요지

시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니 함

판결내용

판결내용은 별지와 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 202x. x. 2. 원고에 대하여 한 증여세 x,xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 조모 김○○은 2021. 5. 25. 원고에게 서울 00구 ○○동 832-32 대 443.3㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라고 한다) 중 100분의 20 지분을 증여하였고, 원고는 2021. 5. 26. 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 위와 같이 증여받은 지분의 시가를 개별공시지가 기준으로 x,xxx,xxx,xxx원으로 평가하였고, 이를 토대로 계산한 증여세 xxx,xxx,xxx원을 신고‧납부하였다.

다. ○○지방국세청장은 원고에 대한 증여세조사를 실시하여 이 사건 토지의 시가산정을 위하여 감정평가법인 2곳(주식회사 00감정평가법인 및 00감정평가법인 주식회사, 이하 ⁠‘감정평가법인’이라 한다)에 감정평가(이하 ⁠‘이 사건 감정평가’라고 한다)를 의뢰하였고, 감정평가법인은 아래 표와 같이 이 사건 감정평가 결과를 회신하였다.

[표 생략]

라. 원고도 감정평가사무소 2곳(00부동산감정평가사무소 및 00감정평가사무소)에 이 사건 토지의 감정평가를 의뢰하였고, 위 각 감정평가사무소는 아래 표와 같이 감정평가 결과를 회신하였다.

[표 생략]

마. ○○지방국세청장은 ○○지방국세청 평가심의위원회에 위 4개 감정가액의 시가인정 심의를 신청하였고, ○○지방국세청 평가심의위원회는 2022. 3. 3. ⁠‘평가기준일과 가격산정기준일이 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 위 4개 감정가액을 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다’고 심의하였다.

바. 이에 ○○지방국세청장은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 위 4개 감정가액의 평균액인 x,xxx,xxx,xxx원(이하 ⁠‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 이 사건 토지 중 100분의 20 지분의 시가로 보아 증여세 합계 x,xxx,xxx,xxx원을 추가로 결정‧고지해야 한다는 세무조사결과를 피고에게 통보하였다.

사. 피고는 이에 따라 202x. x. 2. 원고에게 증여세 x,xxx,xxx,xxx원을 결정‧고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

아. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 202x. x. 1. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 202x. x. 1. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제1호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호를 포함한다, 이하 같다)의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장

  이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다.

① 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 과세관청이 사후에 오로지 과세를 위한 목적으로 증여재산에 관한 감정을 인위적으로 소급하여 실시하는 것까지 허용한다고 해석하는 것은 모법의 위임범위를 벗어나는 것일 뿐만 아니라 과세요건 법정주의에 반하는 것으로서 조세법률주의에 위배된다.

② 모든 토지와 건물은 공시가격과 시가 사이에 차이가 존재한다. 그럼에도 과세관청이 비거주용 부동산에 관하여만 감정평가사업을 시행하여 증여재산가액을 재산정하고 증여세를 부과한 것은 납세자의 신뢰와 법적 안정성, 과세형평성 등을 심각하게 침해하는 것이고, 감정평가 대상 선정기준 등도 명확히 밝히지 않아 감정평가 대상으로 선정된 자와 그렇지 아니한 자 사이에 명확한 차별 취급이 발생하고 있으며, 임의적이고 추상적이며 막연한 판단에 따라 원고를 조사대상자로 선정하고 감정평가를 의뢰하였다. 따라서 원고에 대하여 실시한 세무조사는 조세평등주의, 적법절차 원칙 등을 위반한 것이고, 세무조사권을 남용한 것으로 위법하다.

