요지

양도인이 신고한 취득가액이 전소유자가 신고한 거래가액 등과 상이하고 양자 모두 실지거래가액으로 볼 수 없는 경우 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 산정하여 결정한 당초 처분은 정당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2014. 10. 13. 원고에 대하여 한 2012년도 귀속 양도소득세 59,645,993원의 경정부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 9. 10. 조AA로부터 ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 대 455.1㎡ 및 그 지상에 있는 지하 1층 지상 3층 건물(이하 ⁠‘이 사건 목욕탕’이라 한다)을 매수하여 2002. 10. 25. 소유권이전등기를 마친 후, 2012. 8. 28. 장BB에게 2012. 5. 31. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고는 2012. 10. 31. 이 사건 목욕탕의 취득가액을 1,455,000,000원, 양도가액을 1,480,000,000원으로 하여 2012년 과세연도 양도소득세 신고를 하였다.

다. 이후 피고는 원고가 새로 제시한 계약서를 바탕으로 취득가액을 1,430,000,000원으로 보아 원고에게 2012년 귀속 양도소득세를 경정, 고지하였다가, 이후 취득가액이 불분명하다는 이유로 취득가액을 환산가액인 1,249,936,717원으로 하여 2014. 10. 13. 원고에게 2012년 귀속 양도소득세 59,645,990원을 경정, 고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이의신청을 거쳐 조세심판을 청구하였으나 2015. 5. 12. 기각결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3, 4호증, 갑 제7호증의 2, 갑 제8, 9호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 원고의 주장

1) 장BB이 목욕탕 관련 채무인 담보대출금 990,000,000원, 에너지이용합리화자금 50,000,000원, 임대차보증금 반환채권 등 18,000,000원 합계 1,058,000,000원을 인수하는 것을 조건으로, 원고와 장BB은 이 사건 목욕탕과 장BB 소유의 시가 180,000,000원 상당의 ○○ ○○구 ○○동 ○○번지 대 3626.4㎡ 중 362640분의 14942 지분 및 지상 건물(이하 ⁠‘장BB 부동산’이라 한다)을 교환하였으므로, 결국 이 사건 목욕탕의 양도가액은 1,238,000,000원(= 1,058,000,000원 ＋180,000,000원)이다.

2) 원고는 이 사건 목욕탕을 1,430,000,000원에 취득하여 실지거래가액이 존재하므로 피고가 이 사건 목욕탕의 취득가액이 불분명하다는 이유로 환산가액으로 취득가액을 산정한 것은 잘못이다.

3) 설령 취득가액이 불분명하다 하더라도 양도가액이 분명한 이상 취득가액만을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과할 수는 없다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 양도가액에 대한 판단

갑 제11, 12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고의 배우자인 김CC이 2012. 6. 5. 장BB과 그 배우자인 김DD으로부터 장BB 부동산에 관하여2012. 5. 31. 매매를 원인으로 하여 소유권을 각 이전받은 사실, 장BB 부동산의 등기사항전부증명서에 기재된 실거래가는 각 112,000,000원, 68,000,000원으로 합계 180,000,000원인 사실을 각 인정할 수 있다.

그러나 앞서 든 증거 및 갑 제1호증, 갑 제2호증의 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 목욕탕의 양도가액은 이 사건 목욕탕에 관한 등기사항전부증명서에 기재된 금액이자 원고의 양도소득세 과세표준 신고 금액인 1,480,000,000원이라 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다(원고는 항소심에서는 취득가액만을 다투고 있을 뿐 양도가액에 관하여는 다투고 있지 아니하다).

① 부동산 매매계약을 체결한 당사자는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 의하여 실제 매매가격 등을 신고하여야 하고 이를 위반한 경우 과태료를 부담하여야 하는데, 원고는 이 사건 목욕탕을 양도하면서 거래가액을 1,480,000,000원으로 신고하였고, 이 사건 목욕탕에 관한 등기사항전부증명서에도 위 거래가액이 양도금액으로 기재되어 있다. 따라서 양도금액을 달리 판단하여야 할 만한 특별한 사정이 없는 한 위 거래가액을 양도금액으로 봄이 합리적이다.

② 원고는 2012. 10. 31. 양도소득세 과세표준 신고 당시에는 양도가액을 1,480,000,000원이라고 하였다가, 2014. 12. 22. 과세표준 및 세액 경정 청구 당시에는 1,180,000,000원, 조세심판 당시에는 1,220,000,000원, 이 사건 소송에서는 1,238,000,000원으로 진술을 각 바꾸었는데, 신고 당시 이후의 원고 진술을 뒷받침할만한 객관적인 자료가 없다.

