요지

이 사건 각 주택은 재산세 과세기준일이 속한 연도에 철거계획이 확정되어 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하므로 주택분 재산세를 부과할 수 없어 각 주택은 종합부동산세법 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2020. 11. 19. 원고에게 부과한 2020년 귀속 종합부동산세 xxx,xxx,xxx원 중 x,xxx,xxx원을 초과하는 부분 및 농어촌특별세 xx,xxx,xxx원 중 x,xxx,xxx원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다

청구취지 

피고가 2020. 11. 19. 원고에게 한 2020년 귀속 종합부동산세 xxx,xxx,xxx원 및 농어촌특별세 124,328,120원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 당사자 등의 지위

 1) 원고는 부동산신탁업 등을 영위하는 신탁회사로서, 2019. 12. 30. 00자산신탁주식회사에서 현 상호로 변경되었다.

 2) 008구역 주택재개발 정비사업조합(이하 '이 사건 조합'이라 한다)은 00시 00구 00동 309 일대 약 49,076㎡(이하 '이 사건 정비구역'이라 한다)에서 주택재개발사업(이하 '이 사건 재개발사업'이라 한다)을 시행하기 위하여, 2009. 9. 9. 00시장으로부터 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다)에 따라 조합설립인가를 받았다.

나. 분양신청 및 현금청산 등 사업시행 경과

 1) 이 사건 조합은 2011. 7. 7. 00시장으로부터 사업시행계획인가를 받았다가 위 인가에서 정한 사업시행기간이 경과하자, 2018. 3. 30. 다시 00시장으로부터 사업시행계획변경인가를 받았고, 이러한 사항은 2018. 4. 9. 고시되었다.

 2) 이 사건 조합은 이 사건 정비구역 내 토지 및 건축물 등 소유자(이하 '토지 등 소유자'라 한다)들로부터 2011. 9. 5.부터 같은 해 11. 3.까지 제1차 분양신청을, 2018. 4. 23.부터 같은 해 6. 8.까지 제2차 분양신청을 받았다. 이때 분양신청을 한 소유자들의 주택내역은 ⁠[별지 1] 목록 기재와 같다(이하 '조합원분 주택'이라 한다).

 3) 한편, ⁠[별지 2] 목록 기재 주택의 소유자들은 이 사건 조합에 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등의 사유로 현금청산자로 분류되었다(이하 위 주택을 '현금청산자분 주택'이라 하고, 조합원분 주택과 현금청산자분 주택을 통틀어 '이 사건 각 주택'이라 한다).

 4) 00시장은 2019. 5. 3. 이 사건 재개발사업에 관한 분양계획 등이 담긴 관리처분계획인가를 고시하였고(이하 '이 사건 관리처분계획인가'라 한다), 위 분양계획에 따라 개별 조합원들에 대한 분양면적과 총 분양금, 총 납부금액이 확정되었다(갑 제31호증).

 5) 이 사건 조합은 ① 2019. 9.경부터 같은 해 10.경 사이에 조합원분 주택에 관하여 2019. 8. 27.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤고, 2) 2019. 9.경 내지 2020. 5.경 사이에 현금청산자분 주택에 관하여 협의 또는 수용절차에 따라 보상금을 지급하거나 공탁한 후 공공용지의 협의취득 또는 토지수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤다.

다. 관리형 토지신탁계약의 체결 및 사업대행자 지정

 1) 사업시행자인 이 사건 조합은 2019. 8. 13. 조합원 총회를 개최하여 도시정비법 제28조에 따라 이 사건 조합을 대신하여 이 사건 재개발사업을 시행할 지정개발자(이하 '사업대행자'라 한다)를 원고로 지정하여 위 사업을 추진하기로 하면서, 이 사건 정비구역 내 전체 부동산을 원고에게 신탁 또는 재신탁하기로 결의하였다.

