요지

이 사건 토지 및 건물의 가액구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아 기준시가에 따라 이 사건 토지 및 건물의 양도가액을 안분계산한 것은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 7. 1. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 223,500,051원(가산세

52,993,450원 포함)의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1973. 11. 8. 서울 AAA구 BB동 415-10 대 796.9㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 취득한 후 1992 6. 10. 위 지상에 지하2층 지상 9층 건물(이하 ⁠‘이 사건건물’이라 한다)을 신축하여 부동산 임대업을 하였다.

나. 원고는 2017. 4. 27. DDD 외 2인(이하 ⁠‘매수인들’이라 한다)에게 이 사건 토지 및 건물을 합계 100억 원(이 사건 토지 100억 원, 이 사건 건물 0원)에 양도하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2017. 6. 28. 매수인들에게 이 사건 토지 및 건물에 대한 소유권이전등기절차를 마쳤다.

다. 원고는 2017년 귀속 양도소득세를 신고하면서 이 사건 토지의 양도가액은 100억원, 이 사건 건물의 양도가액은 0원으로 하고, 이 사건 토지의 취득가액은 환산 취득가액인 2,022,941,463원¹⁾으로, 이 사건 건물의 취득가액은 양도당시 장부가액인625,000,000원으로 하여 2017. 8. 31. 2017년 귀속 양도소득세 1,944,856,540원을 신고·납부하였다

라. 피고는 2020. 7. 6.부터 2020. 7. 25.까지 원고에 대한 2017년 귀속 양도소득세 조사를 실시하고, 이 사건 건물은 양도가액이 0원이므로 양도소득세 과세대상이 아니라는 이유로 이 사건 건물 취득가액 625,094,689원을 필요경비에서 부인하여 2020. 8. 3. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 327,749,640원(가산세 포함)을 경정·고지하였다.

마. 원고는 2020. 10. 8. 피고에게 이의신청을 하였고, 피고는 2020. 11. 16. ⁠‘이 사건건물을 유상양도한 것이 아님을 전제로 양도소득세 과세대상이 아니라고 본 것은 잘못이고, 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제2항 및 제3항에 따라 이 사건 토지와 건물의 양도는 각각의 가액구분이 불분명한 경우에 해당하므로 전체 양도가액 100억 원은 이 사건 토지와 건물의 기준시가비율로 안분계산하여 양도소득세를 재계산하여야 한다.’는 취지로 결정하였다.

바. 이에 따라 피고는 이 사건 토지의 양도가액을 6,938,059,284원으로, 이 사건 건물의 양도가액을 3,061,940,716원으로 과세표준과 세액을 재계산하여 2020. 12. 17. 원고에게 위 라항과 같이 부과한 2017년 귀속 양도소득세 327,749,640원(가산세 포함)에서 2,085,430원을 감액한 325,664,213원(가산세 포함)을 경정·고지하였다.

사. 원고는 2021. 1. 28. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2021. 5. 20. 기각되었다.

아. 피고는 이 사건 건물의 양도가액에 이 사건 건물의 부가가치세 306,194,071원이 포함되어 있다는 이유로 이를 제외하면 이 사건 토지의 양도가액은 6,938,059,284원,이 사건 건물의 양도가액은 2,755,746,645원이 된다고 보아 2021. 6. 17.112,380,573원을 감액한 2017년 귀속 양도소득세 213,283,637원을 경정고지하였다.

자. 피고는 2021. 7. 1. 이 사건 건물의 정당한 부가가치세액은 278,358,247원이라는이유로 2017년 귀속 양도소득세 10,216,410원을 증액경정하였다[이하 피고가 2021.7.1. 최종적으로 증액경정 한 양도소득세 223,500,051원(가산세 52,993,450원 포함)의 부과처분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다].

차. 피고는 이 사건 소송 계속 중 ⁠‘설령 원고의 주장대로 이 사건 건물의 실질양도가액이 0원으로 인정되는 경우라면, 이는 구 소득세법 제88조에서 규정하는 ’양도(자산을유상으로 사실상 이전하는 경우)‘에 해당하지 아니하므로 양도소득세 과세대상 자산이아니어서 이 사건 건물의 취득가액을 이 사건 토지의 양도가액에서 공제할 수 없고,이 사건 건물의 양도가액은 실거래가액에 의하면서 취득가액은 양도당시 장부가액으로 산정할 근거도 없으므로, 결국 이 사건 건물의 취득가액을 필요경비로 공제할 수 없게되면 피고가 당초 위 라항과 같이 하였던 327,749,640원의 양도소득세(가산세 포함) 부과처분이 적법하고, 이 사건 처분은 위 정당한 세액의 범위 내에 있으므로 적법하다’는예비적 처분사유를 추가하였다.

[인정근거] 갑 제1호증 내지 제7호증의 2, 을 제1호증 내지 제4호증의 각 기재, 변론전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 구 소득세법 제100조 제2항에서 규정하고 있는 토지와 건물 등을 함께 양도할경우의 안분계산 규정은 그 가액이 불분명한 경우에만 적용되는 것인데, 원고와 매수인들은 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 토지의 가액을 100억 원으로, 매수 후 철거를 전제로 취득하는 이 사건 건물의 가액을 0원으로 명확히 정하였으므로, 이 사건 토지와 건물은 가액이 분명한 경우이므로 위 안분계산 규정이 적용되지 아니한다.

