요지

특수관계인과의 거래에서 시가와 거래가액이 시가의 100분의 5 이상 차이가 나는 경우에는 부당행위계산의 대상에 해당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 5. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 24,608,416원 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 2015. 6. 30. BBB에게 서울 ○○구 ○○동 000-0 CC아파트 000동 0000호(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라 한다)를 412,000,000원에 매도하였다(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다).

  나. 원고는 2015. 10. 15. 이 사건 양도에 대하여 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 412,000,000원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세 11,837,985원을 신고하였다.

  다. ○○세무서는 2017. 9. 11.부터 2017. 10. 25.까지 양수인에 대한 증여세 조사를 실시한 결과 증여세는 수증혐의 없음으로 종결하고, 2017. 10. 29. 피고에게 이 사건 양도에 대하여 특수거래인과의 거래에 있어 낮은 가격으로 자산을 양도한 혐의가 있어 부당행위계산부인 대상으로 통보하였다.

  라. 피고는 2021. 4. 19. 이 사건 양도 당시 시가를 유사매매사례가액을 적용하여 500,000,000원으로 보아 이 사건 아파트를 양수인에게 저가 양도한 것으로 보아 소득세법 제101조 제1항을 적용하여 원고에 대하여 양도소득세 24,608,416원(가산세 9,803,687원)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

  마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2021. 7. 7. 국세청에 심사청구를 하였으나 2021. 8. 10. 기각되었다.

[인정근거] 갑 제1호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

    구 상속세 및 증여세법(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법’이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따라 이 사건 아파트의 시가는 공시가격인 3억 8,000만 원으로 보아야 한다.

    가사 원고의 주장대로 시가를 인근 유사 매매사례가액인 5억 원으로 본다고 하더라도 과세기준가액은 시가 5억 원의 5%를 공제한 4억 7,500만 원이 되어야 하고, 다른 아파트의 경우 신축 이후 대부분 억대의 비용을 들여 리모델링을 완료한 아파트이고, 이 사건 아파트는 1987년 신축한 이후 지금까지 유지 보수가 제대로 이루어져있지 않기 때문에 향후 소요되는 예상 유지보수비용을 감안하여 정한 이 사건 아파트의 양도가액은 시가에 비하여 부당하게 저가에 양도된 것이 아니므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

  나. 관계 법령

    별지 관계 법령 기재와 같다.

  다. 판단

    1) 소득세법 제101조 제1항 적용 여부

      가) 관련 법리

        구 소득세법(2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법’이라고만 한다) 제101조, 구 소득세법 시행령(2016. 1. 22. 대통령령 제26922호로 타법개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법 시행령’이라고만 한다) 제167조에 의하면, 양도소득이 있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도한 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.

        한편, 시가는 구 상증세법 제60조 제1항, 제2항은 원칙적으로 평가기준일현재의 시가에 따르고, 시가는 ”불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.“고 규정하고 있다. 위 조항의 위임을 받은 구 상속세법 및 증여세법 시행령(2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조는 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기간 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우 해당재산에 대한 매매거래가액(제1호), 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액(제2호), 수용 보상 또는 경매가액(제3호)을 말한다고 규정하고 있고(제1항), 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하고(제2항), 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액“이 있는 경우에는 해당가액을 시가로 본다고 정하고 있다(제5항).

        또한 구 상증세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제1호는 토지의 경우 위 규정에 따라 시가를 산정하기 어려운 경우 ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 ⁠‘개별공시지가’를 시가로 본다고 규정하고 있다.

      나) 이 사건의 경우

        위 법리에 비추어 이 사건 아파트의 시가에 관하여 본다.

        이 사건 아파트의 양도일 전후에 이 사건 아파트와 면적이 같고 위치(층수)가 유사한 CC아파트의 매매거래가액을 보면, 다음 표 기재와 같다. 그 중 이 사건 아파트와 면적, 층수, 위치, 공시지가가 유사하고 이 사건 아파트 양도일과 가장 가까운 날에 해당하는 매매거래가액은 2015. 7. 18.자 DD아파트 206동 1406호(비교 대상 아파트)의 매매거래가액 500,000,000원인바, 이 사건 아파트의 시가는 500,000,000원이 된다.

        원고는 이 사건 아파트를 시가인 500,000,000원보다 88,000,000원 낮은 412,000,000원에 양도하였으므로, 이 사건 양도는 시가와 거래가액이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액인 25,000,000원(=500,000,000원 × 5/100) 이상 차이가 나는 경우에 해당하여 소득세법 제101조 제1항에서 정한 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 부당행위계산의 대상이 된다.

        원고는 구 상증세법 제61조에 따라 부동산의 가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 구 상증세법 제60조 제3항은 제1항에 따라 시가를 산정하기 어려운 경우 제61조에 따라 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는데, 이 사건 아파트는 앞서 본 바와 같이 시가 산정이 가능하므로, 구 상증세법 제61조가 적용될 여지가 없다.

        따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다

    2) 과세기준가격

      구 소득세법 시행령 제167조 제4항에 의하면 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 규정하고 있고, 피고는 이에 따라 이 사건 부동산의 시가인 5억 원으로 양도가액을 산정하였는바, 양도가액 산정에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없으므로, 시가에서 100분의 5를 공제한 4억 7,500만 원으로 양도가액을 산정하여야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.

    3) 유지 수리 상태에 따른 거래차이 인정 여부

      원고는 이 사건 아파트는 유지보수가 되지 않은 상태이고, 시가 산정의 대상이 된 아파트는 억대의 리모델링을 하였으므로, 앞서 인정한 5억 원이 시가로 인정되어서는 안 된다는 취지로 주장한다.

      그러나 구 상증세법은 시가 산정에 있어 유사매매거래가액의 판단기준으로 면적, 위치, 용도, 종목, 공시지가를 유사매매거래 가액의 판단기준으로 삼고 있을 뿐 리모델링 여부, 유지보수 상태가 유사할 것을 그 기준으로 삼고 있지 않은 점, 원고는 이 사건 아파트 상태에 대한 아무런 자료를 제출하지 않고 있고, 비교 대상 아파트가 리모델링을 언제, 얼마의 비용을 하여 시가에 어떠한 영향을 미쳤다는 점에 대한 아무런 입증 자료를 제출하지 않고 있으며, 비교 대상 아파트 이외에도 5억 원에 근접하는 매매거래가액이 많이 있는 점에 비추어 볼 때, 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 의정부지방법원 2022. 08. 08. 선고 의정부지방법원 2021구단6711 판결 | 국세법령정보시스템