임대료 시가 산정방법 및 감정가액 효력ㆍ소급감정 인정 여부

요지

임대료에 관한 시가가 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있고，그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않음. 따사서, 광고효과, 인지도, 광고판 설치환경 및 공사난이도 비교치를 산정한 법원감정에 오류가 없어 법원감정에 따라 임대료를 재산정함이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2010. 12. 20. 원고에 대 하여 한 2006년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원， 2007년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원， 2008년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원， 2009년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원을 각 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 4/5는 원고가， 나머지는 피고가 각 부담한다.

청구취지 

피고가 2010. 12. 20. 원고에 대하여 한 2006년 종합소득세 000원(가산세 포함)， 2007년 종합소득세 0000원(가산세 포함)， 2008년 종합소득세 0000원(가산세 포함)， 2009년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 각 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고와 그의 자(子)인 조CC은 서울 강남구 OO동 000 외 2필지상 ’BB 관광호텔;이하 ’BB’이라 한다) 중 각 1/2 지분을 소유하고， BBBB을 공동운영하고 있다.

나. 조CC은 2006. 11. 1. "BB 옥상 중 10평에 광고대행업을 한다”고 사업자등록신청을 하였는데， 여기에 ”원고는 조CC에게 BB 옥상 중 10평을 임대기간 2011. 10. 31.부터 60개월간， 임대차보증금 000원， 윌 임대료 000원으로 정하여 임대한다”는 임대차계약서를 첨부하였다. 조CC은 같은 날 광고대행업 사업자 로 등록되었다.

다. 피고는 2010. 12. 20. 원고에 대하여 ”특수관계자인 조CC이 2006. 11. 1.부터 BB 옥상의 일부를 무상사용하였으므로， 부당행위계산에 해당한다”는 이유로， 전광 광고판이 설치되어 있는 ’DDD호텔’(이하 ’DDD’라 한다)의 옥상 임대차보증금 000원， 윌 임대료 000원을 시가로 하여 2006년 종합소득세 0000원 ⁠(가산세 포함)， 2007년 종합소득세 000원(가산세 포함)， 2008년 종합소득세 000원(가산세 포함)， 2009년 종합소득세 000원(가산세 포함)을 경정 · 고지하였다(이하 ’이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 2011. 3. 3. 심판청구를 제기하였으나 2011. 12. 16. 조세심판원으로부터 기각결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1， 3호증， 을 제1호증(가지변호 포함)의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 과세표준 및 세액 산출을 위한 최소한의 조사를 하지 않고，DDD의 임대료와 동일함을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 당연무효이다.

(2) BB과 DDD의 위치， 건물 및 부지 가액， 주변현황 등이 다르고， 광고판의 높이와 시청 용이성， 건물 이미지 내지 인지도， 광고판의 크기가 다르므로， DDD의 임대료를 시가로 하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

(3) 조CC은 2007. 6. 1. 또는 2007. 1. 4.부터 BB 옥상 일부를 사용하였으므로， 2006. 11. 1.부터 무상사용하였음을 전제로 이루어진 2006년 및 2007년 종합소득세 중 일부는 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 세무조사 및 과세 경위

(가) 피고는 서울 강남지역에서 광고대행업을 영위하는 상호불상 회사에 의뢰하여， 아래 ⁠〈표1> 기재와 같이 서울 강남지역의 광고판 현황을 조사하였다.

(〈표1> 광고판 분류 생략 )

(나) 피고는 아래 ⁠〈표2> 기재와 같이 서울 강남지역 전광광고판 임대료 현황을 조사하였다.

(〈표2> 전광광고판 임대료 현황 생략)

(다) 피고는 아래 ⁠〈표3> 기재와 같이 BB과 DDD의 옥상에 설치된 광고판을 조사하였다.