③ 원고가 2012. 5. 8. 장BB과 작성한 교환계약서에는 이 사건 목욕탕과 장BB 부동산을 교환하되 이 사건 목욕탕의 채무를 장BB이 인수한다고 되어 있을 뿐, 장BB 부동산의 거래가액 또는 장BB이 인수하는 채무가액에 관하여 구체적으로 기재되어 있지는 아니하다.

2) 취득가액에 대한 판단

원고가 주장하는 취득가액 1,430,000,000원에 대한 증빙서류로는 매매계약서(갑 제2호증의 1), 자필계산서(갑 제5호증) 등이 있고, 이에 부합하는 취지의 진술로는 당심 증인 조AA, 김EE의 각 일부 진술, 당심에서의 원고에 대한 당사자본인신문결과 등이 있으나, 앞서 든 증거, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제4, 5, 11호증, 갑 제14호증의 1 내지 6, 을 제8, 9호증의 각 기재와 당심 법원의 ☆☆은행 ○○지점과 ◇◇은행에 대한 각 금융거래정보 제출명령결과, 당심 법원의 조AA에 대한 증인신문결과, 원고에 대한 본인신문결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고가 이 사건 목욕탕을 취득한 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다 할 것이어서 피고가 취득가액을 환산가액으로 결정한 것은 정당하므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

① 먼저, 원고가 이 사건 목욕탕 취득 당시 실지거래가액의 증빙서류로 제시하는 매매계약서(갑 제2호증의 1)에 대하여 본다. 위 매매계약서는 다른 매매계약서 매매대금이 1,455,000,000원인 매매계약서(을 제3호증), 매매대금이 1,370,000,000원인 매매계약서(당심 법원의 ☆☆은행에 대한 사실조회결과에 첨부된 자료), 매매대금이 1,100,000,000원인 매매계약서(갑 제2호증의 2) �와 달리 특약사항이 구체적으로 기재되어 있고, 실제 대출액 1,000,000,000원이 위 매매계약서의 특약사항에 그대로 기재되어 있다는 점에서 그 신빙성이 높다고 볼 여지가 있기는 하다. 그러나 한편 아래와 같은 사정들을 함께 고려해 보면, 매매대금이 1,430,000,000원인 위 매매계약서의 기재 내용을 그대로 신뢰할 수는 없다.

첫째, 원고는 양도소득세 과세표준 신고 당시 취득가액(매매대금)이 1,455,000,000원인 허위의 매매계약서(을 제3호증)를 제출하였다가 이후 피고의 조사가 시작되자 비로소 매매대금이 1,430,000,000원인 매매계약서(갑 제2호증의 1)를 제출하였고, 이 사건 목욕탕을 취득할 당시 잔금을 지급하기 위하여 ☆☆은행 ○○지점에서 1,000,000,000원을 대출받을 때에는 매매대금이 1,370,000,000원인 매매계약서(당심 법원의 ☆☆은행 ○○지점에 대한 금융거래정보 제출명령결과)를 ☆☆은행에 제출하였던바 그 제출경위에 비추어 볼 때 성립의 진정성 내지 그 기재내용의 진실성을 그다지 신뢰하기 어렵다.

둘째, 위 매매계약서(갑 제2호증의 1)에는 매도인 조AA의 인감도장이 찍혀 있지 아니한 반면, 매매대금이 1,370,000,000원인 매매계약서에는 매도인 조AA의 인감도장이 찍혀 있는 것으로 보이는 점, 만일 매매대금이 1,430,000,000원인 위 매매계약서(갑 제2호증의 1)가 진정한 매매계약서라면 원고가 이 사건 부동산 취득 당시 은행으로부터 대출을 받기 위해서 굳이 그보다 매매대금이 낮은1,370,000,000원인 매매계약서를 금융기관에 제출할 합리적인 이유가 없는 점(당심 증인 조AA도 그러한 취지로 증언하였다), 전 소유자인 조AA는 비록 당심 법정에서 위 매매계약서들 중 매매대금이 1,430,000,000원인 매매계약서가 가장 진정한 것 같다는 취지로 증언하기는 하였으나, 2014. 6. 18. □□세무서에서 조사를 받을 때에는 위 계약서들이 모두 허위이고 시간이 경과하여 이 사건 목욕탕 매각대금을 정확히 모르겠다고 진술하였고, 당심 법정에서 증언할 때에도 마찬가지로 대금을 정확히 기억할 수는 없고, 나아가 이 사건 목욕탕을 매도할 당시 자신의 인감도장을 원고에게 일시적으로나마 맡긴 적이 없으며, 매매대금이 1,370,000,000원인 매매계약서에 날인된 도장이 자신의 인감도장이 맞다는 취지로 진술하고 있어, 매매대금이 1,370,000,000원인 매매계약서가 진정한 매매계약서일 가능성도 있다.