③ 이 사건 감정평가 결과는 증여재산 및 그 주변 토지, 관련 자료의 분석을 제대로 하지 않고 작성되었고 그 내용도 부실하며 증여세 납부목적에도 전혀 적합하지 아니한 감정가액이다. 또한 비교표준지와 비교사례 선정도 잘못되었다. 따라서 이 사건 감정평가 결과는 이 사건 토지의 시가를 인정하는 자료로 사용될 수 없다. 더욱이 이 사건 토지의 증여일과 이 사건 감정평가의 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로, 이 사건 감정평가는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하지도 못하였다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고의 ①주장에 관한 판단

가) 관련 규정 및 법리

(1) 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항 본문은 ⁠‘상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ⁠‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 의한다’고 규정하고, 제2항은 ⁠‘제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 그리고 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 ⁠‘법 제60조 제2항에서 ⁠“수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월, 이하 ’평가기간‘이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다’고, 같은 항 단서(이하 ⁠‘이 사건 규정’이라 한다)는 ⁠‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(이하 ’법정결정기한‘이라 한다)까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 각 규정하고 있고, 제1항 제1호 본문에서 ⁠‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을, 제2호에서 ⁠‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을, 제3호에서 ⁠‘해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액’을 각 들고 있다. 위와 같이 구 상증세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 그 위임을 받은 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 ⁠‘해당 재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이라고 할 것이다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 등 참조).

 (2) 한편, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조), 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니 한다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96누18038 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

앞서 본 구 상증세법 제60조 제1항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항의 문언 및 관련 법리에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 납세의무자가 제시한 감정가액 등 기존 감정가액이 존재하지 않는 상황에서도 과세관청이 이 사건 규정에서 정한 요건과 방식에 따라 감정을 의뢰할 수 있고 그에 따른 감정가액 역시 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어진 것으로서 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다면 시가로 인정될 수 있다고 봄이 타당하고, 이 사건 규정이 원고의 주장과 같이 위임범위를 일탈하였다거나 조세법률주의를 위반하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 ①주장은 이유 없다.

ⓐ 증여세는 부과과세 방식의 조세로서, 납세의무자에게 과세표준 및 세액의 신고의무가 있더라도 이는 과세관청에 대한 협력의무에 불과하여 조세채무 확정의 효력이 없고, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 조세채무가 확정되므로, 증여세 신고를 받은 과세관청으로서는 정당한 과세표준 및 세액을 조사‧결정하여야 한다. 따라서 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사‧결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 이러한 부과과세 방식의 조세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항이다.

ⓑ 구 상증세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하였다. 그 위임에 따라 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 ⁠‘시가로 인정되는 것’에 관하여 구체적인 기준을 정하면서 매매등의 가액 중 시가로 반영할 수 있는 기간을 한정하여 함께 규정한 것은 모법인 구 상증세법 제60조 제2항이 예정하고 있는 시가의 범위를 구체화‧명확화한 것이라 할 것이다.

ⓒ 증여재산의 특정 시점의 객관적인 교환가치를 정확히 산정하는 것은 쉽지 않고, 이 사건 토지와 같이 유사 거래사례가 많지 않은 경우에는 객관적인 교환가치를 산정하는 것이 더욱 어렵다. 이러한 점을 고려하여 구 상증세법 제60조 제2항 후단에서 ⁠‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로서 수용가격‧공매가격 및 감정가격 등도 시가로 인정하고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 평가기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액은 물론 그 단서(이 사건 규정)로서 평가기준일 전 2년 또는 평가기준일 경과 후부터 법정결정기한까지 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에도 평가심의위원회를 거쳐 시가에 포함될 수 있도록 규정한 것이다. 이는 과세관청의 시가 산정상 어려움을 다소 해결하고 증여재산 평가의 합리화를 도모함과 동시에 납세의무자에게 예측가능성을 부여하기 위한 취지로 보인다.

