요지

4건의 계약서 중 ①거래당시 정황, ②거래목적물 현황, ③합리적인 매매가액 배분비율, ④거래당시 중개인 등 관련자의 진술, ⑤대금관계, ⑥공부상 등재가액 등 모든 정황을 종합 실지 거래내용에 부합하는 계약서를 선택하여 양도소득세 결정

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2014. 8. 12. 원고에 대하여 한 양도소득세 271,656,880원의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 4.경 aaa과 그의 처, 자인 bbb, ccc(이하 ⁠‘aaa 등’이라

한다)으로부터 aaa 소유의 별지 목록 기재 골프연습장 관련 토지(이하 ⁠‘이 사건 골

프연습장 부지’라 한다) 및 aaa, bbb 공유로 등기된 위 부지 지상 골프연습장 시

설물(이하 ⁠‘이 사건 골프연습장 시설물’이라 한다), ccc 소유의 충북 진천군 덕산면

신척리(이하 ⁠‘신척리’라 한다) △-15 임야 487㎡ 중 1/6지분, 같은 리 △-6 대 45㎡,

같은 리 △-10 대 1,180㎡(이하 ⁠‘ccc 기타 토지’라 한다), 같은 리 △-9 임야

7,412㎡, 같은 리 △-22 임야 265㎡, 같은 리 산 △-14 임야 6,493㎡를 취득하였다

(이하 원고가 취득한 위 각 부동산을 모두 합하여 ⁠‘이 사건 전체 부동산’이라 한다).

나. 원고는 2013. 4. 16. 이 사건 전체 부동산 중 신척리 △-9 임야 7,412㎡, 같은

리 △-22 임야 265㎡, 같은 리 산 △-14 임야 6,493㎡에 관하여 2013. 3. 16. 매매를원인으로 하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 한편, 신척리 △-9 임야 7,412㎡는 2013. 6. 10. 같은 리 △-9 임야 6,549㎡와 같은 리 △-25 임야 863㎡로, 신척리 61-14 임야 6,493㎡는 2013. 6. 14. 같은 리 61-14 임야 5,922㎡와 같은 리 산 △-18 임야 571㎡로 각 분할등기되었다.

다. 원고는 2013. 6. 21. 신척리 △-9 임야 6,549㎡, 같은 리 △-22 임야 265㎡,

같은 리 산△-14 임야 5,922㎡에 관하여는 주식회사 dd에게, 신척리 산 △-18 임야

571㎡에 관하여는 ee, ff에게 각 2013. 5. 22. 매매를 원인으로 하여, 2013. 7.10. 신척리 △-25 임야 863㎡에 관하여는 ggg에게 2013. 7. 8. 교환을 원인으로

하여 각 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 이 항의 토지들을 ⁠‘이 사건 토지’라 한다).

라. 원고는 2013. 8. 30. 이 사건 토지의 양도가액(실지거래가액)을 1,324,778,016원,

취득가액(실지거래가액)을 1,232,200,000원, 기타 필요경비를 19,767,000원으로 산정하

여 2013년 귀속 양도소득세 35,155,508원을 신고․납부하였다.

마. 피고는 양도소득세 실지조사 결과 원고가 이 사건 토지를 이 사건 골프연습장

부지 등 다른 부동산과 구분 없이 일괄취득한 것으로 보아 소득세법 제100조 제2항에

따라 기준시가에 의하여 안분계산한 398,000,000원을 이 사건 토지의 취득가액으로 산정하여 2014. 8. 12. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 468,876,000원을 경정․고지하였다.

바. 원고는 위 처분에 불복하여 2014. 9. 4. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심

판원은 매매계약서상 매매목적물의 가액이 소유자별로 구분되어 있으므로 이 사건 토

지의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정해야 한다는 이

유로 2015. 8. 3. 재조사결정을 하였다.

