요지

검인계약서상의 거래가액이 실제와 달리 작성하였다고 볼 만한 사정도 없고, 취득가액에 포함되어야 한다고 주장하는 근저당권설정액의 실제 채무액이나 변제여부 등이 입증되지 않았으므로 계약서상의 거래가액을 취득가액으로 보아야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 202x. x. x. 원고에 대하여 한 201x년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 199x. x. x. 고x목으로부터 xx시 xx구 xx동 x-xx xx파크 제2층 제204호(전유부분 면적 89.91㎡, 이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하여 보유하다가, 201x. x. x. 이 사건 주택을 조x재, 김x순에게 xxx,xxx,xxx원에 양도하였다.

나. 원고는 201x. x. x. 피고에게 이 사건 주택의 양도가 1세대 1주택의 양도로서

비과세 대상에 해당한다는 취지로 양도소득세 신고를 하였다. 원고는 당시 취득가액을 xxx,xxx,xxx원으로 신고하고, 계약서 작성일 199x. x. x., 매매대금 xxx,xxx,xxx원으로 기재된 검인 매매계약서(이하 ⁠‘이 사건 검인계약서’라 한다)를 제출하였다.

다. 피고는 202x. x. x.부터 202x. x. x.까지 원고에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 다음, 원고가 이 사건 주택의 양도 당시 이 사건 주택 외에도 서울시 xx구 xx동 xx-x 지상 겸용주택 중 1/2 지분을 소유하고 있어 비과세 대상이 아니고, 이

사건 검인계약서에 매매대금이 xxx,xxx,xxx원으로 기재되어 있어 그 취득가액은

xxx,xxx,xxx원으로 인정함이 타당하다는 이유로, 202x. x. x. 원고에게 1세대 1주택 비과세를 부인하고 실지거래가액에 의한 양도가액을 xxx,xxx,xxx원, 취득가액을

xxx,xxx,xxx원으로 하여 산정한 201x년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 결정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 202x. x. x. 이의신청을 제기하였으나 202x. x.x. 기각되었고, 202x. x. x. 국세청에 심사청구를 제기하였으나 202x. x. x. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~3, 9호증, 을 1, 2, 4호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

취득가액은 실지거래가액으로 인정하여야 하는데, 이 사건 검인계약서는 등기신청을 위해 매매대금을 임의로 기재한 허위표시문서일 뿐, 실제거래금액이 아니다.

원고는 이 사건 주택을 취득할 당시 고x목과 총 매매가액을 xxx,xxx,xxx원으로 하고, 그중 xxx,xxx,xxx원은 근저당이 설정된 양도인 고x목의 채무(원고에 대한 전기 관련 자재납품채무 xxx,xxx,xxx원, 임x후에 대한 채무 xx,xxx,xxx원)를 원고가 승계하며, 나머지 대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하기로 약정하였고, 시간의 경과로 증빙서류가 대부분 없어져 처분청의 조사와 관련하여 정확한 과세를 받기 위해 실제 거래가액을 바탕으로 매매대금을 xxx,xxx,xxx원으로 한 매매계약서(갑 10호증, 이하 ⁠‘추가계약서’라 한다)를 취득 시로 소급하여 작성하였으므로, 취득가액은 실지거래가액인 xxx,xxx,xxx원으로 보아야 한다.

가사 취득가액을 xxx,xxx,xxx원으로 인정하기 어렵다고 하더라도, 적어도 근저당권

의 피담보채무액인 xxx,xxx,xxx원과 추가계약서상 계약금 xx,xxx,xxx원, 영수증에 의해 지급사실이 인정되는 중도금 xx,xxx,xxx원을 더한 xxx,xxx,xxx원 또는 인근 매매사례가격 xxx,xxx,xxx원은 취득가액으로 인정되어야 한다.

따라서 이 사건 주택의 취득가액이 이 사건 검인계약서상의 매매대금 xxx,xxx,xxx원임을 전제로 한 이 사건 처분은 국세기본법상 실질과세 원칙 및 소득세법상 실지거래가액 원칙에 위배되어 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 취득가액의 산정기준

구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목에 따르면, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비 중 취득가액은 자산의 ⁠‘취득에 든 실지거래가액’에 의하고, 이를 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 산정한다.

여기서 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ⁠‘실지거래가액’이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라, 실지의 거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(구 소득세법 제88조 제5호, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조).