ⓓ 이러한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항의 취지 및 위 문언상 감정을 의뢰할 수 있는 주체를 납세의무자만으로 명백히 제한하고 있지 않은 점, 구 상증세법 제60조 제3항은 제1, 2항의 방법으로 시가를 ⁠‘산정(算定)’하기 어려운 경우에는 구 상증세법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는데, ⁠‘산정’의 의미에 비추어 볼 때 이는 매매사례가액, 수용가격이나 공매가격 등을 통해 분명한 시가를 발견할 수 없는 경우에는 구체적 사정에 맞추어 시가를 계산하여 정하되 그와 같은 산정조차 어려운 경우 보충적으로 법정평가방법에 따른 평가액을 재산의 가액으로 삼겠다는 취지로 보이는 점, 이와 같은 취지에서 법원은 소급감정 등 사후적으로 산정한 가치를 증여 당시의 가액으로 인정하여 온 점, 원고의 주장과 같이 구 상증세법 제60조 제2항이 대통령령에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 자연적으로 발생하였음을 전제로 위임하였다고 볼만한 사정도 존재하지 않는 점 등을 고려하면, 과세관청이 실질과세를 위하여 감정을 의뢰하는 것 또한 구 상증세법 제60조 제1, 2항에서 정한 ⁠‘시가’에 포함된다고 봄이 타당하다.

ⓔ 만약 매매사례 등이 존재하지 않는 부동산에 관하여 납세의무자가 별도의 감정을 하지 않은 채 보충적 평가방법을 적용하여 상속세를 신고‧납부하였는데 과세관청의 조사결과 그 금액이 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면, 감정을 통하여 시가를 확인하여 상속재산가액을 산정할 수 있다고 보는 것이 구 상증세법 제60조 제1항의 시가주의 원칙 및 국세기본법 제14조의 실질과세 원칙에 부합하며, 오히려 조세공평에도 부합한다.

ⓕ 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 감정기관을 복수로 하여 감정평가를 의뢰하는 점, 매매등의 가액의 시가인정에 대하여 구 상증세법 시행령 제49조의2 제1항에서 정한 평가심의위원회의 심의를 거치는 점, 평가심의위원회가 공정하고 객관적인 심의를 위하여 필요하다고 인정되는 경우 심의에 앞서 관계인의 증언을 청취할 수 있는 점(제49조의2 제9항) 등 감정가액의 객관성 및 공정성을 담보하는 장치가 마련되어 있고, 그럼에도 불구하고 그 감정가액이 객관적인 교환가격을 반영하지 못하고 있다면 납세의무자 역시 불복절차에서 감정가액이 적정한 시가가 아님을 다툼으로써 권리를 구제받을 수 있다.

2) 원고의 ②주장에 관한 판단

가) 관련 규정 및 법리

조세평등주의는 헌법 제11조 제1항에 의한 평등의 원칙 또는 차별금지의 원칙의 조세법적 표현이라고 할 수 있다. 그리하여 조세평등주의는 정의의 이념에 따라 ⁠‘평등한 것은 평등하게’, 그리고 ⁠‘불평등한 것은 불평등하게’ 취급함으로써 조세법의 입법과정이나 집행과정에서 조세정의를 실현하려는 원칙이라고 할 수 있다. 다만 조세평등주의는 국민에 대하여 절대적인 평등을 보장하는 것이 아니라, 합리적인 이유 없이 차별하는 것을 금지하는 취지이므로, 규율하고자 하는 대상의 본질적 차이에 상응하여 법적으로 차별하는 것은 그 차별이 합리성을 가지는 한 조세평등주의에 위반된다고 볼 수 없다. 또한 오늘날 조세는 국가의 재정수요를 충족시킨다고 하는 본래의 기능 외에도 소득의 재분배, 자원의 적정배분, 경기의 조정 등 여러 가지 기능을 가지고 있으므로, 국민의 조세부담을 정함에 있어서 재정ㆍ경제ㆍ사회정책 등 국정전반에 걸친 종합적인 정책판단을 필요로 할 뿐만 아니라, 과세요건을 정함에 있어서 극히 전문기술적인 판단을 필요로 한다. 따라서 조세법규를 어떠한 내용으로 규정할 것인지에 관하여는 입법자가 국가재정, 사회경제, 국민소득, 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적, 기술적인 판단에 의하여 정하여야 하는 문제이므로, 이는 입법자의 입법형성적 재량에 기초한 정책적ㆍ기술적 판단에 맡겨져 있다고 할 수 있다[헌법재판소 2007. 1. 17. 선고 2005헌바75, 2006헌바7, 8(병합) 결정 등 참조].