그럼에도 불구하고 이 사건 토지와 건물의 가액이 불분명하다는 전제에서 안분계산 규정을 적용한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 설령 이 사건 처분사유가 타당하다고 하더라도 원고로서는 당사자 사이에 합의한 이 사건 매매계약 내용에 따라 양도소득세 신고를 한 것으로서, 일반인인 원고가 구 소득세법 제100조 제2, 3항에서 정하는 양도가액 안분규정이 적용되는 사안인지 알 수 없었으며, 피고도 수회에 걸쳐 경정처분을 하는 등 이 사건 건물의 양도가액 및 양도소득세 과세대상 여부에 관한 견해가 일관되지 아니하였던 점, 원고가 국세청의 유권해석에 따라 철거예정인 이 사건 건물가액을 0원으로 하여 양도소득세를 신고한 점등을 고려하면, 원고에게는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있고, 이 사건 처분 중 가산세 부과처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부

가) 구 소득세법 제100조 제2항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다고 규정하고, 같은 조 제3항은 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있다. 여기서 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 거래의 실질에 비추어 합리적인 가액 구분이라고볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 타당하다.

나) 갑 제8, 9호증, 을 제4호증 내지 제9호증의 3의 각 기재에 의하면, ① 원고는 당초 이 사건 토지와 건물의 가액 구분 없이 100억 원에 일괄양도하려고 하였는데, 매수인들이 매수 후 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축할 예정이라고 하면서 이 사건 토지의 가액을 100억 원으로, 이 사건 건물의 가액을 0원으로 정하여 계약을 체결하자고 제안한 사실, ② 원고는 이 사건 토지와 건물의 세부 가액을 어떻게 정하든 매수인들이 실제로 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하면 원고에게는 영향이 없을 것으로 생각하여 매수인들의 제안대로 이 사건 토지 가액을 100억 원으로, 이 사건 건물 가액을 0원으로 하여 이 사건 매매계약서를 작성한 사실, ③ 이 사건 매매계약에 따라 원고는 그 무렵 월 차임 합계가 7,800만 원에 이르던 이 사건 건물의 임차인들을 퇴거시킨 후 공실 상태의 이 사건 건물을 매수인들에게 인도하였고, 매수인들도 이 사건 매매계약의 내용대로 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하여 2019. 8. 29. 사용승인을 받은 사실이 각 인정된다.

다) 위 인정사실에다가 앞서 든 증거들을 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고와 매수인들 사이에서 작성된 이 사건 매매계약서는 매수인들의 요청에 의하여 이 사건 토지의 양도가액을 100억 원, 이 사건 건물의 양도가액을 0원으로 기재한 것일 뿐, 이 사건 매매계약의 실질은 원고가 매수인들에게 이 사건 토지 및 건물을 일체로 합계 100억 원에 양도한 것으로서 각 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고가 이 사건 토지 및 건물의 가액구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아 기준시가에 따라 이 사건 토지 및 건물의 양도가액을 안분계산한 것은 적법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다[이 사건 처분사유를 적법하다고 보는 이상, 피고가 이 사건 소송에서 추가한 예비적 처분사유(이 사건 건물 양도가액을 0원으로 볼 경우 이 사건 건물의 취득가액을 공제받지 못하므로 오히려 원고가 납부할 양도소득세는 이 사건 처분금액보다 증가하게 된다는 것)에 대하여는 판단하지 아니한다].

① 원고의 주장과 같이 이 사건 토지와 건물의 매수인들은 이 사건 토지와 건물을 매수한 직후 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지 위에 새로운 건물을 신축할 예정이었으므로, 적어도 매수인들에게 이 사건 건물 자체가 가치를 갖지 않았던 것은 사실로 보인다. 그러나 원고의 입장에서는 신축한지 25년 가까이 경과하기는 하였으나 이 사건 건물을 양도하기 직전까지도 이 사건 건물에서 월임대료 7,800만 원을 얻고 있었고 당초 이 사건 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 일괄하여 100억 원에 양도할 생각이었으므로 이 사건 건물의 객관적인 가치나 원고의 주관적인 가치가 0원이 아니었음은 분명하였는데, 단지 매수인들의 요청에 따라 이 사건 매매계약 체결 시 이 사건 토지의 가액을 100억 원으로, 이 사건 건물의 가액을 0원으로 정하여 매매계약서에 기재한 것뿐이다.

