시가감정 결과 신뢰성 쟁점과 양도소득세 취득가액 산정

요지

이 사건 토지의 감정평가와 관련하여 시가감정인이 이 사건 토지의 이용상황이나 주변환경 등과 다소 상이한 비교표준지를 선정하기는 하였으나 그러한 점을 품등비교에서 참작하여 감정가격을 평가하였으므로, 시가감정결과는 타당하다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2010. 3. 9. 원고에 대하여 한 2008년도 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분은 OOOO원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 30%는 원고가 부담하고, 나머지 70%는 피고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2010. 3. 9. 원고에 대하여 한 2008년도 귀속 양도소득세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)의 부과처분을 취소한다는 판결.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 2005. 6. 21. 별지 목록 기재 각 토지(이하 이 사건 토지라고 한다)를 아버지인 노BB으로부터 상속받아 취득한 후 2008. 12. 18. OOOO원에 양도하였다.

 나. 원고는 2009. 2. 6. 이 사건 3 내지 9 토지에 관하여 아버지인 노BB이 이를 8년 이상 재촌, 자경하였으므로, 조세특례제한법 제69조에 따라 양도소득세가 감면되어야 한다며 양도소득세 감면 신고를 하였으나, 피고는 2010. 3. 9. 노BB이 재촌, 자경한 사실이 인정되지 않는다며 원고에게 이 사건 토지에 관한 양도소득세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

 다. 이에 대하여 원고는 2010. 5. 4. 감사원에 심사청구를 하였으나 2010. 11. 12 기각되었다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑2-1, 4-1, 6-1, 6-3 호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 요지

 가. 주위적 청구원인 : 8년 이상 자경 농지 주장

 노BB은 1981. 9. 8. OO도 OO군 OO면 OO리 291에 전입한 후 사망할 때까지 이 사건 토지를 경작하였으므로, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

 나. 예비적 청구원인 : 시가 감정에 따른 취득가액 산정

 상속개시일인 2005. 6. 21. 당시의 이 사건 토지 시가에 관한 평균 감정평가액인 OOOO원 또는 최소 감정평가액인 OOOO원을 취득가액으로 하여 원고에 대한 양도소득세를 산정하여야 한다.

3. 처분의 적법 여부

 가. 주위적 청구원인에 대하여

 구 조세특례제한법(2010. 12. 27. 법률 제10406호로 개정되기 전의 것) 제69조 제1항에 따라 자경농지에 대한 양도소득세의 감면을 받기 위해서는 양도한 토지를 직접 경작한 사실에 대하여 양도소득세의 감면을 주장하는 납세의무자가 이를 입증하여야 하고, 이때 ⁠‘직접 경작’이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

 살피건대, 갑3, 7 내지 13, 18, 19 내지 26호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 증인 안CC의 증언에 따르면, 노BB이 1981. 9. 8. OO도 OO군 OO면 OO리 291 및 같은 리 296-1에 전입한 사실¹⁾, 위 OO리 296-1 토지는 노BB의 손자인 노DD의 소유로 그 지상 주택을 노BB 명의로 건축하였고, 위 OO리 296-1 및 296-6에 노BB의 이름으로 전화가 개설되어 요금을 납부하기도 한 사실을 인정할 수 있으나, 나아가 노BB이 OO리에 있는 주민등록지에 거주하면서 8년 이상 직접 자경한 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주위적 주장은 이유 없다.

 나. 예비적 청구원인에 대하여

 1) 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호는 ⁠“상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날”의 가액을 취득가액으로 보도록 규정하고, 위와 같이 상속받은 자산에 대하여 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는 경우에는 취득 당시의 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득 당시 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있으며, 그에 따라 같은 법 시행령 제163조 제9항 본문에서 ⁠“상속 또는 증여받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 본다”고 규정하고 있다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두1326 판결 등 참조).

 한편, 상속세 및 증여세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는데, 그 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이며(대법원 2010.1.14. 선고 2007두23200 판결 참조), 여기서 ⁠‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ⁠‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 참조).

 2) 이 사건으로 돌아와 살피건대, 이 법원의 한국감정원에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 더해 보면 이 사건 토지의 2005. 6. 21. 당시의 시가에 관한 감정평가액은 OOOO원인 사실이 인정되고²⁾, 이 경우 원고가 이 사건 부동산의 양도로 납부하여야 할 정당한 양도소득세액은 별지 계산내역 기재와 같이 OOOO원이다.

 3) 한편 피고는, 한국감정원의 시가 감정이 비교표준지를 선정함에 있어, 개별공시지가 산정시 채택한 비교표준지가 아닌 용도지역이나 맹지 여부가 동일하지 않은 비교 표준지를 임의로 선정하여 감정평가 함으로써 감정평가금액이 지나치게 높게 책정되어 그 시가감정결과를 채택하여서는 안된다고 주장한다.

 살피건대, 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용 상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 할 것이나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고, 표준지와 감정대상 토지의 용도지역이나 주변 환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정자체가 잘못된 것으로 단정 할 수는 없는바(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결, 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다 97062 판결 등 참조), 위 법리를 이 사건에 비추어 보면, 시가감정인은 이 사건 토지의 이용 상황이나 주변 환경 등과 다소 상이한 비교표준지를 선정하기는 하였으나 그러한 점을 품등비교에서 참작하여 감정가격을 평가하였으므로, 시가 감정결과를 채택하기로 하고, 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

 다. 소결론

 따라서 이 사건 처분 중 위 OOOO원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

4. 결론

 그러므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

1) 주민등록 변동 내역을 정리하면 아래와 같다.

2) 이 법원이 주식회사 EE감정평가법인에 감정촉탁한 결과 이 사건 토지의 시가는 OOOO원, 주식회사 FFF 감정평가 법인에 감정촉탁한 결과 이 사건 토지의 시가는 OOOO원이나, 한국감정원에 대한 시가 감정촉탁결과를 채택한다.

출처 : 서울행정법원 2013. 09. 27. 선고 서울행정법원 2011구단4094 판결 | 국세법령정보시스템