부동산매매 반복성·계속성 부족 시 양도소득세 해당여부

요지

사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업의 일환으로서 이 사건 부동산을 양도하였다고 볼 수 없으므로 이 사건 부동산의 양도로 인한 소득은 양도소득에 해당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 2. 6. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 ○○○○원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다(소장 기재 2013. 2. 8.은 오기로 보인다).

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 8. 2. 동생 전CC로부터 ○○시 ○○면 ○○리 413-1 전 169㎡(이하 번지 이하로만 특정함), 413-3 임야 905㎡, 413-4 전 321㎡, 413-18 전 90㎡ 및 413-4 지상 건물(이하 위 각 토지를 ⁠‘취득토지’, 위 건물을 ⁠‘이 사건 건물’이라 하고, 모두 합하여 ⁠‘취득부동산’이라 한다)을 매수하고(을 제1호증의 3), 2002. 9. 6. 취득부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2007. 10. 18. 413-1, 413-3, 413-4 토지를 아래와 같이 17필지(1,395㎡,이하 ⁠‘분할토지’라 한다)로 분할하고, 2007. 10. 19. 분할토지 중 413-29 토지를 제외한 나머지 16필지(1,151㎡, 이하 ⁠‘이 사건 토지’라 하고, 이 사건 건물과 합하여 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다) 및 이 사건 건물을 아래와 같이 김DD 외 5인에게 ○○○○원에 매도한 다음(을 제1호증의 2), 2007. 10. 23. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고는 2007. 12. 31. 자신의 주소지 관할세무서장인 EE세무서장에게 이 사건 부동산 양도에 관하여 2007년 귀속 양도소득세 과세표준 및 세액 신고를 하면서, 실지거래가액에 의해 양도가액을 ○○○○원, 취득가액을 ○○○○원으로 각 산정하는 한편, 이 사건 건물의 면적을 315㎡로 기재하였다(을 제1호증의 1).

라. EE세무서장은 2012. 12. 10.~12. 29. 원고에 대한 종합소득세 부분조사를 실시한 결과(이하 ⁠‘이 사건 세무조사’라 한다), ① 이 사건 부동산의 양도로 인한 소득은 부동산매매업에 의한 사업소득이 아니라 양도소득에 해당하고, ② 이 사건 건물의 실제 면적은 84㎡이며, ③ 취득부동산에 대한 원고의 신고취득가액 ○○○○원 및 전CC의 신고양도가액 ○○○○원이 모두 허위계약서에 기초한 것이라고 판단한 다음(을 제4호증), 2013. 1. 16. 조사기간 중 주소 이전을 이유로 원고의 새로운 주소지 관할세무서장인 피고에게 양도소득세 과세자료를 통보하였다.

마. 이에 따라 피고는 EE세무서장으로부터 통보받은 자료를 검토하여(을 제9호증), 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액 ○○○○원으로 하여 과세표준을 다시 산정한 다음, 2013. 2. 6. 원고에게 2007년 귀속 양도소득세 ○○○○원(가산세 포함)을 경정·고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

바. 원고는 이에 불복하여 2013. 5. 6. 이의신청을 하였으나, 피고는 같은 달 20. 기각결정을 하였다. 원고가 다시 2013. 8. 20. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2014. 12. 19. 기각결정을 하였다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 10호증(각 가지번호 포함)의각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 2012. 12. 14. 주소지를 ○○ ○○구 ○○동에서 ○○시 ○○면 ○○리로 변경하였고, 2012. 12. 25. 최초로 세무조사 통지서를 수령하였다. 이 사건 세무조사의 착수시기는 EE세무서장이 임의로 결정한 2012. 12. 10.이 아니라 2012. 12. 25.로 보아야 하는데, 그 당시 원고에 대한 세무조사 관할청은 EE세무서장이 아니라 피고였다. 따라서 이 사건 세무조사는 관할권 없는 세무서장이 행한 것으로 위법하고, 그에 기초한 이 사건 처분 역시 위법하다.

2) 원고는 전매이익을 취할 목적으로 이 사건 부동산을 취득·보유하다가 이를 판매하기 위해 16필지로 분할하여 주택신축판매업자인 김DD 등에게 양도한 것이다. 이 사건 부동산 양도는 사업활동의 형태로 이루어진 것이므로 그에 따른 소득은 양도소득이 아니라 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당한다.

3) 원고와 전CC 사이에 작성된 부동산매매계약서(을 제1호증의 3, 이하 ⁠‘이 사건취득계약서’라 한다)에는 취득부동산의 실지취득가액이 ○○○○원으로 명확히 확인됨에도 불구하고, 피고는 다른 구체적인 입증자료 없이 그 신빙성이 없다고 보아 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 산정하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

4) 이 사건 취득계약서에 이 사건 건물 면적이 315㎡로 기재되어 있는 점, 이 사건 건물은 양도 당시 높이 4m, 2층 규모의 건물로서 1층은 FF건업의 공장, 2층은 회사 종업원들의 거주지로 사용되고 있었던 점 등에 비추어 보면, 피고가 이 사건 건물 면적을 84㎡로 판단한 것은 잘못이다1).