(〈표3> 광고판 비교내역 생략 )

(라) 피고는 조사결과를 근거로 ”건물 옥상에 광고판을 설치하게 하고 임대료를 받는 행위는 광고판의 위치， 설치된 건물의 높이 등과 밀접한 관계가 있고， 옥상 임대료는 광고판을 통하여 광고효과를 얼마나 창출할 수 있을지에 따라 결정된다. BB과 DDD의 일일교통량 및 유동인구에 차이가 없어 입지여건이 비슷하므로 광고판 노출효과가 유사하다"고 판단하고， DDD의 옥상 임대료를 시가로 하여 이 사건 처분을 하였다.

(2) 광고판 설치공사 등

(가) 조CC은 2007. 1. 4. EEE전자공업 주식회사에 전광광고판을 공사대금 000원， 준공일 2007. 4. 14.로 정하여 설치하는 공사를 도급주었다.

(나) EEE전자공업 주식회사는 서울보증보험 주식회사와，① 2007. 1. 8. 보험기간을 2007. 1. 4.부터 2007. 4. 30.까지로 한 계약보증금 이행보증보험계약，② 2007. 5. 18. 보험기간을 2007. 6. 1.부터 2009. 5. 31.까지로 한 하자보증금 이행보증보험계 약을 각 체결하였다.

(다) 조CC이 영위하는 광고대행업의 매출액 및 당기순이익은 아래 ⁠〈표4> 기재 와같다.

(〈표4> 매출액 등 생략 )

(3) 법원감정

임대사례비교법에 따라 DDD 옥상 임대료를 비교사례로 선정하고， BB과 DDD 옥상에 설치된 전광광고판의 광고효과， 옥상의 경제적 가치 인지도， 전광광고 판의 설치환경 및 공사난이도를 각 산정하였다. 전광광고판의 광고효과를 산출할 때 유동인구， 광고물이 설치된 지점의 노출도(교통량) 유효가시거리에 따른 도달율， 빈도율(얼마나 오래 지속적으로 광고를 보는가를 나타내는 비율)을 고려하였다. 각 비교치 및 감정 임대료는 아래 ⁠〈표5>. 기재와 같다.

( 비교치 생략)

(〈표6> 감정 임대료 생략 )

[인정근거] 갑 제1. 2. 4호증 을 제2. 3. 4호증(가지번호 포함)의 각 기재， 갑 제5호증， 을 제5. 6호증(가지번호 포함)의 각 영상 감정인 한규호의 시가감정결과， 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 과세근거에 관하여

(가) 세무관청이 어떤 사람에게 소득세를 부과하고자 할 때에는 소득세법이 규정하는 바의 자진신고，실지조사，서면조사，추계조사 등의 방법에 따라 얻은 정확한 근거에 바탕을 두어 과세표준액을 결정하고，세액을 산출하여야 한다. 위와 같은 조사 방법 등을 완전히 무시해 버리고 아무런 근거도 없이 막연한 방법으로 과세표준액과 세액을 결정부과하였다면 이는 그 하자가 중대하고도 명백하여 당연무효라고 할 것이나，그와 같은 조사결정절차에서 단순한 과세대상의 오인，조사방법의 잘못된 선택，세액산출의 잘못 등의 위법이 있음에 그치는 경우에는 취소사유가 된다(대법원 1987. 5. 26. 선고 86누357 판결 참조).

(나) 이 사건으로 돌아와 보건대， 피고는 광고대행업을 영위하는 회사에 의뢰하여 서울 강남지역의 광고판을 위치，지역，유동인구，교통량，시청․ 접근 용이성 등에 따라 분류하고，서울 강남지역의 전광광고판 임대료 현황 및 BB과 DDD의 옥상에 설치된 광고판을 조사한 점， 피고는 조사결과를 근거로 ”BB과 DDD의 광고판 노출효과가 동일하다”고 판단한 점 등을 고려할 때， 이 사건 처분이 아무런 근거도 없이 막연한 방법으로 과세표준과 세액을 결정하여 이루어졌다고 볼 수 없으므로， 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 시가에 관하여

(가) 과세관청이 소득세법 제41조(2006년 종합소득세의 경우 2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것，나머지 종합소득세의 경우 2009. 12. 31. 법률 제9897

호로 개정되기 전의 것)， 동 시행령 제98조 제1항(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)，제2항(2006년 종합소득세의 경우 2007. 2. 28. 대통령령 제19890호 로 개정되기 전의 것，나머지 종합소득세의 경우 2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)의 규정에 의하여 거주자가 특수관계에 있는 자에게 건물을 무상으로 대여하거나 제공한 행위를 부인하고， 그로 인한 거주자의 임대료 상당 소득금액을 추계의 방법으로 계산하는 경우에는 거주자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와 사이에 정상적인 거래를 통하여 형성되는 가격을 기준으로 하여 산정하여야 하는 것이므로 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고， 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 건물의 용도，위치와 주위환경 이용상황 사용범위 등 제반 여건을 고려하고， 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인，인접 및 유사지역 내의 유사물건에 대한 적정거래 가능가격을 조사하여 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 삼아야 한다(대법원 2004. 5. 14. 선고 2004두251 판결 참조) 한편 소득세법 시행령 제98조 제4항， 법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호 ⁠(2006년， 2007년 종합소득세의 경우 2008. 2. 22. 대통령령 제20619호로 개정되기 전 의 것， 2008년 종합소득세의 경우 2009. 2. 4. 대통령령 제21302호로 개정되기 전의 것， 2009년 종합소득세의 경우 2010. 6. 8. 대통령령 제22184호로 개정되기 전의 것)， 제89조 제2항 제1호(2006년 종합소득세의 경우 2007. 2. 28. 대통령령 제19891호로 개정되기 전의 것， 나머지 종합소득세의 경우 위 대통령령으로 개정된 것)， 제2호(2010. 12. 30. 대통령령 제22577호로 개정되기 전의 것)，제5항(2006년， 2007년 종합소득세의 경우 2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것， 2008년， 2009년 종합소득세의 경우 위 대통령령으로 개정된 것)은 시가가 불분명한 경우 감정가액이 있으면 감정가액에 의하고， 감정가액이 없으면 ’상속세 및 증여세법’에서 정하고 있는 보충적 평가방법에 의해 평가한 가액에 의하도록 하고 있는 점，시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만，이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념인 점(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010두28328 판결 참 조)， 상속 또는 증여재산가액，양도재산가액， 금전외의 소득 가액 등을 산정하는 기준이 되는 시가에 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 포함되고， 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는 점(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결， 대법원 2009. 5. 28. 선고 2007두24364 판결， 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결， 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010두28328 판결 참조)，동일한 자산에 대하여 상속， 증여， 양도되었거나 소득으로 얻었을 때 등과 무상대여되었을 때 적용 세법에 따라 그 시가를 달리 할 합리적 이유가 없는 점 등을 고려할 때 임대료에 관한 시가가 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있고， 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다. 나아가 감정평가업자가 개별요인을 산정함에 있어 그 요소가 어떠한 이유 에서 어떻게 참작되었는지 알아볼 수 있을 정도로 기술하고 있다면，그 격차율은 구체적인 계량화와 정확한 수치로의 확정이 불가능하여 감정평가업자의 전문적이고 주관적 견해에 따라 다소 차이가 있을 수 었으므로，그에 관한 감정평가업자의 판단에 어떠한 잘못이 있다고 단정하기 어렵다.