한편, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한

사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조). 그리고 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로, 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 해당 자산의 실지거래가액이라고 보아야 할 것이나(대법원 1998. 3. 10. 선고 97누19809 판결 등 참조), 실지거래가액이 되는 본래 채무의 존재 여부와 액수 및 그에 따라 실제로 대물변제가 이루어졌다는 점에 대한 증명책임은 대물변제를 주장하는 측에게 있다고 보아야 한다.

2) 인정 사실

가) 정x순은 199x. x. x. 이 사건 주택에 관한 소유권보존등기를 마쳤다. 고x목 은 199x. x. x. 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 원고에게 채권최고액 xxx,xxx,xxx원, 채무자 고x목으로 된 1순위 근저당권설정등기를, 임x후에게 채권최고액 xx,xxx,xxx원으로 된 2순위 근저당권설정등기를 마쳐주었다.

나) 원고는 199x. x. x. 이 사건 주택에 관하여 199x. x. x. 매매를 원인으로 한 소

유권이전등기를 마쳤고, 199x. x. x. 원고 명의의 위 1순위 근저당권설정등기가 199x.x. x. 혼동을 원인으로 말소되었으며, 같은 날 임x후 명의의 2순위 근저당권설정등기가 199x. x. x. 해지를 원인으로 말소되었다.

다) 원고와 고x목은 피고의 양도소득세 조사 무렵 이 사건 주택에 관하여 매매대금 이 xxx,xxx,xxx원으로, 계약일이 199x. x. x.로 기재된 매매계약서(갑 10호증)를 소급하여 작성하였다. 위 매매계약서에 따르면, 계약금 xx,xxx,xxx원은 계약 시에, 중도금 xx,xxx,xxx원은 199x. x. x.에, 잔금 xx,xxx,xxx원은 199x. x. x. 각 지급하고, 위 각 근저당권의 피담보채무인 xxx,xxx,xxx원(임x후 xx,xxx,xxx원, 원고 xxx,xxx,xxx원)은 원고가 승계하여 매매대금에서 공제하는 것으로 기재되어 있다.

라) 고x목은 원고에게 금액 ⁠‘xx,xxx,xxx원’, 내역 ⁠‘부동산 매매 중도금’이라고 기재된 발행일이 기재되지 않은 영수증(갑 11호증)을 발행하였다.

[인정 근거] 앞서 든 증거들, 갑 4, 5, 7, 8, 10, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

3) 구체적 판단

위 법리와 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 위 인정 사실이나 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 주택의 실지거래가액이 원고와 고x목 사이에 작성된 이 사건 검인계약서에 매매대금으로 기재된

xxx,xxx,xxx원을 초과한다는 원고의 주장사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 실지거래가액에 의한 이 사건 주택의 취득가액을 이 사건 검인계약서상 매매대금 xxx,xxx,xxx원으로 보아 양도소득세를 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

1) 원고가 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기신청을 할 때 제출한 계약서로서,

199x. x. x. xx구청장의 검인을 받은 이 사건 검인계약서(갑 9호증, 을 1호증의

2)에는 계약일이 199x. x. x.로, 매매대금이 xxx,xxx,xxx원으로 기재되어 있다. 원고는 이 사건 양도소득세 신고 당시 이 사건 주택의 취득가액을 xxx,xxx,xxx원으로 기재하였고, 그 신고서에 이 사건 검인계약서를 첨부하였다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 원고는 199x. x. x. 고x목으로부터 이 사건 주택을 xxx,xxx,xxx원으로 매수하였다고 추정되고, 이 사건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 원고가 증명하여야 한다.

2) 추가계약서(갑 10호증)는 원고가 스스로 인정하는 바와 같이 피고의 이 사건 양

도소득세 조사 과정에서 작성일자를 소급하여 작성된 것일 뿐만 아니라, 위 계약서에는 총 매매대금이 xxx,xxx,xxx원으로 기재되어 있는 반면, 계약금, 융자금, 중도금, 잔금의 각 금액은 합계 xxx,xxx,xxx원(= xx,xxx,xxx원 + xxx,xxx,xxx원 + xx,xxx,xxx원 + xx,xxx,xxx원)이어서 계약서의 내용 자체에 모순 내지 불일치가 존재하여 신빙성이 없다.

3) 원고가 199x. x. x. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 xxx,xxx,xxx원, 채무자

고x목으로 기재된 1순위 근저당권설정등기를 마친 바 있으나, 199x. x.x.경 당시 고x목의 원고에 대한 채무의 존재나 액수를 구체적으로 확인할 수 있는 자료가 전혀 없고, 갑 6호증(약속어음)은 이 사건 주택 취득 당시 원고와 고x목 사이의 채권채무관계를 증명할 만한 증거가치가 없다.