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 첫째 주장에 관한 판단

과세처분은 과세표준의 존재를 근거로 하는 것이기 때문에 그 적부는 원칙적으로 객관적인 과세요건의 존부에 의해 결정되어야 하는 것이고, 세무조사절차에 어떠한

위법이 있다고 하더라도 그것이 전혀 조사를 결한 경우나 사기나 강박 등의 방법으로 과세처분의 기준이 되는 자료를 수집하는 등 중대한 것이 아닌 한, 과세처분의 취소사유로는 되지 않는다(대법원 2009. 4. 23.자 2009두2580 판결, 서울고등법원 2008. 12. 19. 선고 2007누34707 판결 참조).

을 제4, 9, 16 내지 20호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를1) 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제104조 제1항 제2의7호, 제104조의3 제1항 제4호 나목, 구 지방세법(2007. 12. 31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것) 제182조 제1항 제2호, 구 지방세법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것) 제131조의2 제1항 제2호, 제2항을 종합하면, 비사업용 토지는 양도소득세 중과세 대상인데, 건축물의 부속토지로서 그 면적이 건축물의 바닥면적 4배의 범위 내에 있는 경우에는 별도합산과세 대상에 해당하여 비사업용 토지에서 제외된다. 따라서 이 사건 건물의 면적이 증가할수록 원고에게 부과될 양도소득세액도 많아지게 된다. 피고는 이 사건 건물의 면적을 84㎡로 보고, 이 사건 토지 합계면적 1,151㎡ 중 이 사건 건물 면적의 4배인 336㎡를 초과하는 815㎡가 비사업용 토지에 해당한다고 판단하여 양도소득세액을 산정하였다.

종합하면, ① 원고는 2011. 7. 25. ○○ ○○구 ○○동 A동 ○○호(이하 ⁠‘GG 주소지’라 한다)에 전입하였다가, 2012. 12. 14. ○○시 ○○면 ○○로70길 2(이하 ⁠‘HH 주소지’라 한다)에 전입하였고, 2013. 2. 13. 다시 GG 주소지로 전입한 사실, ② EE세무서장은 2012. 12. 10. 원고에 대한 종합소득세 부분조사를 시작하면서 같은 달 13. 원고의 남편 정MM에게 문자메시지를 발송하였고, 정MM은 다음 날 ⁠‘출장 중이니 귀경 시 연락하겠다’고 회신한 사실, ③ EE세무서장은 2012. 12. 20. GG 주소지로 세무조사통지서 및 출석요구서를 발송하였으나, 이사불명을 이유로 반송되자 FF 주소지로 재발송하였고, FF 주소지에 거주하던 원고의 동생 전CC이 같은 달 25. 이를 수령한 사실, ④ 그럼에도 원고가 조사에 응하지 아니하자, 피고는 2013. 1.경 EE세무서장으로부터 통보받은 과세자료를 검토한 다음 2013. 2. 6. 양도소득세를 경정하는 이 사건 처분을 한 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 뒤늦게 경산주소지에서 세무조사통지서 등을 수령한 것은 주소지를 옮기고 조사에 협조하지 않은 원고의 귀책사유에 기인한 것으로 보일 뿐이므로, EE세무서장에게 이 사건 세무조사에 관한 관할권이 없다고 할 수 없다. 또한 피고는 EE세무서장으로부터 과세자료를 통보받고 내부 검토를 거친 다음 이 사건 처분을 하였다. 설령 이 사건 세무조사에 절차상 하자가 있다고 하더라도 그것이 조사를 전혀 하지 않거나 사기·강박 등의 방법으로 과세처분의 기준이 되는 자료를 수집한 것이 아닌 이상 과세처분의 취소사유가 될 수는 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 둘째 주장에 관한 판단

부동산의 양도행위가 ⁠‘부동산매매업’의 일환으로 이루어져 부가가치세의 과세대상이 되는지 여부 또는 그로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두21768 판결, 2013. 2. 28. 선고 2010두29192 판결 등 참조).

앞서 거시한 각 증거, 을 제21 내지 23호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정, 즉 ① 원고는 부동산매매업으로 사업자등록을 한사실이 없는 점, ② 원고는 1987. 12. 2. 취득한 토지를 2006. 12. 31. 양도한 후 양도소득세를 신고하고, 2005. 8. 24. GG 주소지 아파트를 취득하여 보유하고 있는 것 외에 이 사건 부동산 양도 시점 전후에 다른 부동산을 취득·양도한 사실이 없는 점, ③원고 스스로도 이 사건 부동산의 양도소득에 대하여 사업소득이 아닌 양도소득으로 신고한 점, ④ 원고는 당초 이 사건 토지 전체를 매물로 내놓았으나 면적이 넓고 양도대금이 고액이라 중개인이 양수인들을 모집하여 양수인별로 안분된 각각의 매수대금을 양도인인 원고에게 지급하였고, 양수인들이 이 사건 토지 전체를 분할하여 등기하기로 함에 따라 토지분할신청은 중개인 입회하에 토지면적과 형태, 도로와 인접 여부 등을 고려하여 ○○시에 소재한 설계사무소에 의뢰하여 이루어졌으며, 그에 소요된 경비 또한 양수인들이 매수비율별로 부담한 점, ⑤ 따라서 이 사건 토지 분할 등은 원고의 적극적인 의사에 따라 이루어진 것이 아니라, 양수인들의 필요에 따라 이루어진 것으로 봄이 타당한 점, ⑥ 이 사건 부동산 양도계약서의 매매목적물에는 이 사건 부동산의 분할 전 지번(413-1, 413-3, 413-4)만이 기재되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업의 일환으로서 이 사건 부동산을 양도하였다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 부동산 양도소득을 사업소득으로 보아야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.

3) 셋째 주장에 관한 판단

구 소득세법 제114조 제4항, 제7항, 구 소득세법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령제20516호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항 제1호에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 등 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 과세관청은 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

한편 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결, 대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

갑 제1호증의 2, 을 제11, 13 내지 15호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정 즉, ① 전CC은 2003. 5.경 2002년 귀속 양도소득세를 신고하면서 취득부동산 중 이 사건 건물을 제외한 나머지 4필지 토지의 양도가액을 ○○○○원으로 신고하였는데, 이는 원고의 취득부동산 신고가액인 ○○○○원(그 중 전CC의 신고대상에서 제외된 이 사건 건물 가액은 ○○○○원에 불과하다)과 비교할 때 현격한 차이가 있는 점, ② 원고와 전CC은 가족관계이고, 이 사건 취득계약서상 매매대금 ○○○○원은 취득부동산의 2002년 취득 당시 기준시가 ○○○○원의 약 4배에 이르는 거액인 점, ③ 원고는 취득부동산 중 413-18 토지 및 413-29 토지(413-3 토지에서 분할)를 2011. 4. 22. ○○시에 양도하고 양도소득세를 신고하면서, ⁠‘매매목적물: 413-18 토지, 413-29 토지, 매매대금: ○○○○원’으로 된 2002. 8. 7.자 매매계약서를 제출하였다가, EE세무서장이 이를 허위계약서로 보아(413-29 토지는 2007. 10. 18. 분할로 생성된 지번으로 2002. 8. 7. 당시에는 존재할수 없는 지번임) 양도소득세를 경정·고지하자 불복하지 아니하여 처분이 확정된 전력이 있는바, 이 사건 부동산 양도에 관하여도 비사업용토지에 대한 중과세를 피하기 위해 동생 전CC과 사이에 취득가액을 높인 허위계약서를 작성하였을 가능성을 배제할 수 없는 점, ④ 원고는 EE세무서장의 조사 당시 이 사건 취득계약서상 매매대금을 뒷받침할 수 있는 금융증빙 등의 객관적 자료를 제출하지 않았고, 전CC 역시 취득부동산의 실지취득가액을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 못한 점 등에 비추어 볼 때, 가족관계인 원고와 전CC 사이의 이 사건 취득계약서는 취득가액을 높여 양도소득세 부담을 감소할 목적으로 작성된 것으로 기재내용을 그대로 믿을 수 없다고 판단된다.

따라서 피고가 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정한 것은 적법하고, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

4) 넷째 주장에 관한 판단 을 제12호증의 1, 2, 제25 내지 29호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정, 즉 ① 이 사건 건물은 등기된 적이 없었고, 현재는 멸실된 상태인데, 폐쇄일반건축물대장에는 413-3, 413-4 토지 위에 ⁠‘주구조: 샌드위치판넬, 주용도: 농산물창고, 층수: 지상 1층, 높이: 4m, 건축면적: 84㎡’로 기재되어 있고, 소유명의자가 원고 및 전CC의 아버지인 전HH로 기재되어 있는 점, ② 박KK이 ⁠‘1997년경 샷시공장용도로 사용하기 위해 413-3 토지를 임차하여 면적 30평 미만의 건물을 직접 건축했고, 주변은 풀밭이고 다른 건물은 없었다’는 내용의 확인서를 작성한 점, ③ 윤LL이 ⁠‘2003년경부터 2007년경까지 413-3 소재 건물을 임차하여 샷시공장으로 사용했는데, 약 30평의 1층 샌드위치판넬 건물이었고, 기숙사등 주거용으로 사용한 적은 없으며, 그 외 건물은 없었다’는 내용의 확인서를 작성한 점, ④ 박KK은 1997. 5. 1.~2001. 6. 11. 413-3을 사업장소재지로 창호제조업을 하였고, 윤LL 역시 같은 곳에서 2007. 6. 1.경까지 창호제조업을 한 점, ⑤ 원고는 이 사건 취득계약서 및 양도계약서의 기재에 따라 이 사건 건물 면적이 315㎡라고 주장하나, 그 기재내용은 그대로 믿기 어렵고, 달리 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 폐쇄일반건축물대장, 박KK·윤LL의 각 확인서를 근거로 이 사건 건물 면적을 84㎡로 판단한 것은 적법하다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 대구지방법원 2015. 08. 19. 선고 대구지방법원 2015구합21348 판결 | 국세법령정보시스템