(나) 이 사건으로 돌아와 보건대，① 임대료의 산정방식에는 임대사례비교법(유사한 임대사례를 포착하여 제요인을 비교검토한 후 임대료를 산출하는 방법)， 수익분석법(일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출 할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임대료를 구하는 방식)， 적산법[대상물건에 대한 임대사례를 수집할 수 없을 경우에 적용되는 것으로 가격시점에 대상물건의 가액(기초가격)에 통상 투하된 자본에 대한 기대되는 수익률을 곱하고， 필요경비를 공제하여 임대료를 산정하는 방식]이 있는바， 조CC이 무상사용하고 있는 BB 옥상의 일부에 대한 순수익이나 기대수익율을 산정할 수 없으므로 임대사례비교법으로 임대료를 산정함이 타 당하고，② 타인의 건물에 전광광고판을 설치하여 광고대행업을 영위하는 경우 임대료 는 전광광고판의 광고효과， 전광광고판이 설치된 건물과 부지의 경제적 가치 및 인지 도，설치환경 및 공사난이도 등을 모두 고려하여 산정하는 것이 합리적이고(피고는 광 고효과만을 고려하여 임대료를 산정하였다)，③ 건물의 입지상황， 층수， 건물의 인지도， 유동인구， 주변 교통량， 교통소통 원활도 등을 고려할 때， BB과 가장 인근하고 상호 영동대교 남단에 위치하여 동일 노선인 영동대로와 도산대로를 거점으로 한 광고효과가 있는 동일 업종의 DDD를 비교사례로 선정함이 타당하고，④ 광고효과는 유동 인구，광고물이 설치된 지점의 노출도(교통량)， 유효가시거리에 따른 도달율， 빈도율(얼마나 오랫동안 지속적으로 광고를 보는지에 관한 비율)에 따라 달라지는바， 이러한 제 요소들을 고려하여 BB의 광고효과가 6% 정도 우세한 것으로 산정한 법원감정에 오류가 없고，⑤ BB과 DDD의 옥상 및 그 바닥품등 비교치， BB과 DDD의 인지도， 광고판 설치환경 및 공사난이도 비교치를 산정한 법원감정에 오류가 없으므로，광고효과만을 고려하여 산정된 임대료를 근거로 이루어진 이 사건 처분은 위법하고，법원감정에 따라 임대료를 재산정함이 타당하다.

(3) 사용시기에 관하여

위 인정사실에 의하면， BB의 매출이 2007년부터 발생한 점，전광광고판 설치공사계약 체결일이 2007. 1. 4.인 점， 전광광고판 설치공사 계약보증금 보험기간이 2007. 1. 4.부터 2007. 4. 30.까지 ， 하자보증금 보험 기 간이 2007. 6. 1.부터 2009. 5. 31. 까지인 점이 인정되기는 한다. 그러나 소득세법(2006년 종합소득세의 경우 2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것， 나머지 종합소득세의 경우 2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제41조의 부당행위계산부인 규정은， 거주자의 실제 행위 또는 계산이 법률상 유효·적법하고 회계상 정확한 계산이라 하더라도 그 행위나 계산이 동 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제98조 제1항 각 호에서 정한 특수관계 자간의 거래로서 객관적으로 같은 조 제2항 각 호에서 정한 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당하는 경우에는 세법상 이를 부인하여 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산함으로써 공평과세를 실현하고자 함에 그 취지가 있으므로， 특수관계자 사이의 거래가 사회통념이나 거래관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 충분한 점(대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결 참조)，사업장을 임차한 경우 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부해야 하는 점(부가가치세법 시행령 제7조 제2항 제3호)， 조CC은 2006. 11. 1. 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청한 점， 통상 임대인은 임대차계약 체결일부터 임대료를 받고， 전광광고판 설치공사 착수일(또는 완료일)， 최초 매출발생일까지 무상사용하게 하지 않는 점 등을 고려할 때， 조CC이 BBBB의 옥상 일부를 사용한 시기는 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청한 2006. 11. 1.로 봄이 상당하므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(4) 취소의 범위

법원감정에 따라 간주 임대료， 임대수입， 부당행위계산부인액을 계산하면， 래 ⁠〈표7>， ， 각 기재와 같으므로， 정당한 세액은 이 사건 처분 중 별지 ’2006년 내지 2007년 종합소득세 산출내역’의 ’환급세액’란 기재와 같은 각 세액을 공제한 금액과 같다.

(〈표7> 간주 임대료 생략 )

(〈표8> 임대수입 생략 )

( 부당행위계산부인액 생략 )

따라서 2006년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원(= 0000원 - 0000원)， 2007년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원(= 0000원 - 0000원)， 2008년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원(= 0000원 - 00000원)， 2009년 종합소득세 0000원(가산세 포함)의 부과처분 중 0000원(= 0000원 - 0000원)을 각 초과하는 부분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고， 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여，주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2013. 04. 12. 선고 서울행정법원 2012구합9123 판결 | 국세법령정보시스템