정등기가 말소등기촉탁의 대상이 아니라고 본 법원사무관의 처분은 정당하고, 원심의 판단에 관련 법리를 오해한 잘못이 없다.
재항고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 김창석(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙
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경매 매수인의 부동산 부담 인수 및 전세권 설정등기 순위 기준
2017마1093* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
법원사무관등의처분에대한이의
[대법원 2018. 1. 25. 자 2017마1093 결정]
【판시사항】
[1] 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 법원사무관등이 말소등기를 촉탁하기 위하여 등기된 사항이 ‘매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입’인지 판단하는 기준 및 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있는 경우, 매수인이 민사집행법 제144조 제1항 또는 ‘법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 말소촉탁을 구할 수 있는지 여부(소극)
[2] 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기가 유효한 것으로 추정되는지 여부(원칙적 적극) 및 전세권의 순위를 결정하는 기준(=등기된 순서)
【판결요지】
[1] 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급하면 법원사무관등은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다. 이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매기록에 따라 판단한다. 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있다고 하더라도 매수인은 소송으로 그 등기의 효력을 다툴 수 있을 뿐이고, 민사집행법 제144조 제1항에 따른 말소촉탁을 구할 수도 없고 ‘법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 그 말소의 촉탁을 구할 수도 없다.
[2] 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항). 이처럼 전세권이 용익물권적인 성격과 담보물권적인 성격을 모두 갖추고 있는 점에 비추어 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다. 한편 부동산등기법 제4조 제1항은 “같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.”라고 정하고 있으므로, 전세권은 등기부상 기록된 전세권설정등기의 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따라 순위가 정해진다.
【참조조문】
[1] 민사집행법 제144조 제1항 제2호
[2] 민법 제303조 제1항, 부동산등기법 제4조 제1항
【참조판례】
[2] 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결
【전문】
【재항고인】
【원심결정】
서울중앙지법 2017. 7. 10.자 2017라516 결정
【주 문】
재항고를 기각한다.
【이 유】
재항고이유(재항고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위에서)를 본다.
1. 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급하면 법원사무관등은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다. 이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매기록에 따라 판단한다. 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있다고 하더라도 매수인은 소송으로 그 등기의 효력을 다툴 수 있을 뿐이고, 민사집행법 제144조 제1항에 따른 말소촉탁을 구할 수도 없고 ‘법원사무관등의 처분에 대한 이의’의 방법으로 그 말소의 촉탁을 구할 수도 없다.
전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항). 이처럼 전세권이 용익물권적인 성격과 담보물권적인 성격을 모두 갖추고 있는 점에 비추어 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결 참조). 한편 부동산등기법 제4조 제1항은 “같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.”라고 정하고 있으므로, 전세권은 등기부상 기록된 전세권설정등기의 존속기간과 상관없이 등기된 순서에 따라 순위가 정해진다.
2. 재항고인은 아래와 같은 이유로 이 사건 전세권설정등기의 말소등기가 촉탁되어야 한다고 주장한다.
가. 이 사건 부동산에 관하여 2015. 2. 13. 마친 이 사건 전세권설정등기는 전세권의 존속기간이 시작되는 날인 2015. 2. 24.부터 효력이 발생하고 그 전까지는 무효의 등기이다.
나. 따라서 이 사건 전세권은 2015. 2. 16. 마친 이 사건 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 이 사건 부동산을 매수한 재항고인에게 대항할 수 없다.
3. 원심은 아래와 같은 이유로 이 사건 전세권이 최선순위 전세권이어서 매수인인 재항고인에게 대항할 수 있고, 이 사건 전세권설정등기는 말소등기촉탁의 대상이 아니라고 판단하였다.
가. 경매절차에서 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산등기기록에 기록된 것을 기준으로 판단해야 하고, 최선순위 전세권은 배당요구를 하지 않는 이상 매각으로 소멸하지 않는다.
나. 이 사건 부동산에 관한 부동산등기부에 이 사건 전세권설정등기는 이 사건 근저당권설정등기나 다른 가압류 등 등기보다 앞서고, 전세권자는 담보권실행을 위한 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다.
4. 위에서 본 법리에 비추어 보면, 부동산등기기록에 기입된 내용을 기준으로 하여 이 사건 전세권설정등기가 말소등기촉탁의 대상이 아니라고 본 법원사무관의 처분은 정당하고, 원심의 판단에 관련 법리를 오해한 잘못이 없다.
재항고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 김창석(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙
