부동산 매매대금 실지취득가액 입증책임 및 검인계약서 효력

요지

부동산의 양도인에게 검인계약서상 매매대금을 초과하는 금원을 지급하였음을 인정할 수 있는 구체적이고 객관적인 금융자료가 존재하지 않고 양도인은 검인계약서와 원고가 작성하여 준 부동산거래사실확인서를 첨부하여 양도소득세를 신고한 점 등에 비추어 검인계약서상 매매대금을 실지취득가액으로 본 처분은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2012. 1. 11. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 0000원의 부과 처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 8. 29. 엄OO으로부터 화성시 봉담읍 0000 공장용지 1，926㎡， 같은 리 000 공장용지 1，861㎡， 같은 리 0000 도로 26㎡’ 같은 리 0000 도로 66㎡’ 같은 리 000-2， 000-3 지 상 공장 등 건물(면적 합계 1，636.36㎡)(이 하 ’이 사건 각 부동산’이라고 한다) 중 각 1/2 지분(이하 ’이 사건 각 쟁점 부동산’이라고 한 다)을 취득하여 보유하다가， 2010. 7. 15. 주식회사 OOO에게 이 사건 각 쟁점 부동산을 대금 000원에 양도하였다.

나. 원고는 2010. 9. 19. 이 사건 각 쟁점 부동산의 양도와 관련하여 양도가액은 실 지거래가액인 000원으로， 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 양도가액을 기준시가로 안분하면서 계산한 환산가액인 0000원 으로 각 기재하여 양도소득세과세표준 예정신고를 하고 양도소득세 000원을 납부하였다.

다. 피고는 ”엄OOOO이 원고에게 이 사건 각 쟁점 부동산을 양도한 후 양도소득세 신고를 하면서 양도가액을 검인계약서에 기재된 000원으로 신고하였다”는 이유로 000원을 원고의 이 사건 각 쟁점 부동산에 관한 취득 당시 실지거래가액으로 인정하여 이를 기초로 양도차익을 계산한 다음，2012. 1. 11. 원고에 대하여 2010년 귀속 양도소득세 00000원을 경정 · 고지하였다(이하 ’이 사건 처분’이라고 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2012. 2. 20. 조세심판원에 심판청구를 하였으 나， 조세심판원은 2012. 6. 27. 원고의 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제2호증의 1 내지 5， 갑 제3호증， 을 제1호증， 을 제 3호증， 을 제5호증의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

엄OO과 원고 사이에 이 사건 각 쟁점 부동산에 관하여 작성된 검인계약서는 등기이전의 목적으로 실제 매매대금과 무관하게 작성된 것이어서 검인계약서에 기재된 매매대금 000원은 원고의 이 사건 각 쟁점 부동산에 관한 취득 당시 실지거래 가액이 아님에도 불구하고， 피고는 위와 같은 검인계약서상의 매매대금이 원고의 이 사건 각 쟁점 부동산에 관한 취득 당시 실지거래가액임을 전제로 이 사건 처분을 하였으므로， 피고의 원고에 대한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 엄OO은 2001. 6. 30. 유OO과 유OOO로부터 이 사건 각 부동산을 취득한 후 2001. 8. 29. 원고에게 그 중 2분의 1 지분에 해당하는 이 사건 각 쟁점 부동산을 양 도하였다.

2) 위 양도 당시 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하는 과정에서 엄OO과 원고 사이에 작성된 2001. 8. 20.자 검인계약서(이하 ’이 사건 검인계약서’라고 한다)에는 ”매매대금은 000원으로 하되， 계약금 000원은 계약 당일인 2001. 8. 20. 지급하고 잔금 000원은 2001. 8. 25. 지급한다”는 내용이 기재되어 있다.

3) 엄OOO은 2001. 6. 30. 주식회사 국민은행으로부터 이 사건 각 부동산을 담보로 000원을 대출받은 후， 2001. 8. 21. 000원을， 2001. 8. 29. 000원을， 2001. 8. 31. 000원을 각 상환한 바 있고， 원고는 2001. 8. 29. 중소기업은행으로부터 이 사건 각 쟁점 부동산을 담보로 000원을 대출받은 후， 2002. 1. 11. 000원을， 2002. 1. 21. 000원을 각 상환한 바 있으며， 한편 엄OO 명의의 국민은행 예금계좌에 2001. 8. 20. 원고의 처인 나OO 명의로 000원이 입금된 바 있다.

4) 주식회사 국민은행은 위와 같이 엄OO에게 이 사건 각 부동산을 담보로 금원을 대출하는 과정에서 한국감정원에 화성시 봉담읍 0000 도로 26㎡와 같은 리 000-5 도로 66㎡를 제외한 이 사건 각 부동산에 관하여 시가감정을 의뢰한 바 있고， OOO은 2001. 6. 20. 당시 위 각 부동산의 시가를 합계 000원으로 감정한 바 있다.

5) 이 사건 각 쟁점 부동산의 2001. 8. 29. 당시 기준시가 합계는 000원 이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제l호증， 갑 제2호증의 1 내지 5， 갑 제3호증，갑 제5호증， 갑 제6호증， 갑 제7호증의 1， 2， 갑 제8호증의 1 내지 4의 각 기재， 이 법원 의 주식회사 국민은행에 대한 2013. 2. 7.자 금융거래정보 제출명령결과， 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 매매당사자들이 작성하여 시장， 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고， 그 계약서 가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대 이 사건 검인계약서상에 원고가 2001. 8. 20. 염OO에게 이 사건 각 쟁점 부동산 매매와 관련하여 계약금 000 원만 지급하면 되도록 기재되어 있음에도 엄OOO 명의의 국민은행 예금계좌에 같은 날 원고의 처인 나OO 명의로 000원이 입금된 사실 원고가 이 사건 각 쟁점 부동산을 취득한 2001. 8. 29. 중소기업은행으로부터 000원을 대출받고 엄OO이 같은 날 주식회사 국민은행에 같은 금액을 상환한 사실， 이 사건 검인계약서상의 매매 대금 000원이 OOOO에서 화성시 봉담읍 000 도로 26㎡와 같은 리 000-5 도로 66㎡를 제외한 이 사건 각 쟁점 부동산의 2001. 6. 20. 당시 시가를 감정한 금액인 합계 0000원(0000원 x 1/2) 뿐만 아니라 이 사건 각 쟁점부동산의 2001. 8. 29. 당시 기준시가 합계인 0000원에도 미치지 못하는 금액인 사실 등은 앞서 살펴본 바와 같다. 그러나 갑 제9호증， 갑 제10호증， 을 제2호증의 1 내지 3， 을 제3호증， 을 제4 호증의 각 기재에다가 변론 전체의 취지를 보태어 살펴볼 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면，위 인정사실만으로는 이 사건 검인계약서가 실제 매매대금과 무관하게 작성되어 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금 000원이 원고의 이 사건 각 쟁점 부동산에 관한 취득 당시 실지거래가액에 해당하지 않는다고 보기에 부족하고， 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

① 원고는 과세전적부심사청구와 심판청구를 하는 과정에서는 계속하여 ”이 사건 각 부동산의 원래 공유자이던 유OO에게 대여한 000원 상당에 관한 대물변제 명목으로 이 사건 각 쟁점 부동산을 취득하게 된 것이고 다만 등기 과정에서 엄OO으로부터 취득하는 형식을 벌였을 뿐이며， 이 사건 검인계약서는 등기이전의 목적으로 실제 매매대금과 무관하게 작성된 것이다”라는 취지로 주장하다가 그 주장이 받아들여지지 않자， 이 사건 소 제기 이후부터 ”엄OO에게 계좌이체 및 현금지급의 방법으로 합계 00원 상당의 매매대금을 지급하고 이 사건 각 쟁점 부동산을 취득하였다”는 취지로 그 주장을 바꾸었다.

② 설령 엄OO 명의의 국민은행 예금계좌에 2001. 8. 20. 원고의 처인 나OO 명의로 입금된 000원이 원고의 이 사건 각 쟁점 부동산에 관한 취득대금으로 지급된 것이라고 하더라도， 그 외에 원고가 엄OO에게 이 사건 각 쟁점 부동산의 매수대금으로 000원을 초과하는 금원을 지급하였음을 인정할 수 있는 구체적이고 객관적인 금융자료가 존재하지 않는다.

③ 원고는 이 사건 각 쟁점 부동산을 취득할 당시 엄OO에게 이 사건 검인계약서의 내용과 마찬가지로 ”원고가 2001. 8. 20. 엄OO으로부터 이 사건 각 쟁점 부동산을 000원에 매수하였다”는 내용이 기재된 부동산거래사실확인서를 작성하여 준 바 있다.

④ 엄OO이 원고에게 이 사건 각 쟁점 부동산을 양도할 당시 시행되던 관계 법령에 의하면 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우에는 양도가액을 실지거래가액에 의하도록 되어 있었고 엄OO은 위 양도 이후 관계 법령에 따라 이 사건 검인계약서와 위 부동산거래사실확인서를 첨부하여 양도소득세 신고를 하면서 양도가액을 ”실지거래가액 000원”으로 신고하였다.

⑤ 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다.

3) 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 걸론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.

출처 : 수원지방법원 2013. 07. 17. 선고 수원지방법원 2013구단1410 판결 | 국세법령정보시스템