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확정수익보증기간 경과 후 임대료 지급의무, 어떻게 해석하나
2023다201621* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
청구이의
[대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201621 판결]
【판시사항】
[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서의 해석 방법
[2] 甲 주식회사가 乙과 乙 소유의 호텔 한 호실에 관하여 임대관리위탁계약을 체결하면서 임대관리위탁기간을 계약 개시일부터 10년, ‘확정수익 보증기간’을 입실 지정 후 영업 개시일부터 2년으로 정하였는데, 甲 회사가 乙에게 확정수익 보증기간 2년이 경과한 후에도 위탁계약 체결 당시 약정한 월 임대료를 지급하여야 하는지 문제 된 사안에서, 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 보증기간’에 관한 문언의 객관적 의미가 ‘10년의 임대관리위탁계약 기간 중 영업개시일부터 2년에 한정된다.’는 것으로 명확한 이상, 甲 회사는 영업개시일부터 2년 동안만 乙에게 확정수익 임대료의 지급의무를 부담할 뿐 원칙적으로 그 이후에도 같은 금액의 지급의무를 부담한다고 보기는 어렵다고 한 사례
【참조조문】
【참조판례】
[1] 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결(공2016상, 769), 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022다202863 판결
【전문】
【원고, 상고인】
주식회사 윈덤피엘파트너스 (소송대리인 법무법인(유한) 우면 담당변호사 김문수 외 2인)
【피고, 피상고인】
피고
【원심판결】
의정부지법 2022. 12. 13. 선고 2022나209803 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 관련 법리
당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 이 경우 문언의 객관적 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022다202863 판결 등 참조).
2. 판단
가. 원심판결 이유 및 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사정을 알 수 있다.
1) 원고는 2016. 10. 27. 피고와 사이에 이 사건 호텔 중 피고 소유의 이 사건 호실에 관하여 이 사건 위탁계약을 체결하였다. 이 사건 위탁계약은 원고가 피고로부터 이 사건 호실을 임차하여 전대·재임대 등 운용에 의한 임대관리를 하는 것을 주된 목적으로 하였다(제1조).
2) 이 사건 위탁계약은 임대관리위탁기간을 계약 개시일부터 10년, ‘확정수익 보증기간’을 입실 지정 후 영업 개시일부터 2년으로 정하되 제12조에 따라 갱신할 수 있고(제2·4조), ‘확정수익 보증기간’ 동안의 임대료를 산정할 때 확정 임대요율(분양가의 연 8%, 부가가치세 제외)에 따라 연간 임대료를 계산한 다음 그 1/12에 해당하는 월 임대료 1,388,787원(부가가치세 포함, 이하 같다)을 매월 말일에 피고에게 지급하기로 정하였다(제4조).
3) 이 사건 위탁계약은 쌍방의 서면합의에 의해서만 변경할 수 있고(제11조), 만기 2개월 전부터 상호 합의에 따라 계약을 변경·연장할 수 있으며(제12조 제1항), 변경·갱신 의사가 있는 당사자는 만기일부터 1개월 전까지 상대방에게 이를 서면으로 통지하여야 하고, 당사자 일방의 통지가 없는 경우에는 동일한 조건으로 갱신하기로 정하였다(제12조 제2항).
4) 원고는 2019. 1. 1. 이 사건 호텔의 영업을 개시하였고, 피고에게 정기적으로 이 사건 호텔의 ‘손익보고서’를 서면으로 송부하였는데, ‘손익보고서’에는 경영현황은 물론 이 사건 호텔의 수익금 배분내역으로 수익배당 가능금액·수익금 배당금액 등이 상세히 기재되어 있다.
5) 원고는 2020. 11. 16. 피고에게 ‘코로나 19로 인한 운영의 어려움을 호소하며 이 사건 위탁계약이 2020. 12. 31. 만료됨에 따라 재계약 및 해지 관련 안내문을 보내니 새로운 계약조건이 기재된 위탁운영계약서를 확인하여 재계약을 체결하거나 재계약을 원하지 않으면 합의해지 하고자 한다.’는 취지의 안내문 등을 보냈고, 이에 피고는 원고에게 ‘해지 의사가 없고, 원고의 일방적인 계약변경·갱신 요구에도 합의할 의사가 없으며, 임대료를 객관적·합리적 기준에 따라 구체적인 금액으로 제시할 것을 요청하며, 쌍방 합의가 없으면 기존의 임대료를 청구하겠다.’는 취지의 서면을 보내는 등 원고와 피고 사이에 2021. 1. 1.부터의 임대료에 관한 합의가 이루어지지 않았다.