 2) 이에 따라 이 사건 조합은 2019. 8. 14. 원고와 사이에, 이 사건 정비구역에서 8개동 규모의 공동주택(아파트) 및 부대복리시설을 건축하고 이를 임대ㆍ처분, 관리ㆍ운영하여 신탁이익을 수익자에게 지급할 목적으로, 이 사건 정비구역 내 부동산의 위탁자인 이 사건 조합이 사업비 조달의무를 지고, 수탁자인 원고가 신탁재산의 범위 내에서 사업주체가 되어 이 사건 재개발사업을 실시하는 내용의 관리형 토지신탁계약을 체결하였다.

 3) 이 사건 조합은 2019. 9.경 내지 2020. 5.경 사이에 원고에게, ① 조합원분 주택에 관해서는 재신탁을 원인으로, ② 현금청산자분 주택에 관해서는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

 4) 00시장은 2020. 11. 16. 이 사건 재개발사업과 관련하여 원고를 사업대행자로 지정하고 이를 고시하였다.

라. 종합부동산세 등 부과처분

피고는 원고가 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2020. 6. 1. 현재 신탁재산인 이 사건 각 주택 등을 보유하고 있다고 보아 위 주택의 공시가격을 모두 합산하여 종합부동산세 과세표준을 산정한 후, 2020. 11. 19. 원고에게 2020년 귀속 종합부동산세 xxx,xxx,xxx원(= 주택 xxx,xxx,xxx원 + 별도합산토지 xx,xxx,xxx원) 및 농어촌특별세 xxx,xxx,xxx원을 결정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

마. 전심절차

원고는 2021. 2. 10. 피고에게 이의신청을 하였으나, 2021. 3. 23. 그 신청이 기각 되었다. 원고는 2021. 6. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2022. 10. 31. 그 청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 13 내지 16, 25, 31, 32호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

  이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다

 1) 이 사건 각 주택은 2020. 6. 1. 당시 2020년도에 철거하기로 계획이 확정되어 있었고, 일부 주택을 제외하고는 대부분 단전ㆍ단수가 되어 이주가 완료된 상태였으며,같은 해 말경 모든 주택이 철거되어 멸실되었다. 이처럼 이 사건 각 주택은 철거 예정인 주택으로서 재산적 가치가 없을 뿐만 아니라 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제109조 제3항 제5호 및 그 시행령(2020. 6. 2. 대통렁령 제30728호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제108조 제3항에서 정한 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택으로서 재산세 및 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다.

 2) 설령 이 사건 각 주택이 종합부동산세 과세대상에 해당한다고 하더라도, 지방세법 제107조 제1항 제3호는 '신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우, 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 재산세 납세의무자로 보되, 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다'고 규정하고 있다. 이러한 규정을 비롯하여 원고는 이 사건 조합을 대신하여 이 사건 재개발사업을 대행하는 자에 불과한 점 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 각 주택에 대한 종합부동산세는 실질적 소유자이자 위탁자인 개별 조합원별로 과세표준을 산정하여야 함에도, 피고는 이 사건 각 주택의 공시가격을 모두 합산한 후 종합부동산세 과세표준을 산정하였다.

나. 관계 법령

별지 3 기재와 같다

다. 판단

 1) 관계 규정의 내용

종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제1항은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 그런데 지방세법 제109조 제3항 제5호는 '행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것'에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 지방세법 시행령 제108조 제3항은 "위 법률 조항에서 '대통령령으로 정하는 것'이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명렁을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)을 말한다."고 규정하고 있다.

 2) 인정사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제5, 17 내지 24, 26 내지 31호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가) 2019. 5. 3. 고시된 이 사건 관리처분계획인가에 따르면, 기존 건축물의 철거 예정시기는 '이주비 지급개시일로부터 12개월 이내'로 정해져 있다. 원고는 2019. 8. 20. 조합원들에게 이주기간을 2019. 9, 23.부터 같은 해 12. 22.까지로 정하여 이주계획서를 접수받고 이주개시를 한다고 공고하였고, 같은 해 9. 20. 조합원들에게 이주비를 지급하기 시작하였다.

나) 이 사건 각 주택 중 상당수의 거주자들은 2020. 6. 1 전에 이주를 완료하였고, 위 주택에 대해서는 단수가 이루어졌다.

