부동산 · 건설·공사대금·하도급 2026.06.25 조회 100

건설 공사 클레임 절차, 단계별로 정리해 드립니다

많은 시공사와 발주자 분들이 건설 공사 클레임 절차를 어렵게 느끼십니다. 공사 진행 중 설계 변경, 공기 지연, 추가 비용 등 예상치 못한 상황이 발생했을 때, 정당한 권리를 주장하기 위한 절차를 제대로 밟지 않으면 수억 원의 청구 기회를 잃을 수 있습니다.

핵심만 말씀드리겠습니다. 건설 클레임은 단순히 "돈을 더 달라"는 요구가 아니라, 계약 조건의 변경에 따라 발생한 추가 비용이나 공기 연장을 계약에 근거하여 공식적으로 청구하는 절차입니다. 아래에서 단계별로 정리합니다.

건설 공사 클레임이란

건설 클레임(Construction Claim)이란 계약 당사자 일방이 상대방에 대해 계약 내용과 다른 사유로 인해 발생한 추가 비용 또는 공기 연장을 공식적으로 요구하는 행위를 말합니다. 국내에서는 건설산업기본법, 국가계약법 시행령, 그리고 개별 공사도급계약 일반조건 등이 근거가 됩니다.

클레임 사유가 되는 대표적 상황

발주자의 설계 변경 지시 또는 도면 오류
불가항력(천재지변, 감염병 등)으로 인한 공기 지연
현장 조건이 계약 시 고지된 내용과 현저히 다른 경우
발주자의 관급자재 공급 지연, 승인 지연
법령 변경으로 추가 비용이 발생한 경우

Step 1. 클레임 사유 발생 인지 및 통지

사유 발생 즉시 서면 통지 소요기간: 사유 발생 후 14~30일 이내 필요서류: 클레임 통지서(Notice of Claim)

결론부터 말하면, 이 단계를 놓치면 클레임 자체가 불가능해질 수 있습니다. 대부분의 공사 계약 일반조건은 클레임 사유 발생 후 14일에서 30일 이내에 서면으로 통지하도록 규정하고 있습니다. 국가계약법 시행령에 따른 공사계약 일반조건 제23조에서도 설계변경 등의 사유 발생 시 지체 없이 통보하도록 명시하고 있습니다.

통지서에는 클레임 사유, 발생 일시, 예상되는 영향(비용 증가 또는 공기 연장)의 개요를 기재합니다. 이때 구체적인 금액을 확정할 필요는 없고, "클레임 권리를 유보한다"는 의사 표시가 핵심입니다.

Step 2. 근거 자료 수집 및 클레임 산정

증빙 확보와 비용 산출 소요기간: 통지 후 30~90일 필요서류: 공사일보, 사진, 설계변경 도면, 견적서, 하도급 계약서 등 비용: 클레임 전문가(CM, 감정) 비용 500만~3,000만 원 내외

클레임에서 가장 중요한 것은 입증 자료의 질과 양입니다. 실무에서 클레임이 기각되는 가장 흔한 이유가 바로 근거 자료 부족입니다.

수집해야 할 핵심 자료는 다음과 같습니다.

공사일보 및 작업일지: 실제 투입 인력, 장비, 공기 지연 사유 기록
현장 사진 및 영상: 시계열 순으로 정리하여 변경 사항을 시각적으로 입증
공문 및 회의록: 발주자와의 협의 내용, 변경 지시 여부 확인
원가 분석 자료: 추가 비용 발생 내역을 계약 단가 또는 시중 단가 기준으로 산출

클레임 금액 산정 시에는 직접 비용(자재, 노무, 장비), 간접 비용(현장관리비 연장분), 이윤을 구분하여 산출합니다. 공공 공사의 경우 계약 예정가격 작성기준(기획재정부 고시)에 따른 산정이 필수입니다.

Step 3. 클레임 보고서 작성 및 공식 제출

클레임 문서 패키지 제출 소요기간: 자료 확보 후 2~4주 필요서류: 클레임 보고서, 비용 산출 내역서, 공기 영향 분석표, 증빙 서류 일체

클레임 보고서는 단순한 요청서가 아닙니다. 계약 조항에 근거하여 왜 추가 비용이나 공기 연장이 정당한지를 논리적으로 서술하는 문서입니다.

보고서의 기본 구성은 다음과 같습니다.

