상가·시장부지 대지사용료청구 가능성 및 장기 무상사용의 법적 효과

토지사용료청구

 ⁠[부산지방법원 2013. 12. 11. 선고 2013가합44648 판결]

【전문】

【원 고】

케이앤피무한투자 주식회사 ⁠(소송대리인 변호사 박원환)

【피 고】

피고 1 외 10인 ⁠(소송대리인 변호사 고왕석)

【변론종결】

2013. 11. 20.

【주 문】

 
1.  원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
 
2.  소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】

1. 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7은 연대하여 원고에게, 288,235,581원 및 이에 대하여 2013. 8. 21.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2013. 3. 14.부터 별지 목록 제2 내지 10항 기재 각 토지에 대한 위 피고들의 점유 종료일 또는 원고의 소유권이나 지상권 상실일까지 월 4,641,679원의 비율로 계산한 돈 및 위 각 돈에 대하여 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
2.  피고 8, 피고 9, 피고 10, 피고 11은 연대하여 원고에게, 12,430,495원 및 이에 대하여 2013. 4. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2013. 3. 14.부터 별지 목록 제1항 기재 토지에 대한 위 피고들의 점유 종료일 또는 원고의 63/91 지분 상실일까지 월 1,035,800원의 비율로 계산한 돈 및 위 각 돈에 대하여 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 10, 갑 제2호증의 1 내지 36, 갑 제3호증의 1 내지 8, 갑 제4 내지 7호증의 각 1, 2, 을 제9, 30, 42호증의 각 1, 2, 3, 을 제22호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
 
가.  시장건물의 건축 및 그 부지의 소유 경위
1) 부산 부산진구 ⁠(주소 1 생략) 일대 57필지(이하 ⁠‘이 사건 시장부지’라 한다)의 소유자 및 미불하 국유지에 대한 연고권자 등 지주 44명(이하 ⁠‘이 사건 지주들’이라 한다)은 1971. 10. 18.경 위 토지 일대에 대한 불량지구 개량사업의 일환으로 시장건물을 포함한 상가아파트를 건축하고자 각자 보유하고 있던 토지를 출자하기로 하고 주식회사 ○○○○○○아파트(이하 ⁠‘○○○○○○아파트’라 한다)를 설립하였다.
2) 그 후 ○○○○○○아파트와 이 사건 지주들은 공동명의로 시장건물의 건축허가를 받아 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 ⁠‘이 사건 제1 토지’라 한다)를 포함하여 부산 부산진구 ⁠(주소 2 생략), ⁠(주소 3 생략), ⁠(주소 4 생략), ⁠(주소 5 생략), ⁠(주소 6 생략), ⁠(주소 7 생략), ⁠(주소 8 생략), ⁠(주소 9 생략), ⁠(주소 10 생략), ⁠(주소 11 생략), ⁠(주소 12 생략), ⁠(주소 13 생략), ⁠(주소 14 생략), ⁠(주소 15 생략), ⁠(주소 16 생략), ⁠(주소 17 생략), ⁠(주소 18 생략), ⁠(주소 19 생략), ⁠(주소 20 생략), ⁠(주소 21 생략), ⁠(주소 22 생략), ⁠(주소 23 생략), ⁠(주소 24 생략), ⁠(주소 25 생략), ⁠(주소 26 생략) 지상에 A동 건물(철근콩크리트조 스라브가 평가건 시장 1동, 건평 467평 6홉, 옥상평 17평 8홉, 이하 ⁠‘이 사건 A동 건물’이라 한다)과 별지 목록 제2 내지 10항 기재 토지(이하 순서에 따라 ⁠‘이 사건 제2 내지 10 토지’라 한다)를 포함하여 부산 부산진구 ⁠(주소 27 생략), ⁠(주소 28 생략), ⁠(주소 29 생략), ⁠(주소 30 생략), ⁠(주소 31 생략), ⁠(주소 32 생략), ⁠(주소 33 생략), ⁠(주소 34 생략), ⁠(주소 35 생략), ⁠(주소 36 생략), ⁠(주소 37 생략), ⁠(주소 38 생략), ⁠(주소 39 생략), ⁠(주소 40 생략), ⁠(주소 41 생략), ⁠(주소 42 생략), ⁠(주소 43 생략), ⁠(주소 44 생략), ⁠(주소 45 생략), ⁠(주소 46 생략), ⁠(주소 47 생략), ⁠(주소 48 생략), ⁠(주소 49 생략), ⁠(주소 50 생략), ⁠(주소 51 생략), ⁠(주소 52 생략), ⁠(주소 53 생략), ⁠(주소 54 생략) 지상에 B동 건물(철근콩크리트조 스라브가 평가건 점포시장 및 사무실 1동, 건평 705평 4홉, 중2층평 16평 7홉, 옥상평 32평, 지하실평 334평 3홉, 이하 ⁠‘이 사건 B동 건물’이라 한다)으로 나누어 각 건축한 후 1974. 9. 28.경 위 각 건물에 대하여 준공검사를 받았다.
3) ○○○○○○아파트와 이 사건 지주들은 약 2평 단위로 이 사건 A동 건물을 143개, 이 사건 B동 건물을 201개의 점포(이하 이 사건 각 건물의 점포들을 합하여 ⁠‘이 사건 각 점포’라 한다)로 각 구분한 후 출자한 토지의 면적 비율에 따라 분배하고 이 사건 지주들 각자의 이름으로 소유권보존등기를 마쳤다.
4) 한편, 이 사건 지주들이 출자한 토지들에는 국유지가 다수 포함되어 있고 ○○○○○○아파트가 토지 합필에 따른 취득세와 등록세를 부담할 능력이 되지 못하는 등의 사정으로 인하여 그 소유권이 현재까지 각 지주들(그 상속인들이나 그들로부터 소유권을 양수한 자를 포함한다) 명의로 그대로 남아 있고, 일부 토지에 대해서는 토지 소유자들이 임의로 처분할 염려가 있어 ○○○○○○아파트의 청산인인 소외 16, 소외 15, 소외 17 등의 명의로 철근콩크리트조건물의 소유를 목적으로 하고 존속기간을 영구로 하는 지상권을 설정해 두었다.
 