사. 이에 따라 피고는 재조사를 거쳐 이 사건 토지에 관한 등기이전시 작성된 매매

계약서에 기재된 매매대금 7억 원을 이 사건 토지의 취득가액(실지거래가액)으로 보고

2015. 11. 23. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 197,219,123원을 감액하는 내용의 경정결정 _이하 위와 같이 감액되고 남은 271,656,880원(10원 이하 단수처리)의 2014. 8.12.자 양도소득세부과처분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다 >을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7, 8, 10호증, 을 제4, 12호증(각 가지번

호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장 이 사건 토지의 실지거래가액은 원고가 이 사건 토지를 취득하기 위해 작성한 2009.

6. 17.자 매매계약서상의 매매대금인 12억 원이며, 등기이전을 하면서 작성된 2013.3.

16.자 매매계약서는 원고의 동의 없이 aaa이 일방적으로 이 사건 토지의 매매대금 을 7억 원으로 정한 것이므로 이 사건 토지의 취득가액은 피고 주장의 7억 원이 아니

라 12억 원으로 보아야 한다. 따라서 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하여

취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 살피건대, 갑 제8, 10호증, 을 제1, 2, 4, 5, 6, 9 내지 12호증의 각 기재 및 변

론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

가) 원고는 2008. 3. 27.경 aaa과 사이에 이 사건 전체 부동산[다만, 매매계약

서 작성과정에서 매매목적물에 일부 토지가 제외되거나 다른 토지가 추가되기도 하였

다]을 매매대금 59억 원에 매수하는 내용의 매매계약서(갑 제5호증)를 작성하면서 매

매금액은 일괄처리하고 세부적인 필지의 가격은 추후 정하기로 약정하였다.

나) 원고는 소유자별로 양도소득세 신고를 해야한다는 aaa의 요청에 따라

2008. 3. 28.자로 aaa과 사이에 이 사건 골프연습장 부지 및 시설물을 매매대금 52

억 7,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약서(을 제2호증 1~4쪽)를, 2008. 6. 7.자로

ccc과 사이에 이 사건 토지 및 ccc 기타 토지를 인근 토지시세 등을 감안하여

산정된 매매대금 6억 3,000만 원(그 중 대략적인 이 사건 토지의 매매대금은 5억

5,000만 원으로 정한 것으로 보인다)에 매수하는 내용의 매매계약서(을 제2호증 5, 6

쪽, 이하 위 2개의 매매계약서를 통칭하여 ⁠‘제2 매매계약서’라 한다)를 각 작성하였다.

다) 원고는 aaa으로부터 이 사건 전체 부동산 매매대금을 5억 원 감액받은

후, 이 사건 골프연습장 부지로 담보대출을 받기 위하여 다시 aaa과 사이에 이 사

건 골프연습장 시설물은 매매목적물에서 제외한 채 이 사건 골프연습장 부지, ccc

기타 토지를 매매대금 42억 원에 매수하는 내용의 2008. 6. 27.자 매매계약서와 은행

제출용 2008. 3. 30.자 매매계약서(을 제12호증의 1)를, ccc과 사이에 이 사건 토지 를 12억 원에 매수하는 내용의 2009. 6. 17.자 매매계약서(을 제12호증의 2, 이하 위 3개의 매매계약서를 통칭하여 ⁠‘제3 매매계약서’라 한다)를 각 작성하였다.

라) 원고는 aaa으로부터 이 사건 전체 부동산 매매대금을 다시 3억 5,000만

원 감액받은 후, 2013. 2. 25.자로 aaa과 사이에 이 사건 골프연습장 부지를 매매대

금 25억 5,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약서(을 제4호증 4, 5쪽)를, aaa, 김연

희와 사이에 이 사건 골프연습장 시설물을 매매대금 17억 원에 매수하는 내용의 매매

계약서(을 제4호증 3쪽)를, ccc과 사이에 ccc 기타 토지를 매매대금 1억 원에 매

수하는 내용의 매매계약서(을 제4호증 2쪽)를, 2013. 3. 16.자로 ccc과 사이에 이 사

건 토지를 매매대금 7억 원에 매수하는 내용의 매매계약서(을 제4호증 1쪽, 이하 위 4

개의 매매계약서를 통칭하여 ⁠‘제4 매매계약서’라 한다)를 작성하였다.