다) 한편, 이 사건 조합은 2010. 2. 1. 주식회사 000건설에 이 사건 각 주택의 철거 및 잔재처리 공사를 도급하였고, 위 회사는 2020. 4. 27. 00시 00구청장에게 소음ㆍ진동관리법에 따라 2020. 5. 1.부터 2020. 5. 31.까지 이 사건 재개발사업 중 철거공사 및 잔재처리 공사를 실시한다고 신고하였다.

라) 이 사건 조합은 이 사건 각 주택의 철거를 완료하고, 2020. 12. 29. 00시 00구청장에게 해체공사 완료신고(멸실신고)를 하였다.

 3) 이 사건 각 주택이 종합부동산세 과세대상인지 여부

앞서 본 사실관계와 각 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과

같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 주택은 재산세 과세기준일이 속한 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 것으로서 철거보상계약이 체결된 주택에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 각 주택에 대해서는 주택분 재산세를 부과할 수 없으므로, 위 각 주택은 종합부동산세법 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에도 해당하지 않는다고 할 것이다.

가) 먼저, 이 사건 각 주택이 2020년 귀속 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되었는지 여부에 관하여 본다. 이 사건 관리처분계획인가에 따르면, 기존 건축물의 철거 예정시기는 이주비 지급개시일로부터 12개월 이내로 정해졌고, 이 사건 조합은 2019. 9. 20. 이주비 지급을 개시하였다. 또한 이 사건 조합은 2010. 2. 1. 철거회사와 철거공사계약을 체결하였고, 위 회사는 2020. 4. 27. 관할 행정청에 같은 해 5. 31.까지 철거공사를 실시한다고 신고하였다. 그 무렵 이 사건 각 주택 중 상당부분에 대한 퇴거 및 단수조치가 완료되었고, 이 사건 각 주택은 2020년 말경 모두 철거되었다. 이에 비추어 보면, 이 사건 각 주택은 2020년 귀속 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 주택에 해당한다고 봄이 타당하다.

나) 다음으로, 이 사건 각 주택 중 조합원분 주택이 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택인지에 관하여 본다. 도시정비법상 정비사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전자산의 명세 및 가격, 분담금의 추산액 등을 토지 등 소유자에게 통지하여야 하고(도시정비법 제72조 제1항), 분양을 받으려는 토지 등 소유자는 분양신청기간 내에 사업시행자에게 분양신청을 하여야 한다(같은 조 제3항). 그리고 위와 같은 분양신청이 완료되면, 그 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등 종후자산의 권리배분 및 귀속과 부담할 비용을 정한 관리처분계획이 수립되고(같은 법 제74조 제1항 제3호), 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 하며(제79조 제1항), 사업시행자는 건설된 건축물을 인가받은 관리처분계획에 따라 토지 등 소유자에게 공급하여야 한다(같은 조 제2항). 또한 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고(같은 법 제81조 제1항), 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후

기존의 건축물을 철거하여야 한다(같은 조 제2항). 이와 같이, 도시정비법상 조합이 사업시행자가 되는 정비사업은 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하는 사업에 해당함을 알 수 있고(대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결 등 참조), 위 사업의 본질적인 성격은 지정개발자인 신탁회사가 조합 등을 대신하여 정비사업을 시행할 때에도 달라지지 않는다.

이러한 관계 규정의 내용과 법리에 비추어 본다. 원고는 관리처분계획인가를 받은 후에만 이 사건 각 주택 등을 철거할 수 있으나, 위 인가로써 곧바로 구체적인 철거의무가 발생하고 이를 불이행할 경우 일정한 행정상 제재가 수반되는 법률효과가 나타난다고 볼 수는 없다. 따라서 원고 주장과 같이 이 사건 관리처분계획인가가 있었다는 이유만으로는 원고가 행정관청으로부터 철거명령을 받았다고 보기 어렵다. 다만, 토지 등 소유자가 도시정비법에 따라 하는 분양신청에는 재개발사업 완료 시 종전자산에 대응하여 일정한 보상을 받기로 하고, 그 대신 사업시행자에게 종전자산의 철거 등 처분권을 이전한다는 의사가 포함되어 있다고 보아야 하고, 사업시행자는 분양신청의 현황을 기초로 수립된 관리처분계획인가를 받으면 위 주택 등을 철거할 수 있는 권한을 취득하게 된다. 그리고 지방세법 시행령 제108조 제3항이나 그 밖의 관계 법령은 '철거보상계약'의 구체적인 형식과 내용을 규정하고 있지 않으므로, 분양신청으로부터 관리처분계획의 수립 및 인가라는 일련의 과정에서 토지 등 소유자와 사업시행자 사이에는 철거보상계약과 같은 약정이 체결되었다고 볼 수 있을 것이다.