나) 구체적 판단

앞서 든 증거들, 갑 제9 내지 16호증, 을 제2 내지 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 증여재산에 대하여 기존의 매매사례가액이나 감정가액이 존재하지 않는 경우에 과세관청이 일부 재산을 선별하여 감정을 의뢰하였다 하더라도 그 자체로 조세평등주의나, 적법절차 원칙 등을 위반하였다거나 세무조사권을 남용하였다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 ②주장도 이유 없다.

ⓐ 아파트․오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적․위치․용도 등이 유사한 물건이 많으므로 그 유사매매사례가액 등이 존재할 가능성이 높고 이를 상속재산의 시가로 인정할 수 있는 경우도 많은 반면(구 상증세법 시행령 제49조 제4항 참조), 비주거용 부동산은 각각의 개별적 특성이 강하여 비교대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고, 거래자체가 빈번하지 않아 유사매매사례가액 등을 확인하기 어렵다. 따라서 비주거용 부동산의 경우 대부분의 납세의무자들이 공시가격으로 상속․증여세를 신고해 왔는데, 최근까지도 그 공시가격 현실화율 또한 현저하게 낮아 객관적 교환가격이 제대로 반영되지 못하는 문제가 있었다.

ⓑ 국세청은 2020. 1. 31. ⁠‘상속‧증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’에 대한 보도자료(갑 제3호증)를 발표하였고, 이를 통해 비주거용 부동산 및 지상에 건축물이 없는 토지(나대지) 중 보충적 평가방법에 따라 신고하였으나 실제 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이며, 이를 2019. 2. 12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정임을 밝혔다. 또한 위 보도자료의 ⁠‘고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?’라는 내용의 질의에 대한 응답 부분에서, 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니고, 상속‧증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다는 내용도 밝혔다. 즉 국세청은 위 보도자료를 통하여 과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 밝혔다.

ⓒ 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때, 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속‧증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적 이유가 없는 차별이라고 보기는 어렵다. 또한 그와 같이 이루어진 감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가격에도 부합한다면 실질적으로도 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기 어려운 점 등을 함께 고려하면, 과세관청이 고가의 비주거용 부동산 중 일부에 관하여만 감정을 실시하였다고 하여 이를 조세형평에 반하거나 조세평등주의에 위배된다고 보기 어렵다.

ⓓ 과세관청의 감정 대상 선정 자체를 과세요건에 관한 것이라고 보기 어렵다. 또한 과세관청이 일응의 선정기준을 밝혔고, 그러한 선정기준이 현저히 자의적이라고 보이지도 않으며, 이러한 방법에 따른 시가 산정이 납세의무자에게 일방적으로 불리하다고 보이지도 않으므로, 과세관청이 내부적인 기준에 따라 감정 대상을 선별하여 선정한다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 조세법률주의, 적법절차 원칙 등을 위반하였다거나 세무조사권을 남용하였다고 볼 수 없다.

3) 원고의 ③주장에 관한 판단

앞서 든 증거들, 이 법원의 주식회사 00감정평가법인 및 00감정평가법인 주식회사에 대한 각 사실조회 결과, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 감정가액은 이 사건 규정의 요건을 충족하고 있을 뿐 아니라 증여일 당시 이 사건 토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 보이므로, 이 사건 감정가액에 따라 이루어진 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 ③주장도 이유 없다.

ⓐ 이 사건 감정가액은 ○○지방국세청과 원고가 의뢰한 4곳의 감정기관에 의해 평가기간(증여일 2021. 5. 26.로부터 6개월 전인 2020. 11. 27.부터 증여일 이후 3개월인 2021. 8. 25.까지)이 경과한 후부터 법정결정기한인 2022. 2. 28.(증여세 과세표준신고 기한인 2021. 8. 31.로부터 6개월)까지 기간 중 이루어진 감정평가의 평균액이다.