4) 임x후가 199x. x. x. 원고에게 채권최고액 xx,xxx,xxx원인 2순위 근저당권에 관

한 해지증서(갑 8호증)를 작성․교부하였고, 이에 따라 199x. x. x. 위 근저당권설정등기가 해지를 원인으로 말소되었으나, 199x. x. x.경 당시 고x목의 임x후에 대한 채무의 존재나 액수, 원고가 임x후에게 대위변제한 금액 등을 구체적으로 확인할 수 있는 자료도 없다.

5) 원고가 취득할 당시 이 사건 주택에 채권최고액 합계 xxx,xxx,xxx원의 근저당권이 설정되어 있었다고 하더라도 그것만으로 이 사건 주택의 시가가 위 금액 이상이라고 추정할 수 없을 뿐만 아니라, 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ⁠‘실지거래가액’이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니므로, 설령 시가가 xxx,xxx,xxx원을 초과하였다고 하더라도 그것만으로 이 사건 검인계약서상 매매대금 xxx,xxx,xxx원의 기재가 허위라고 추단할 수도 없다.

6) 금액이 xx,xxx,xxx원으로 기재된 고x목 발행의 중도금 영수증(갑 11호증)은 발행일자가 기재되어 있지 아니하여 신빙성이 낮고, 설령 고x목이 이 사건 주택의 중도금 영수증으로 발행한 것이 사실이라고 하더라도 그것만으로는 원고의 취득 당시 실지거래가액이 피고가 인정한 xxx,xxx,xxx원을 초과한다는 점을 인정하기에 부족하다.

7) 원고가 202x. x. x. 커피숍에서 고x목과 대화한 내용을 녹취한 것이라고 제출

한 녹취록(갑 14호증)의 기재는 대화 내용 중 일부가 생략되어 있는 점, 고x목이 이 법원의 증인출석 요구에 불출석 의사를 밝히면서 제출한 2022. x. x.자 진술서에는 ⁠‘이 사건 주택을 원고에게 대물변제로 제공하였고, 당시 원고와 합의한 거래대금의 액수나 채무액 등에 관하여는 정확한 기억이 나지 않는다.’는 취지로 기재되어 있는 점 등을 고려할 때, 그 신빙성이나 증명력을 인정하기 어렵다.

8) 공인중개사 현x수의 확인서(갑 12호증, 을 5호증)의 기재는 ⁠‘이 사건 주택의 신

축 당시 분양가가 세대당 약 x 원 정도 했던 것으로 생각되며, 199x년도에도 그 이상의 시세가 유지된 것으로 기억하고 있다’는 것에 불과하여 그 내용이 구체적이지 않은 점, 이 사건 주택 속한 집합건물인 xx파크 연립주택이 전유부분 면적을 기준으로 144.54㎡형과 89.91㎡형으로 나누어져 있음에도 이를 구분하고 있지 않은 점(국토교통부 실거래가 신고 자료에 따르면, 원고의 이 사건 주택 취득일로부터 9년 이상 경과한 201x. x. x. 거래된 위 연립주택 xxx호 89.91㎡형의 실거래가가 xxx,xxx,xxx원로 신고된 바 있다. 갑 1호증 36면 참조) 등에 비추어, 신빙성이나 증명력을 인정하기 어렵다.

더욱이 ⁠‘실지거래가액’이 일반적인 시가를 의미하는 것이 아님은 위에서 본 바와 같고, 설령 이 사건 검인계약서상 매매대금의 액수가 시가보다 다소 낮았다고 하더라도 그러한 사정만으로 원고의 이 사건 주택 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 취득가액을 매매사례가액인 xxx,xxx,xxx원으로 인정하여야 한다는 원고의 주장도 받아들일 수 없다.

9) 위에서 든 여러 사정들에 비추어 보면, 설령 원고가 이 사건 주택 취득 당시 거

래대금의 전부 또는 일부를 고x목의 원고에 대한 전기 관련 자재대금채무(근저당채

무)와 상계하거나, 고x목의 임x수에 대한 근저당채무액을 거래대금에서 공제하기로

약정하였다고 하더라도, 위와 같이 거래대금에서 상계 내지 공제하기로 약정한 금액은 이 사건 검인계약서상 매매대금으로 기재된 xxx,xxx,xxx원 이내의 금액이라고 봄이 타당하다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2022. 06. 24. 선고 수원지방법원 2021구단8263 판결 | 국세법령정보시스템