나.  현재 이 사건 제1 토지와 관련된 권리관계
1) 이 사건 A동 건물이 신축될 당시 이 사건 제1 토지는 소외 15의 소유였는데, 가.항 기재와 같은 경위로 위 건물에 대한 준공검사가 이루어지고 소외 15가 위 토지의 비율에 따라 점포를 배정받은 이후에도 그의 소유로 등기가 남아 있었다. 그러던 중 소외 15가 사망하자 1995. 2. 3.자 상속을 원인으로 하여 2012. 1. 17. 소외 1(지분 21/91), 소외 2(지분 14/91), 소외 18(지분 14/91), 소외 3(지분 14/91), 소외 6(지분 14/91), 소외 19(지분 6/91), 소외 20(지분 4/91), 소외 21(지분 4/91)에게 각 이전등기가 경료되었다.
2) 원고는 이 사건 제1 토지에 관하여 2012. 1. 6. 소외 1, 소외 2로부터, 2012. 3. 12. 소외 3, 소외 6으로부터 각 지분을 매수하여 2012. 2. 2.과 2012. 3. 14. 합계 63/91 지분에 대한 이전등기를 각 마쳤다.
3) 이 사건 A동 건물에 있는 점포 중 현재 피고 8, 피고 9, 피고 10, 피고 11이 각 구분소유하는 부분은 아래 표 1 각 기재와 같다.
[표 1 : 이 사건 A동 건물의 구분소유 관계]
순번호수건물내역소유자1제21호?구분의 21호 건평 2평피고 82제23호?구분의 23호 건평 2평3제68호?구분의 68호 건평 2평피고 94제69호?구분의 69호 건평 2평5제70호?구분의 70호 건평 2평6제71호?구분의 71호 건평 2평7제93호5-1조표 제32563호구분의 93호 건평 2평 1홉 1작피고 108제94호철근콩크리트조 스라브가구분의 94호 건평 2평 2홉 5작9제95호평가건 시장1동구분의 95호 건평 2평 3홉 5작10제96호건평 467평 6홉구분의 96호 건평 2평 1홉 5작11제97호옥상평 17평 8홉 내구분의 97호 건평 2평12제139호?구분의 139호 건평 1평 3홉 4작13제140호?구분의 140호 건평 1평 3홉 4작14제75호?구분의 75호 건평 2평피고 1115제77호?구분의 77호 건평 2평16제99호?구분의 99호 건평 1평 9홉 8작17제137호?구분의 137호 건평 2평18제138호?구분의 138호 건평 2평
 
