토지수용 보상금이 너무 낮을 때, 재평가 감정 신청 절차

임영준 변호사

법무법인 정곡(분사무소) · 서울특별시 양천구

많은 분들이 토지수용 보상금 통지를 받고 나서야 재평가 감정 신청 절차를 어려워합니다. 보상금이 시세에 한참 못 미치는데 어디서부터 손을 대야 할지 막막하다는 상담이 가장 많습니다.

핵심만 말씀드리겠습니다. 보상금이 낮다고 느껴지면 그냥 받지 마십시오. 협의 단계에서 거부하고, 수용재결을 거쳐 이의재결, 행정소송으로 가면서 감정평가를 다시 받는 절차가 법으로 보장되어 있습니다. 단계마다 시한이 정해져 있어 한 번 놓치면 회복이 어렵습니다.

토지 수용 재평가 감정 신청, 단계별 절차

협의 단계 — 보상금 거부와 자료 확보

사업시행자가 감정평가법인 2곳을 선정해 산정한 보상금을 통지합니다. 금액이 부당하면 협의서에 서명하지 마십시오. 서명하는 순간 사건은 종결됩니다.

이 시점에 인근 거래사례, 공시지가, 본인이 의뢰한 사감정 결과를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다. 다음 단계의 출발점이 됩니다.

소요기간: 30~60일필요서류: 토지등기부, 공시지가확인원, 거래사례자료비용: 사감정 의뢰 시 100만~300만원

토지수용위원회 수용재결 신청

협의 결렬 후 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 이때 토지소유자도 의견서를 제출할 수 있고, 위원회가 새로 선정한 감정평가법인 2곳이 다시 평가합니다.

의견서에 토지의 위치적 가치, 형상, 도로 접면, 인근 개발 호재 등 가격에 영향을 줄 요소를 구체적으로 적시해야 합니다. 단순히 "낮다"고만 쓰면 반영되지 않습니다.

소요기간: 신청 후 약 6개월필요서류: 의견서, 사감정평가서, 입증자료비용: 사업시행자 부담

이의재결 신청 — 중앙토지수용위원회

수용재결 보상금에도 불복하는 경우, 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청합니다. 이 시한을 놓치면 행정소송도 제한됩니다.

이 단계에서 또다시 새로운 감정평가가 이뤄집니다. 통상 수용재결 금액보다 일부 상향되는 경향이 있습니다. 다만 만족스러운 결과가 나오는 비율은 절반 정도라고 보시면 됩니다.

소요기간: 신청 후 약 4~6개월제출시한: 재결서 받은 날부터 30일비용: 인지대 등 약 5만~30만원

보상금증액 행정소송 제기

이의재결에도 불복한다면 행정법원에 보상금증액청구의 소를 제기합니다. 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내(이의재결을 거치지 않은 경우 수용재결서 받은 날부터 90일 이내)에 제기해야 합니다.

소송 단계에서는 법원이 선정한 감정인이 새로 평가합니다. 실무에서 보상금이 의미 있게 증액되는 단계는 사실상 이 행정소송 단계입니다. 사감정평가서, 거래사례, 토지의 객관적 가치를 입증할 자료가 결과를 좌우합니다.

소요기간: 1심 약 1년~1년 6개월제출시한: 이의재결서 받은 날부터 60일비용: 인지대·송달료·감정료 등 수백만원대

재평가 감정 신청, 실무에서 놓치기 쉬운 점

첫째, 협의 단계에서 보상금을 받고 영수증에 서명하면 사후 다툼이 사실상 불가능합니다. "일단 받고 나중에 다투자"는 잘못된 조언입니다.

둘째, 사감정평가서는 단계마다 다시 활용할 수 있습니다. 협의 단계에서 한 번 받아두면 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 일관된 근거 자료가 됩니다.

셋째, 영농손실보상, 잔여지 보상, 영업손실보상 등 부수적 보상 항목도 함께 검토해야 합니다. 토지가액만 다투다가 다른 항목을 놓치는 경우가 많습니다.

보상금에 불복할 때 가장 중요한 것은 "시한"과 "근거자료"입니다. 30일·60일이라는 짧은 시한 안에 객관적 자료로 무장된 의견서를 제출해야 합니다. 감정평가는 결국 자료 싸움입니다.

토지수용 사건은 한 번 절차가 마무리되면 되돌리기 어렵습니다. 보상금 통지를 받은 시점에 이미 다음 단계의 시한이 흘러가고 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.

임영준 변호사의 코멘트

법무법인 정곡(분사무소) · 서울특별시 양천구

토지수용 사건을 다루면서 보면, 협의 단계에서 그냥 도장을 찍어버린 후에 찾아오시는 분들이 가장 안타깝습니다. 보상금이 부당하다고 느끼신다면 통지를 받은 그 시점부터 30일·60일이라는 시한이 이미 흐르기 시작한다는 점을 기억하시고, 가급적 첫 통지 단계에서 전문가의 검토를 받으시길 권합니다.

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