셋째, 아래에서 보는 바와 같이 원고가 제출한 자필계산서에도 위 매매계약서와 마찬가지로 매매대금이 1,430,000,000원으로 기재되어 있으나 구체적인 대금지급내역이나 잔금지급기일은 달리 기재되어 있고, 실제 원고가 조AA에게 지급하였다고하는 금액 또한 매매대금이 1,430,000,000원인 매매계약서와 다르다.

② 다음으로 원고가 위 실지거래가액의 증빙서류로 제시하는 자필계산서(갑 제5호증)에 대하여 살펴본다. 당심 증인 김EE가 위 자필계산서에 대하여 진정하게 성립한 문서라고 증언하고 있고, 앞서 본 바와 같이 기재된 매매대금이1,4300,000,000원으로서 위 매매계약서(갑 제2호증의 1)의 매매대금과 동일하기는 하다. 그러나 한편 아래와 같은 사정들을 함께 고려해 보면, 매매대금이 1,430,000,000원인 위 자필계산서의 기재 내용 또한 그대로 신뢰할 수 없다.

첫째, 원고가 위 자필계약서(갑 제5호증)의 작성자라고 주장하는 조AA의 처 박FF은 당심 법정에서 위 자필계약서에 대하여 알지 못하고 위 자필계약서에 서명하였다고 주장하는 김EE가 누구인지도 알지 못한다고 증언하고 있다.

둘째, 위 자필계약서에는 ⁠“계약시 일천만 원, 중도금 2억 원 + 1억 오천만원, 10억 원 등 2002. 10. 28. 현재 13억 6천만 원 받았음. 잔액 10월 31일 6천 5백만원 받아야 함”이라고 기재되어 있는데, 이는 계약금 10,000,000원, 중도금1,000,000,000원, 잔금 420,000,000원으로 기재된 매매대금 1,430,000,000원인 매매계약서(갑 제2호증의 1)와 매매대금의 구체적인 내역에 관하여 일치하지 아니한다.

셋째, 이 사건 목욕탕에 관하여는 이미 2002. 10. 25. 소유권이전등기가 경료되었고, 위 매매계약서(갑 제2호증의 1)에는 잔금 지급과 소유권이전등기가 동시이행으로 기재되어 있음에도 불구하고, 매매 잔금 65,000,000원이 소유권이전등기 이후에도 미지급 상태로 남아 있다는 위 자필계산서의 기재를 쉽게 수긍할 수 없고, 원고가 위 매매계약서(갑 제2호증의 1)와 달리 잔금 65,000,000원이 남게 된 경위에 대하여 아무런 납득할 만한 설명을 하고 있지도 아니하며, 위 매매 잔금 65,000,000원이 실제로 지급되었음을 확인할 수 있는 자료도 없고, 오히려 위 메모지에는 ⁠‘계좌번호 ○○-○○○○-○○-○○ 조AA, ◇◇은행’이라는 기재가 ⁠‘잔액 10/31일 6천 5백만 원 받아야함(보내야 함)’의 하단에 기재되어 있어, 위 매매 잔금이 위 계좌번호로 송금되어야 할 것으로 보이는데, 실제 위 매매 잔금이 위 일자에 위 계좌번호로 송금되지도 아니하였다.

넷째, 위 자필계산서에 기재된 계약금, 중도금, 잔금을 합하면 1,425,000,000원 ⁠(= 계약금 10,000,000원 ＋ 중도금 1,350,000,000원 ＋ 잔금 65,000,000원)이어서 원고가 주장하는 매매대금 1,430,000,000원래 5,000,000원의 차액이 발생하는데, 원고는 이에 관하여 아무런 합리적인 주장, 입증을 하고 있지 아니하다 {원고는 식당, 이발소, 때밀이 등 보증금을 원고가 인수하여 공제하였다는 취지로 주장하나(2016. 7. 20.자 준비서면 제4면) 원고가 이 사건 목욕탕을 담보로 ☆☆은행으로부터 1,000,000,000원을 대출 받을 당시 은행에 제출된 감정평가서에 의하면 이 사건 목욕탕 3층의 남탕 커트실 임대차보증금이 20,000,000원인 점에 비추어 보면 위 주장을 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거도 없다}.

