무허가 증축 건물 철거 청구, 실제로 가능한가? 핵심 정리

"옆 건물 소유자가 무허가로 증축한 구조물이 내 토지 위에 걸쳐 있습니다. 철거를 요구할 수 있나요? 비용은 누가 부담하나요?"

결론부터 말하면, 무허가 증축 건물이 본인 소유 토지를 침범하고 있다면 철거 청구가 가능합니다. 토지 소유권에 기한 방해배제청구권(민법 제214조)이 그 법적 근거이며, 철거 비용은 원칙적으로 무단 증축을 한 상대방이 부담합니다. 다만 실무에서는 이것만으로 끝나지 않습니다. 구체적 쟁점과 절차를 핵심만 짚겠습니다.

철거 청구의 법적 근거 - 왜 가능한가

민법 제214조는 "소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다"고 규정합니다. 무허가 증축 건물이 타인의 토지를 침범하고 있는 상황은 전형적인 소유권 방해에 해당합니다.

핵심 요건 3가지

청구인이 해당 토지의 적법한 소유자(또는 정당한 권원 보유자)일 것
상대방의 증축 건물이 청구인 소유 토지를 실제로 침범하고 있을 것
상대방에게 토지 사용에 관한 정당한 권원(임대차, 지상권 등)이 없을 것

여기서 "무허가"라는 점은 건축법 위반 여부의 문제이고, 민사상 철거 청구에서 결정적인 것은 토지 침범 사실과 정당한 권원의 부존재입니다. 건축허가를 받았더라도 타인 토지를 침범했다면 철거 청구 대상이 될 수 있고, 반대로 무허가라 하더라도 정당한 토지 사용 권원이 있으면 철거가 어려울 수 있습니다.

부당이득 반환도 함께 청구할 수 있다

상대방이 내 토지 위에 무단으로 건물을 세워 점유하고 있다면, 그 기간 동안의 토지 사용료 상당액을 부당이득(민법 제741조)으로 반환 청구할 수 있습니다.

실무에서 부당이득금은 통상 해당 토지 인근의 임료 감정을 기초로 산정합니다. 침범 면적이 작더라도 점유 기간이 길면 상당한 금액이 될 수 있으므로, 철거 청구와 함께 부당이득 반환 청구를 병합하는 것이 일반적입니다.

부당이득 반환 청구의 소멸시효는 10년이므로, 오래 방치했더라도 10년 이내 범위에서는 청구가 가능합니다. 다만 증축 시점을 입증하기 어려워지므로 가능한 한 빨리 움직이는 것이 유리합니다.

실제 철거 청구 절차 - 이렇게 진행됩니다

현황 파악 및 증거 확보 지적측량(한국국토정보공사)을 통해 정확한 경계를 확인합니다. 측량 비용은 면적에 따라 50만~150만 원 수준이며, 이 측량 결과가 소송의 핵심 증거가 됩니다. 현장 사진, 항공사진, 건축물대장도 함께 확보하세요.

내용증명 발송 상대방에게 철거 및 토지 인도를 요구하는 내용증명을 발송합니다. 법적 의무 사항은 아니지만, 향후 소송에서 "충분한 기회를 주었다"는 점을 입증하는 데 도움이 됩니다. 보통 14일~1개월의 이행 기간을 부여합니다.

민사소송 제기 상대방이 자진 철거에 응하지 않으면 관할 법원에 건물철거 및 토지인도, 부당이득 반환 청구 소송을 제기합니다. 소가(소송 대상 가액)에 따라 소액사건(2,000만 원 이하), 단독사건, 합의사건으로 나뉘며, 인지대와 송달료는 소가 기준으로 산정됩니다.

판결 확정 후 강제집행 승소 판결이 확정되면 상대방이 자발적으로 이행하지 않는 경우, 대체집행 방식으로 철거를 진행합니다. 철거 비용은 일단 채권자가 선납하고 이후 상대방에게 구상 청구합니다. 1심 기간은 통상 6개월~1년 정도 소요됩니다.

예외 및 주의할 점 - 반드시 체크하세요

첫째, 권리남용 항변입니다. 침범 면적이 극히 미미하고, 철거 시 상대방의 손해가 토지 소유자의 이익에 비해 현저히 큰 경우, 법원이 권리남용을 인정해 철거 청구를 기각할 수 있습니다. 다만 실무상 이 항변이 인용되는 비율은 높지 않습니다.

둘째, 법정지상권 성립 여부입니다. 토지와 건물의 소유자가 원래 동일인이었다가 매매, 경매 등으로 소유자가 달라진 경우 법정지상권(민법 제366조)이 성립할 수 있습니다. 이 경우 건물 소유자에게 정당한 토지 사용 권원이 인정되어 철거 청구가 어려워집니다.

셋째, 행정 절차 병행을 고려하세요. 무허가 건축물은 건축법 제79조에 따라 관할 지자체에 시정명령(철거 명령)을 요청할 수도 있습니다. 민사소송과 별도로 진행할 수 있으며, 이행강제금(위반 면적 기준 1회 최대 수천만 원)이 부과되므로 상대방에게 상당한 압박이 됩니다.

실무 핵심 정리

지적측량으로 침범 사실을 객관적으로 확정하는 것이 모든 절차의 출발점
철거 청구와 부당이득 반환 청구를 반드시 병합 제기
소송 전 내용증명으로 자진 철거 기회를 부여하되, 기한을 명확히 설정
무허가 건축물이면 지자체 시정명령 신청을 병행하여 실효성을 높일 것
상대방의 법정지상권, 권리남용 항변 가능성을 사전에 검토

손수혁 변호사의 코멘트

선우 법률사무소 · 서울특별시 서초구

무허가 증축 건물 철거 사건을 다루다 보면, 의외로 지적측량을 하지 않은 채 감정적으로 대응하시다가 상황이 꼬이는 경우가 많습니다. 측량 결과라는 객관적 근거를 먼저 확보한 뒤, 부당이득 반환까지 포함하여 전략적으로 접근하시는 것이 실질적인 해결에 훨씬 효과적입니다. 사안이 복잡해지기 전에 가능한 빨리 전문가의 검토를 받으시길 권합니다.

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