마) 피고의 실지조사 당시 이 사건 토지 전체 부동산 매매계약을 중개하였던 김

영실, 최진경이나 aaa은 ⁠‘제3 매매계약서는 대출용으로 작성된 것일 뿐이고 이 사건

토지의 가치를 12억 원으로 평가하거나 당사자간 합의하여 12억 원으로 정한 것은 아

니다’라는 취지로 진술하였고, 원고는 제3 매매계약서 작성이유에 관하여 ⁠‘원고측 중개

인 hhh이 이 사건 토지를 나중에 12억 원 이상에 매도해주겠다고 하여 추후 양도시

위 토지의 취득근거 계약서로 제출하고자 제3 매매계약서를 작성하였다’는 취지로 진

술하였다.

바) 이 사건 전체 부동산의 이전등기업무를 대행하였던 법무사 사무장 jjj나

aaa은 피고의 실지조사에서 ⁠‘제4 매매계약서상 매매대금은 공시지가, 인근 토지 시

세 및 제2 매매계약서상 매매대금 등을 고려하여 원고와 합의 하에 정하였다’는 취지 로 진술하였다. 한편, 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 위 토지의 기준시가는 이 사건 전체 부동산 기준시가의 6.7%에 불과하였다.

사) 원고는 제4 매매계약서를 기초로 이 사건 토지에 관한 취득세 신고․납부와

소유권이전등기신청을 하였다.

2) 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 aaa과 이 사건 전체 부동산의 세부 필지의 매매대금은 추후 확정하기로 약정하였는데, 이 사

건 전체 부동산의 매매대금 총액이 원고의 요청으로 계속하여 감액되어 최종적으로 제

4 매매계약서가 작성된 점, ② 소유자별로 토지가격을 나누어 작성된 제2 매매계약서 에서 대략적인 이 사건 토지의 가격이 인근 토지 시세 등을 감안하여 5억 5,000만 원

정도로 산정되었던 점, 이 사건 토지의 취득경위, 이 사건 전체 부동산의 기준시가 대

비 이 사건 토지 기준시가의 비율 등에 비추어 볼 때 이 사건 토지의 매매대금을 당시

시세보다 높은 12억 원으로 평가하거나 합의하였다는 원고의 주장은 선뜻 납득하기 어

려운 점, ③ 비록 구 시설물을 철거하고 원고가 신축을 하였다고 하나, 이 사건 골프연습장 시설물이 매매목적물에서 빠지고도 그 매매대금을 합계 54억 원으로 하는 제3 매매계약서는 이 사건 토지 가액에 관한 평가나 합의를 거치지 아니한 채 단지 담보대출용으로 제출하려는 원고의 요청에 따라 작성된 것으로 보이고, 피고의 실지조사 당시 원고의 진술에 의하더라도 제3 매매계약서의 매매대금은 구체적인 산정근거가 없는 것으로 보이는 점, ④ 원고와 aaa 등은 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 하기 위하여 최종적으로 제4 매매계약서를 작성하면서 위 토지의 매매대금 역시 제2 매매계약서나 인근 토지 시세 등을 감안하여 산정한 것으로 보이는 점, ⑤ 원고 스스로도 제4 매매계약서를 기초로 이 사건 토지에 관한 취득세를 신고․납부하고, 소유권이전등기를 경료하면서 그 당시 기재된 매매대금에 관하여 이의를 하였던 흔적이 없어 보여 이 사건 토지의 매매대금 7억 원이 시세 등을 감안하여 원고와 협의하여 정해진 것이라는 jjj, aaa의 말이 수긍되는 점 등을 종합해보면, 제4 매매계약서에 기재된매매대금 7억 원이 이 사건 토지의 취득가액인 실지거래가액이라고 봄이 상당하다.

따라서 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 이유 없

다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한

다 .

출처 : 청주지방법원 2016. 10. 27. 선고 청주지방법원 2016구합10126 판결 | 국세법령정보시스템