이에 비추어 보건대, 이 사건 조합원들의 분양신청 및 이 사건 관리처분계획인가는 2020년 귀속 재산세 및 종합부동산세의 과세기준일인 2020. 6. 1. 전에 모두 완료되었으므로, 이 사건 각 주택 중 조합원분 주택은 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 '재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택'에 해당한다고 봄이 타당하다.

다) 다음으로, 이 사건 각 주택 중 현금청산자분 주택이 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택인지에 관하여 본다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고(도시정비법 제73조 제1항), 그 협의가 성립되었을 때에는 그 소유자 등과 계약을 체결하여야 하며[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 한다) 제17조], 이는 사법상의 매매계약에 해당한다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다91206 판결 등 참조).

그런데 만일 그와 같은 협의가 성립되지 아니한 경우, 사업시행자는 공익사업을 위하여 토지 등을 수용함으로써 그 재산권을 강제적으로 취득할 수 있으나(도시정비법 제63조, 토지보상법 제19조 제1항), 사업시행자는 특별한 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일까지 보상금을 지급하거나 이를 공탁하여야 하며(토지보상법 제40조), 토지소유자나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다(토지보상법 제43조). 나아가, 사업시행자는 원칙적으로 수용되는 건축물 등 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하나, 이전이 어렵거나 이전으로 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 또는 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 등에는 당해 물건가격으로 보상하여야 한다(토지보상법 제75조 제1항).

이러한 관계 규정의 내용 및 법리에 비추어 보면, 도시정비법에 의하여 시행되 는 재개발사업에서 사업시행자가 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있는 것이고, 사업시행자가 그 취득을 위해 현금청산 대상자에게 지급ㆍ공탁하는 보상금은 철거에 대한 보상의 성격을 포함하고 있다고 볼 수 있다. 그런데 이 사건 조합은 2020. 6. 1. 이전에 현금청산자분 주택에 대한 수용보상금의 지급 또는 공탁을 모두 완료하고, 위 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 위 주택 또한 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 '재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택'에 해당한다고 봄이 타당하다.

라) 한편, 원고가 이 사건 각 주택에 관하여 부과된 재산세에 관하여 별도로 불복하지 않고 이를 모두 납부한 사실은 인정된다. 그러나 종합부동산세는 재산세의 부가세가 아니라 독립세로서 그 부과주체, 부과요건, 부과절차 등이 다른 별개의 조세이다. 따라서 원고가 이 사건 각 주택에 대한 재산세 부과처분에 대하여 불복을 하지 아니하였고 피고가 이러한 과세자료를 근거로 이 사건 처분을 하였다 하더라도, 이러한 사정만으로 원고가 이 사건 처분의 효력을 더 이상 다툴 수 없다고 보기는 어렵다.

라. 소결론

결국 이 사건 처분 중 이 사건 각 주택에 관한 부분은 과세표준의 산정방식에 관한 원고의 주장을 나아가 살펴보지 않더라도 위법하다. 따라서 위 각 주택을 제외한 나머지 부분만으로 원고에 대한 2020년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세액을 산정하면 아래 ⁠[표]와 같으므로(을 제1호증 중 별도합산토지 부분 참조), 이 사건 처분 중 아래의 정당세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2023. 11. 02. 선고 서울행정법원 2022구합78944 판결 | 국세법령정보시스템