ⓑ 감정평가법인들은 이 사건 토지에 관하여 공시지가기준법(대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.)을 적용하여 용도지역,이용상황, 주변환경 등이 유사한 인근 ○○동 837-2 토지를 비교표준지로 선정하고 지가변동률을 활용하여 그 시점을 수정하고, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 반영하여 시산가액을 산정한 다음, 이를 거래사례비교법(대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점보정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.)에 따라 용도지역, 이용상황, 주변환경, 지리적 접근 등 가치형성요인이 유사한 ○○동 832-12 토지와 ○○동 831-48 토지의 거래사례를 비교 거래사례로 선정하여 산정한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 후 적정한 시장가치를 산정하였는데, 이는 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2021. 7. 20. 법률 제18309호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 감정평가법’이라 한다) 제3조, 구 감정평가에 관한 규칙(2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제14조에서 정한 방법에 해당한다. 또한 감정평가법인은 비교표준지인 ○○동 837-2 토지와 비교사례인 ○○동 831-48 토지가 이 사건 토지와 동일하게 강남대로변 후면 상업지역 내 필지로서 같은 직선상에 위치하고 거리도 250m 이내로서 동일한 지역적 특성을 바탕으로 가격이 형성된다는 점을 고려한 것으로 보이는바, 감정평가법인의 비교표준지 및 비교사례 선정 자체가 잘못되었다고 보기 어렵다.

그 외에 이 사건 감정평가가 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 사정도 찾아보기 어렵다.

ⓒ 원고는 감정평가법인의 실지조사기간이 단 하루에 불과하고, 심지어 00감정평가법인의 감정평가서는 실지조사일에 바로 작성되었다는 점 등을 들면서 이 사건 감정평가가 기본적인 자료검토조차 제대로 이루어지지 않았다고 주장한다. 그러나 실지조사기간이 하루에 불과하다거나 실지조사일에 감정평가서를 작성하였다는 사정만으로 자료검토가 제대로 이루어지지 않았다고 단정할 수 없다. 또한 감정평가에 관한 판단은 구 감정평가법령 등에 절차와 방법을 준수하였는지, 감정평가에 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 점이 존재하는지 등에 따라 이루어지는 것이고, 조사기간 등에 따라 판단되는 것이 아니다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

ⓓ 이 사건 토지의 경우 증여일 이후 이 사건 감정평가서 작성일까지 분할‧합병, 멸실‧훼손, 용도변경 등이 이루어지지 않았고, 도시계획변경 등의 행정조건이 변경된 바도 없으며, 가격변동에 영향을 미치는 주변환경 등의 변화가 있었다고 볼 만한 사정 역시 찾아볼 수 없다.

ⓔ 이 사건 토지의 증여일(평가기준일)과 이 사건 감정평가의 가격산정기준일은 2021. 5. 26.로 동일하므로, 증여일부터 감정평가서 작성일까지의 강남구 상업지역의 지가변동률은 3.53%에 달한다고 하더라도 이 사건 토지의 가격변동을 일으킬만한 객관적인 사정에 해당한다고 보기 어렵다. 또한 지가의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기는 어렵다. 따라서 지가의 변동만으로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정하는 ⁠‘가격변동의 특별한 사정’이 있었다고 인정하기는 어렵다.

ⓕ 나아가 이 사건 감정가액은 4개의 감정가격을 더하여 그 평균액으로 산정한 것으로 평가심의위원회 역시 2022. 3. 3. ⁠‘평가기준일과 가격산정기준일이 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 위 4개 감정가액을 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다’고 심의하였는바, 절차적으로도 그 객관성과 공정성이 충분히 담보되었다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2024. 05. 21. 선고 서울행정법원 2023구합52659 판결 | 국세법령정보시스템