다.  현재 이 사건 제2 내지 10 토지와 관련된 권리관계
1) 이 사건 B동 건물이 신축될 당시 이 사건 제2, 3 토지는 소외 22의 소유였는데, 가.항 기재와 같은 경위로 위 건물에 대한 준공검사가 이루어지고 소외 22가 위 토지의 비율에 따라 점포를 배정받은 이후에도 그의 소유로 등기가 남아 있다가 1995. 9. 6. 학교법인 △△학원에 소유권이전등기가 경료되었다. 그 후 원고는 이 사건 제2, 3 토지에 관하여 2010. 12. 10.자 강제경매로 인한 매각을 원인으로 하여 2011. 1. 13. 각 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 한편 이 사건 제3 토지에 관해서는 소유자 소외 22와 소외 16, 소외 23, 소외 17 사이의 지상권설정계약을 원인으로 하여 목적 ⁠‘철근콩크리트조 건물의 소유’, 범위 ⁠‘토지 일부 남쪽 부분 50.0㎡’, 존속기간 ⁠‘1977. 8. 18.부터 영구’로 하는 일부지상권설정등기가 1977. 8. 20. 경료되어 있었고, 위 일부지상권 중 소외 16 지분은 1999. 9. 21., 소외 17 지분은 2001. 8. 31. 각 양도를 원인으로 하여 사단법인 □□시장번영회 앞으로 각 지상권 지분전부이전등기가 경료되었다.
3) 이 사건 B동 건물이 신축될 당시 이 사건 제4 내지 10 토지에는 아래 표 2 각 기재와 같은 내용의 지상권설정등기가 마쳐져 있었는데, 그 중 소외 16 지분은 양도를 원인으로 하여 1999. 9. 21. 사단법인 □□시장번영회에 각 이전등기되었다.
[표 2 : 이 사건 제4 내지 10 토지에 설정된 지상권 내용]
순번구분소유자지상권의 내용접수목적범위존속기간지상권자1이 사건 제4 토지소외 241975. 7. 14.철근콩크리트조 건물의 소유토지의 전부1975. 7. 1. 부터 영구소외 16, 소외 152이 사건 제5 토지소외 251975. 4. 11.토지 일부 남쪽 4평 8홉1975. 3. 28. 부터 영구3이 사건 제6 토지소외 101975. 4. 11.토지의 일부 남쪽 11평 3홉〃4이 사건 제7 토지소외 261975. 4. 11.토지의 일부 서남쪽 4평 6홉〃5이 사건 제8 토지소외 271975. 4. 11.토지의 전부〃6이 사건 제9 토지소외 281975. 4. 11.토지의 전부〃7이 사건 제10 토지소외 291975. 4. 29.토지의 전부1975. 4. 25. 부터 영구
4) 이 사건 제4 내지 10 토지에 설정된 지상권 중 소외 15 지분은 1995. 2. 3.자 상속을 원인으로 하여 2012. 1. 17. 소외 1, 소외 2, 소외 18, 소외 3, 소외 6, 소외 19, 소외 20, 소외 21에게 각 이전등기되었고, 그 후 원고는 위 각 토지에 관한 지상권 중 2012. 2. 2. 소외 1, 소외 2의 각 지분에 관하여, 2012. 3. 14. 소외 3, 소외 6의 각 지분에 관하여 양도를 원인으로 하여 각 이전등기를 마쳤다.
5) 이 사건 B동 건물 중 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7이 구분소유하는 부분은 아래 표 3 각 기재와 같다.
[표 3 : 이 사건 B동 건물의 구분소유 관계]
순번호수건물내역소유자1제145호?구분의 145호 건평 2평피고 12제147호?구분의 147호 건평 2평3제192호?1층 192호 6.61㎡피고 24제194호?1층 194호 6.61㎡5제196호조표5-1 제32564호구분의 196호 건평 2평6제198호철근콩크리트조 스라브가구분의 198호 건평 2평7제262호평가건 점포시장 및 사무실 1동구분의 262호 건평 2평피고 38제263호건평 705평 4홉구분의 263호 건평 2평9제264호중2층평 16평 7홉구분의 264호 건평 2평10제265호옥상평 32평구분의 265호 건평 2평11제300호지하실평 334평 3홉 내구분의 300호 6.61㎡피고 412제302호?구분의 302호 6.61㎡13제304호?구분의 304호 6.61㎡피고 514제305호?구분의 305호 6.61㎡15제312호?구분의 312호 6.61㎡피고 616제313호?구분의 313호 6.61㎡17제330호?구분의 330호 6.61㎡피고 718제331호?구분의 331호 6.61㎡
6) 한편, 원고는 2012.경 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 6과 사이에 이 사건 제4 내지 10 토지에 관하여 위 토지들 위의 건물소유자에 대하여 가지는 과거 발생한 지료채권 일체를 원고가 양수하는 내용의 채권양도계약을 각 체결하였다.
2. 원고의 주장
 