③ 원고가 조AA에게 지급한 돈에 대하여 보면, 2002. 9. 13 100,000,000원, 2002. 10. 8 150,000,000원, 2002. 11. 4 55,000,000원, 2002. 11. 29. 2,700,000원 등 합계 307,700,000원을 송금한 사실이 인정되는 한편(당심 법원의 ◇◇은행에 대한 금융거래정보 제출명령결과), 원고가 조AA에게 2002. 9. 10. 계약금으로 10,000,000원, 2002. 10. 25.경 중도금으로 1,000,000,000원을 지급하였다고 보면, 원고가 조AA에게 합계 1,317,700,000원을 이 사건 목욕탕 취득 이후에 지급한 것으로 보인다. 그런데, 이는 계약금 10,000,00원을 계약 당시인 2002. 9. 10. 지급하고 중도금으로 1,000,000,000원을 지급한 후 2002. 10. 10. 잔금 420,000,000원을 지급한다는 위 매매계약서(갑 제5호증의 2)의 기재와 그 지급경위가 다르다. 또한 계약금으로 10,000,000원을 지급하였고 2002. 10. 28. 현재 1,350,000,000원을 중도금으로 지급하였으며 잔액 65,000,000원을 10. 31.까지 지급하겠다는 위 자필계산서의 기재와도 그 지급경위가 다르다. 나아가 1,317,700,000원 중 2002. 11. 4. 지급된 55,000,000원과 2002. 11. 29. 지급된 2,700,000원은 위 매매계약서나 자필계산서상의 잔금 기일 이후에 지급된 것으로서 과연 이 사건 목욕탕의 매매대금인지 여부도 불확실할 뿐만 아니라 지급기일이 왜 그와 같이 연기되었는지에 관하여 합리적인 설명이 없다. 결국, 원고가 조AA에게 13억 원을 전후한 금액을 이 사건 목욕탕의 매매대금으로 지급한 것으로 보이기는 하나, 그 정확한 지급금액을 특정할 수 없을 뿐만 아니라(지급 명목이 이 사건 목욕탕에 대한 매매대금인지 여부도 불분명하다), 설령 1,317,700,000이 이 사건 매매대금의 일부로 지급되었다고 인정하더라도, 여전히 원고의 이 사건 목욕탕 취득 당시의 실지거래가액을 확정할 수 없다.

④ 원고는 당심에서 당사자본인신문 당시 매매대금이 1,430,000,000원이었고 갑 제2호증의 1이 진정하게 작성된 것이라고 주장하나, 매매대금의 지급경위나 각 매매계약서의 작성경위에 대하여는 모른다거나 기억나지 않는다는 취지로만 진술하고 있고, 조AA의 배우자인 박FF은 당심 법정에서 증언할 당시 이 사건 목욕탕의 매도가격을 정확하게 기억할 수는 없으나 싸게 팔았다는 기억만은 난다고 진술하고 있어 원고의 주장과 모순되는 취지로 진술한 바 있어, 원고의 위 당사자본인신문결과를 그대로 믿기도 어렵다.

⑤ 한편, 원고가 이 사건 목욕탕을 취득한 2002년 이후 원고가 이 사건 목욕탕을 매도한 2012년까지 사이에, 이 사건 목욕탕 건물의 과세표준이나 그 토지의 개별공시지가가 상당히 증가하였음을 고려해 보면(2003년의 건물과세표준이 246,657,039원, 개별공시지가가 654,000원이었는데, 2012년의 건물과세표준이 431,646,026원, 개별공시지가가 736,000,000원임), 원고가 이 사건 목욕탕 취득 당시의 실지거래가액으로 주장하는 1,430,000,000원은 원고의 이 사건 목욕탕 양도대금인 1,480,000,000원에 비하여 지나치게 고액인 점에서도 그대로 믿기 어렵다.

3) 취득가액의 실지거래가액이 불분명한 경우 환산가액 산정의 적법성에 대한 판단

소득세법 제114조 제7항은, 양도가액 ⁠‘또는’ 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 양도 당시 ⁠‘또는’ 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에양도가액 ⁠‘또는’ 취득가액을 환산가액 등에 따라 추계조사하여 결정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 실지거래가액에 의한 양도가액이 분명한 반면 실지거래가액에 의한 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액만을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과할 수 있다 할 것이어서, 원고의 이 부분 주장은 그 자체로 이유 없다 {한편 소득세법 시행령 제176조의2 제3항에 의하면, 환산가액 이전에 감정가액으로 결정하도록 되어 있으나, 그 감정가액이란 ⁠“양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 말하는데, 이 사건의 경우에는 중도금 대출시에 평가한 감정가액이 하나 있을 뿐이어서 둘 이상의 감정가액을 요하는 위 법령상의 감정가액으로 환산할 수도 없다}.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을

같이 하여 정당하므로 원고의 항소를 기각한다.

출처 : 부산고등법원 2017. 02. 03. 선고 부산고등법원 2016누20630 판결 | 국세법령정보시스템