② 매수인들의 입장에서 보더라도, 철거를 예정한 이 사건 건물 자체는 매수인들에게 아무런 가치가 없었지만 이 사건 토지 위에 건물을 신축하기 위해서는 우선 이 사건 건물의 처분권을 취득하여야 이 사건 건물을 철거하고 그 자리에 새로운 건물을 신축할 수 있었다는 점에서 매수인들 역시 대가를 지불하고 이 사건 건물의 소유권을 유상으로 취득할 의사가 있었다. 즉 이 사건 매매계약의 실질을 보면, 매수인들 역시도 이 사건 토지와 건물을 반드시 일체로 매수하려는 의사였으므로 이 사건 토지와 건물의 가액은 서로 뗄 수 없는 관계에 있었다. 결국 매수인들이 원고에게 지급한 100억 원은 그 명목여하에 불구하고 매수인들이 이 사건 토지와 건물 모두를 매수하기 위하여 원고에게 지급한 것이므로, 이 사건 토지 및 건물 전체에 대한 양도대금으로 지급한 것으로 보아야 한다.

③ 만일 원고의 주장과 같이 원고와 매수인들 사이에서 이 사건 건물이 철거예정으로서 아무런 가치를 갖기 않기 때문에 양도가액을 0원으로 정한 것이고 매수인들이 원고에게 지급한 100억 원 중 이 사건 건물의 가치에 대응하여 지급한 금액이 전혀 없다고 한다면, 원고가 매수인들에게 이 사건 건물을 무상으로 증여한 것이 되는데 원고가 매수인들에게 이 사건 건물을 무상으로 증여할 이유가 없다. 즉 원고와 매수인들 사이의 관계 및 이 사건 매매계약 체결의 목적과 경위, 사회통념 등에 비추어 보면, 원고가 매수인들에게 이 사건 토지와 건물을 합계 100억 원에 일체로 양도한 것으로 보는 것이 자연스럽고, 반대로 ⁠‘원고가 매수인들에게 이 사건 토지를 100억 원에 양도하면서 이 사건 건물은 무상으로 증여하였다’고 법률관계를 구성하는 것은 지나치게 작위적이고 원고와 매수인들의 진정한 의사 및 사회통념에 반한다.

④ 원고로서는 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유권을 모두 이전하는 대가로 매수인들로부터 100억 원을 받은 것이고, 매수인들로서도 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유권을 모두 취득할 필요가 있었기 때문에 그에 대한 대가로 원고에게 100억 원을 지급한 것이므로, 이 사건 매매계약의 체결에 있어 전체 양도금액 100억 원이 원고와 매수인들에게 중요한 의미를 가졌을 뿐 이 사건 토지와 건물의 세부가액은 굳이 정할 필요도 없었다.

2) 가산세 면제의 ⁠‘정당한 사유’가 존재하는지 여부

세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이다. 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의범위를 넘어 세법 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할 수 없다. 그러나 세법 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립 등이 있다고 할 수 없음에도 납세의무자가 자기 나름의 해석에 의하여 납세 등의 의무가 면제된다고 잘못 판단한 것은 단순한 법령의 부지 내지 오해에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하고, 이와 같은 경우 설령 과세관청이 세법에 위반된 신고를 그대로 받아들이면서 시정지시 등을 하지 아니하였다고 하더라도 정당한 사유가 있다고 할 수 없다(대법원 1991. 9. 13. 선고 91누773 판결, 대법원 2005. 1. 27. 선고 2003두13632 판결 등 참조).

원고가 주장하는 사정, 즉 원고가 세법지식이 없는 일반국민이라거나, 다른 세목인 부가가치세에 관한 것으로서 구체적인 사안에 따라 달리 판단할 수 있다는 내용이 포함된 과세관청의 일반적인 질의회신을 믿었다는 사정은 정당한 세액에 관한 단순한 법률의 부지ㆍ착오가 있었다는 사정에 불과하다. 피고가 처음에는 원고가 신고한 전제대로 이 사건 건물가액을 0으로 하되 그 경우 이 사건 건물은 유상양도에 해당한다고 볼 수 없다는 이유로 이 사건 건물 취득가액을 양도가액에서 공제하지 아니하는 내용의 경정처분을 하였다가, 이의절차에서 이 사건 처분과 같이 이 사건 토지와 건물의 가액구분이 불분명하여 양도가액을 안분하는 것으로 처분사유를 변경하였더라도, 이는 이 사건 매매계약의 내용과 제반 사정에 비추어 당사자의 진정한 의사를 어떻게 보아야 할 것인지에 따라 처분사유를 달리 한 것으로서 세법의 해석상 의의가 있다거나 과세관청이 세법해석을 변경하였다거나 해석의 불일치가 있었다고 볼 수 없다. 원고는 이 사건 매매계약의 당사자로서 그 계약 체결의 경위와 내용, 당사자들의 진정한 의사 및 이 사건 매매계약의 실질을 가장 잘 알 수 있는 지위에 있었으므로, 원고에게 단순한 법률의 부지·착오를 넘어 납세의무의 이행을 기대하는 것이 무리였다고 보아 가산세 부과를 면제할 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 양도가액 10,000,000,000원 × ⁠(취득시 기준시가 985,949,383원 / 양도시 기준시가 4,893,840,400원) = 2,022,941,463원

출처 : 서울행정법원 2022. 07. 06. 선고 서울행정법원 2021구단69649 판결 | 국세법령정보시스템