가.  소유권 관련 주장
1) 원고는 이 사건 제1 토지의 63/91 지분권자이고, 피고 8, 피고 9, 피고 10, 피고 11은 그 지상에 있는 이 사건 A동 건물 중 표 1 ⁠‘호수’란 기재 각 부분의 구분소유자로서 공동으로 위 토지를 무단 점유하고 있다. 따라서 위 피고들은 연대하여 원고에게 원고가 위 지분을 취득한 날 이후로 발생한 지료 상당의 부당이득 중 위 지분 비율에 해당하는 부분을 반환하여야 한다.
2) 원고는 이 사건 제2, 3 토지의 소유자이고, 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7은 그 지상에 있는 이 사건 B동 건물 중 표 3 ⁠‘호수’란 기재 각 부분의 구분소유자로서 공동으로 위 토지를 무단 점유하고 있다. 따라서 위 피고들은 연대하여 원고에게 원고가 위 토지의 소유권을 취득한 날 이후로 발생한 지료 상당의 부당이득을 반환하여야 한다(일부지상권이 설정된 이 사건 제3 토지에 대해서는 지상권이 설정되지 않은 나머지 부분에 한하여 청구한다).
 
나.  지상권 관련 주장
원고는 이 사건 제4 내지 10 토지에 설정된 지상권의 9/26 지분권자이자 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 6으로부터 과거 발생한 지료채권을 양도받은 자이다. 따라서 그 지상에 소재한 이 사건 B동 건물 중 일부의 구분소유자인 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7은 이 사건 제4 내지 10 토지를 무단으로 점유하고 있는 공동점유자로서 연대하여 원고에게 2002. 3. 8. 이후 발생한 지료 상당의 부당이득 중 위 지분 비율에 해당하는 부분을 반환하여야 한다.
3. 판단
 
가.  토지의 소유자나 지상권자가 그 토지를 외관상 용이하게 인식할 수 있는 특정한 목적을 위하여 무상 제공함으로써 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하고, 이에 따라 그 토지가 위 목적에 따른 용도로 사용된 이후에 그 소유권이나 지상권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정승계한 자는 그와 같은 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지 소유권이나 지상권을 취득하였다고 보는 것이 타당하므로, 위 목적에 제공된 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없다 할 것이다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2012다26411 판결 등 취지 참조).
 