6) 의정부지방법원 고양지원은 2021. 12. 17. 원고로 하여금 피고에게 ‘2021. 1.부터 2021. 11.까지 이 사건 호실에 관한 월 임대료’가 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 월 임대료’와 동일함을 전제로 위 기간 동안의 임대료 합계액에 관한 지급명령(2021차전7686, 이하 ‘이 사건 지급명령’이라 한다)을 발령하였고, 이는 2022. 1. 6. 확정되었다.
7) 원고는 이 사건 소를 제기하여 이 사건 지급명령의 청구원인을 부인하면서 이 사건 지급명령에 기초한 강제집행이 불허되어야 한다고 주장하였다.
나. 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 확정수익 보증기간 2년이 경과한 후에도 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 월 임대료를 지급할 의무가 있다고 본 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
1) 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 보증기간’에 관한 문언의 객관적 의미가 ‘10년의 임대관리위탁계약 기간 중 영업개시일부터 2년에 한정된다.’는 것으로 명확한 이상, 원고는 영업개시일인 2019. 1. 1.부터 2년 동안만 피고에게 확정수익 임대료로 월 1,388,787원의 지급의무를 부담할 뿐 원칙적으로 그 이후에도 같은 금액의 지급의무를 부담한다고 보기는 어렵다.
2) 예외적으로 원고가 확정수익 보증기간인 2년이 경과한 이후에도 피고에게 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료의 지급의무를 부담하기 위해서는, ① 이 사건 위탁계약 제11조에 따라 쌍방의 서면합의로 ‘확정수익 보증기간’을 변경한 경우, ② 이 사건 위탁계약 제12조 제1항에 따라 쌍방의 합의로 ‘확정수익 보증기간’을 연장한 경우, ③ 이 사건 위탁계약 제12조 제2항에 따라 ‘확정수익 보증기간’이 갱신된 경우이어야 한다. 그러나 원고와 피고 사이에 이 사건 위탁계약이나 ‘확정수익 보증기간’의 변경·연장·갱신은 물론 임대료에 대하여도 의사표시가 일치되지 못한 이상, 원고가 확정수익 보증기간 이후에도 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료를 지급해야 하는 예외적인 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.
3) 이 사건 위탁계약은 그 내용 및 성질에 비추어 임대차기간 동안 임대차목적물의 사용·수익에 대한 확정된 임대료를 지급하기로 하는 통상적인 ‘부동산 임대차계약’에 해당한다고 보기도 어렵다. 즉, 이 사건 위탁계약은 원고가 피고로부터 이 사건 호실을 임차한 다음 이를 제3자에게 전대·재임대 등의 방식으로 운용함으로써 그에 따른 운용수익을 분배하는 것을 주된 목적으로 한다는 점에서 본질적으로 투자계약의 성질을 지니고 있다. 따라서 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘임대료’는 실질적으로는 ‘운용수익의 분배금’의 성질을 지니고 있고, 이로 인하여 원고가 피고에게 정기적으로 이 사건 호텔에 관한 수익금 배분내역이 상세히 기재된 손익보고서를 송부한 것이며, 피고는 이 사건 위탁계약에 따른 투자수익금 변동에 따른 위험을 전가하는 차원에서 ‘확정수익 보증기간’ 동안 ‘확정 임대요율에 따른 임대료’를 통하여 최소한의 수익금을 확정적으로 보장받고자 하였고, 다른 한편 원고는 이러한 확정수익 임대료의 보장을 통하여 이 사건 호텔의 분양률을 높이고자 하였던 것으로 보인다.
4) 결국 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 보증기간’이 경과된 이후에는 원고와 피고가 합의를 통하여 ‘운용수익의 분배금’의 성질을 지닌 ‘임대료’를 별도로 정하여야 하고, 이에 관한 합의에 이르지 못한 경우에는 감정결과나 이 사건 호텔에 관하여 피고와 동일·유사한 지위에 있는 임대인들과 체결한 위탁계약의 내용 및 원고의 운용수익금액 등 제반 사정을 참작하여 객관적·합리적인 기준에 따라 이를 산정할 여지가 있음은 별론으로 하고, 이 사건 위탁계약에서 정한 문언의 객관적 의미를 벗어나 원고가 원칙적으로 임대관리위탁계약 기간인 10년 전체에 대하여 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료의 지급의무를 부담한다고 볼 수는 없다.