사실관계 요약 (Factual Narrative)
적용 계약 조항 명시 (Contractual Basis)
인과관계 분석 (Cause and Effect)
비용 산출 내역 (Quantum)
공기 영향 분석 (Time Impact Analysis)

공공 공사의 경우 감독관 또는 발주기관에, 민간 공사의 경우 계약에서 정한 상대방에게 공식 서면으로 제출합니다. 내용증명 발송을 병행하면 추후 분쟁 시 제출 시점을 명확히 할 수 있습니다.

Step 4. 협상 및 합의

발주자와의 협상 진행 소요기간: 1~6개월 (사안 규모에 따라 상이) 비용: 변호사 자문 비용 별도 발생 가능

클레임을 제출하면 발주자(또는 감리단)가 검토 후 승인, 일부 승인, 거부 중 하나로 회신합니다. 실무에서는 일부 승인이 가장 많고, 이때부터 본격적인 협상이 시작됩니다.

협상 시 유의할 점을 정리하면 다음과 같습니다.

감정적 대응을 피하고 계약 조항과 증빙에 기반한 논리적 대응을 유지할 것
협상 과정의 모든 내용을 서면(공문, 이메일)으로 기록할 것
합의 시 합의서에 포기 조항(Waiver Clause)의 범위를 반드시 확인할 것
합의 금액뿐 아니라 지급 시기, 방법도 명확히 기재할 것

Step 5. 분쟁 해결 절차 (협상 결렬 시)

조정 / 중재 / 소송 소요기간: 조정 2~4개월 / 중재 6~12개월 / 소송 1~2년 비용: 조정 50만~200만 원 / 중재 청구금액의 0.5~2% 내외 / 소송 인지대 + 변호사 비용

협상이 결렬되면 계약에서 정한 분쟁 해결 조항에 따라 다음 단계로 진행합니다.

건설분쟁조정위원회 조정: 건설산업기본법 제69조에 근거한 행정형 조정 절차로, 비교적 빠르고 비용이 적습니다. 다만 조정안에 강제력이 없어 일방이 불수용하면 효력이 없습니다.
중재: 대한상사중재원 등을 통한 중재는 단심(1회)으로 종결되어 소송보다 빠릅니다. 계약서에 중재 합의 조항이 있어야 가능하며, 중재 판정은 확정 판결과 동일한 효력을 가집니다.
민사소송: 관할 법원에 공사대금 청구 소송을 제기합니다. 건설 감정이 필요한 경우가 많아 1심만 1~2년이 소요되는 경우가 일반적입니다.

클레임 성공을 위한 실무 핵심 정리

통지 기한 준수: 기한을 놓치면 계약상 클레임 권리 자체가 소멸할 수 있습니다.
동시 기록 원칙: 사유 발생 시점에 작성된 기록(공사일보, 사진)이 사후 작성 자료보다 증거력이 월등히 높습니다.
계약서 정독: 클레임 통지 기한, 비용 산정 기준, 분쟁 해결 조항은 계약마다 다릅니다. 착공 전에 반드시 확인해야 합니다.
하도급 연계: 원도급자가 발주자에게 클레임을 제기할 때, 하수급인의 추가 비용도 함께 반영해야 합니다. 하도급법상 하수급인 보호 의무도 고려해야 합니다.
소멸시효 관리: 공사대금 채권의 소멸시효는 원칙적으로 3년(상행위)이며, 준공 또는 계약 해지 시점부터 기산됩니다. 시효 관리에 실패하면 수십억 원의 청구권을 잃을 수 있습니다.

건설 공사 클레임은 발생 시점부터 체계적으로 대응해야 결과가 달라집니다. 통지 한 번 늦추거나 증빙 하나 빠지면 정당한 권리를 행사하지 못하는 사례가 실무에서 반복적으로 확인됩니다. 각 단계의 기한과 요건을 정확히 파악하고 대응하시기 바랍니다.

김경숙 변호사의 코멘트

더감 법률사무소 · 경기도 수원시

건설 클레임 사건을 다루면서 가장 안타까운 경우는 정당한 사유가 있음에도 초기 통지 기한을 놓쳐 청구 기회를 잃는 상황입니다. 클레임 사유가 발생하면 즉시 서면 통지부터 하시고, 공사일보와 현장 사진 등 증거를 당일 기준으로 확보하시기 바랍니다. 금액이 큰 사안일수록 초기 단계에서 법률 전문가의 검토를 받으시길 권합니다.

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