나.  이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거와 을 제1, 13, 18호증, 을 제47호증의 2, 14의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 지주들은 1975.경 자신들이 소유한 이 사건 시장부지에 대하여 상가시장의 공유재산으로 귀속시켜 공동 관리하고 향후 타인에게 매매, 임대, 양도 등의 행위를 하지 않겠다는 취지로 합의하였던 점, ② 위 합의에 기초하여 이 사건 지주들은 자신들이 소유한 토지를 출자하고 그 비율에 따라 이 사건 각 건물 내의 점포를 배정받은 후 소유권보존등기까지 마쳤으나, 국유지나 취·등록세 등의 문제로 인하여 위 토지들을 합필하여 ○○○○○○아파트에 이전등기하지 못한 채 등기부상 소유명의를 그대로 가지고 있었던 점, ③ 이 사건 제3 내지 10 토지에 관하여 설정된 각 지상권도 위와 같은 합의의 이행을 목적으로 설정된 것인 점, ④ 1975.경 이 사건 각 점포에 관하여 소유권보존등기가 이루어진 이후로 이 사건 소송이 제기되기 전까지 약 37년 동안 위 점포의 구분소유자들은 이 사건 지주들이나 그 지상의 지상권자들에게 대지사용료를 지급하거나 이에 대한 청구를 받은 적이 없는 것으로 보이는 점, ⑤ 이와 같은 이유로 이 사건 각 점포의 구분소유자들은 대지사용권에 관한 등기나 특별한 약정 없이 약 37년 동안 그 대지를 무상으로 사용하여 왔던 점, ⑤ 이 사건 시장부지가 그 지상에 있는 이 사건 각 건물의 사용에 제공되고 있음은 외관상 용이하게 인식될 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 지주들은 1975.경 이 사건 시장부지의 소유권이나 그 지상에 설정된 지상권을 이 사건 각 건물의 사용을 위하여 무상 제공함으로써 이 사건 각 점포 소유자와의 관계에서 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 봄이 타당하다.
그리고 원고가 이 사건 제1 토지의 63/91 지분과 이 사건 4 내지 10 토지에 대한 지상권 지분의 일부를 이 사건 지주들 중 한 명인 소외 15의 상속인들로부터 양도를 원인으로 각 취득하였고, 이 사건 제2, 3 토지를 경매를 원인으로 취득하였음은 앞서 본 바와 같은바, 앞서 본 이 사건 각 토지를 둘러싼 법률관계 및 이용상황 등을 위 법리에 비추어 보면, 독점적·배타적 사용수익권을 포기한 자로부터 그 소유권이나 지상권을 매매나 경매 등의 원인에 의하여 특정승계한 원고 역시 그와 같은 사용·수익권의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지 소유권이나 지상권을 취득하였다고 보아야 할 것이므로, 원고로서는 이 사건 각 점포의 중 일부의 구분소유자인 피고들과의 관계에서 이 사건 각 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 주장할 수 없다 하겠다.
 
다.  결국, 이 사건 각 토지에 대한 소유권 또는 지상권을 이유로 독점적·배타적 사용수익권이 있음을 전제로 이 사건 각 점포 중 일부의 구분소유자인 피고들에 대하여 지료 상당 부당이득의 반환을 구하는 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
 ⁠[별지 생략]

판사 심형섭(재판장) 김희석 이민지

출처 : 부산지방법원 2013. 12. 11. 선고 2013가합44648 판결 | 사법정보공개포털 판례