다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 위탁계약상 확정수익 보증기간이 지난 후 남은 임대차기간 8년 동안에도 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료를 계속 지급하는 것이 원칙이고, 원고가 민법 제628조에 따라 임대료의 감액을 청구한 적도 없는 이상 2021. 1.부터 2021. 11.까지도 피고에게 임대료로 같은 금액을 지급할 의무가 있다고 보았는바, 이러한 원심의 판단에는 처분문서에 대한 계약해석의 원칙에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)
판례 검색
확정수익보증기간 경과 후 임대료 지급의무, 어떻게 해석하나
2023다201621* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
청구이의
[대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201621 판결]
【판시사항】
[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서의 해석 방법
[2] 甲 주식회사가 乙과 乙 소유의 호텔 한 호실에 관하여 임대관리위탁계약을 체결하면서 임대관리위탁기간을 계약 개시일부터 10년, ‘확정수익 보증기간’을 입실 지정 후 영업 개시일부터 2년으로 정하였는데, 甲 회사가 乙에게 확정수익 보증기간 2년이 경과한 후에도 위탁계약 체결 당시 약정한 월 임대료를 지급하여야 하는지 문제 된 사안에서, 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 보증기간’에 관한 문언의 객관적 의미가 ‘10년의 임대관리위탁계약 기간 중 영업개시일부터 2년에 한정된다.’는 것으로 명확한 이상, 甲 회사는 영업개시일부터 2년 동안만 乙에게 확정수익 임대료의 지급의무를 부담할 뿐 원칙적으로 그 이후에도 같은 금액의 지급의무를 부담한다고 보기는 어렵다고 한 사례
【참조조문】
【참조판례】
[1] 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결(공2016상, 769), 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022다202863 판결
【전문】
【원고, 상고인】
주식회사 윈덤피엘파트너스 (소송대리인 법무법인(유한) 우면 담당변호사 김문수 외 2인)
【피고, 피상고인】
피고
【원심판결】
의정부지법 2022. 12. 13. 선고 2022나209803 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 관련 법리
당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 이 경우 문언의 객관적 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022다202863 판결 등 참조).
2. 판단
가. 원심판결 이유 및 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사정을 알 수 있다.
1) 원고는 2016. 10. 27. 피고와 사이에 이 사건 호텔 중 피고 소유의 이 사건 호실에 관하여 이 사건 위탁계약을 체결하였다. 이 사건 위탁계약은 원고가 피고로부터 이 사건 호실을 임차하여 전대·재임대 등 운용에 의한 임대관리를 하는 것을 주된 목적으로 하였다(제1조).
2) 이 사건 위탁계약은 임대관리위탁기간을 계약 개시일부터 10년, ‘확정수익 보증기간’을 입실 지정 후 영업 개시일부터 2년으로 정하되 제12조에 따라 갱신할 수 있고(제2·4조), ‘확정수익 보증기간’ 동안의 임대료를 산정할 때 확정 임대요율(분양가의 연 8%, 부가가치세 제외)에 따라 연간 임대료를 계산한 다음 그 1/12에 해당하는 월 임대료 1,388,787원(부가가치세 포함, 이하 같다)을 매월 말일에 피고에게 지급하기로 정하였다(제4조).
3) 이 사건 위탁계약은 쌍방의 서면합의에 의해서만 변경할 수 있고(제11조), 만기 2개월 전부터 상호 합의에 따라 계약을 변경·연장할 수 있으며(제12조 제1항), 변경·갱신 의사가 있는 당사자는 만기일부터 1개월 전까지 상대방에게 이를 서면으로 통지하여야 하고, 당사자 일방의 통지가 없는 경우에는 동일한 조건으로 갱신하기로 정하였다(제12조 제2항).
4) 원고는 2019. 1. 1. 이 사건 호텔의 영업을 개시하였고, 피고에게 정기적으로 이 사건 호텔의 ‘손익보고서’를 서면으로 송부하였는데, ‘손익보고서’에는 경영현황은 물론 이 사건 호텔의 수익금 배분내역으로 수익배당 가능금액·수익금 배당금액 등이 상세히 기재되어 있다.
5) 원고는 2020. 11. 16. 피고에게 ‘코로나 19로 인한 운영의 어려움을 호소하며 이 사건 위탁계약이 2020. 12. 31. 만료됨에 따라 재계약 및 해지 관련 안내문을 보내니 새로운 계약조건이 기재된 위탁운영계약서를 확인하여 재계약을 체결하거나 재계약을 원하지 않으면 합의해지 하고자 한다.’는 취지의 안내문 등을 보냈고, 이에 피고는 원고에게 ‘해지 의사가 없고, 원고의 일방적인 계약변경·갱신 요구에도 합의할 의사가 없으며, 임대료를 객관적·합리적 기준에 따라 구체적인 금액으로 제시할 것을 요청하며, 쌍방 합의가 없으면 기존의 임대료를 청구하겠다.’는 취지의 서면을 보내는 등 원고와 피고 사이에 2021. 1. 1.부터의 임대료에 관한 합의가 이루어지지 않았다.
6) 의정부지방법원 고양지원은 2021. 12. 17. 원고로 하여금 피고에게 ‘2021. 1.부터 2021. 11.까지 이 사건 호실에 관한 월 임대료’가 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 월 임대료’와 동일함을 전제로 위 기간 동안의 임대료 합계액에 관한 지급명령(2021차전7686, 이하 ‘이 사건 지급명령’이라 한다)을 발령하였고, 이는 2022. 1. 6. 확정되었다.
7) 원고는 이 사건 소를 제기하여 이 사건 지급명령의 청구원인을 부인하면서 이 사건 지급명령에 기초한 강제집행이 불허되어야 한다고 주장하였다.
나. 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 확정수익 보증기간 2년이 경과한 후에도 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 월 임대료를 지급할 의무가 있다고 본 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
1) 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 보증기간’에 관한 문언의 객관적 의미가 ‘10년의 임대관리위탁계약 기간 중 영업개시일부터 2년에 한정된다.’는 것으로 명확한 이상, 원고는 영업개시일인 2019. 1. 1.부터 2년 동안만 피고에게 확정수익 임대료로 월 1,388,787원의 지급의무를 부담할 뿐 원칙적으로 그 이후에도 같은 금액의 지급의무를 부담한다고 보기는 어렵다.
2) 예외적으로 원고가 확정수익 보증기간인 2년이 경과한 이후에도 피고에게 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료의 지급의무를 부담하기 위해서는, ① 이 사건 위탁계약 제11조에 따라 쌍방의 서면합의로 ‘확정수익 보증기간’을 변경한 경우, ② 이 사건 위탁계약 제12조 제1항에 따라 쌍방의 합의로 ‘확정수익 보증기간’을 연장한 경우, ③ 이 사건 위탁계약 제12조 제2항에 따라 ‘확정수익 보증기간’이 갱신된 경우이어야 한다. 그러나 원고와 피고 사이에 이 사건 위탁계약이나 ‘확정수익 보증기간’의 변경·연장·갱신은 물론 임대료에 대하여도 의사표시가 일치되지 못한 이상, 원고가 확정수익 보증기간 이후에도 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료를 지급해야 하는 예외적인 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.
3) 이 사건 위탁계약은 그 내용 및 성질에 비추어 임대차기간 동안 임대차목적물의 사용·수익에 대한 확정된 임대료를 지급하기로 하는 통상적인 ‘부동산 임대차계약’에 해당한다고 보기도 어렵다. 즉, 이 사건 위탁계약은 원고가 피고로부터 이 사건 호실을 임차한 다음 이를 제3자에게 전대·재임대 등의 방식으로 운용함으로써 그에 따른 운용수익을 분배하는 것을 주된 목적으로 한다는 점에서 본질적으로 투자계약의 성질을 지니고 있다. 따라서 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘임대료’는 실질적으로는 ‘운용수익의 분배금’의 성질을 지니고 있고, 이로 인하여 원고가 피고에게 정기적으로 이 사건 호텔에 관한 수익금 배분내역이 상세히 기재된 손익보고서를 송부한 것이며, 피고는 이 사건 위탁계약에 따른 투자수익금 변동에 따른 위험을 전가하는 차원에서 ‘확정수익 보증기간’ 동안 ‘확정 임대요율에 따른 임대료’를 통하여 최소한의 수익금을 확정적으로 보장받고자 하였고, 다른 한편 원고는 이러한 확정수익 임대료의 보장을 통하여 이 사건 호텔의 분양률을 높이고자 하였던 것으로 보인다.
4) 결국 이 사건 위탁계약에서 정한 ‘확정수익 보증기간’이 경과된 이후에는 원고와 피고가 합의를 통하여 ‘운용수익의 분배금’의 성질을 지닌 ‘임대료’를 별도로 정하여야 하고, 이에 관한 합의에 이르지 못한 경우에는 감정결과나 이 사건 호텔에 관하여 피고와 동일·유사한 지위에 있는 임대인들과 체결한 위탁계약의 내용 및 원고의 운용수익금액 등 제반 사정을 참작하여 객관적·합리적인 기준에 따라 이를 산정할 여지가 있음은 별론으로 하고, 이 사건 위탁계약에서 정한 문언의 객관적 의미를 벗어나 원고가 원칙적으로 임대관리위탁계약 기간인 10년 전체에 대하여 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료의 지급의무를 부담한다고 볼 수는 없다.
다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 위탁계약상 확정수익 보증기간이 지난 후 남은 임대차기간 8년 동안에도 이 사건 위탁계약 체결 당시 약정한 확정수익 월 임대료를 계속 지급하는 것이 원칙이고, 원고가 민법 제628조에 따라 임대료의 감액을 청구한 적도 없는 이상 2021. 1.부터 2021. 11.까지도 피고에게 임대료로 같은 금액을 지급할 의무가 있다고 보았는바, 이러한 원심의 판단에는 처분문서에 대한 계약해석의 원칙에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)
