"건물 공사를 마치고 준공검사를 받았는데 일부 항목에서 불합격 판정이 나왔습니다. 이 경우 도급인(발주자)은 공사대금 전액 지급을 거부할 수 있나요?"
오늘은 건설 공사 준공검사를 둘러싼 대금 분쟁에 대해 알아보겠습니다. 공사 현장에서 가장 첨예하게 다투는 지점 중 하나가 바로 준공검사 결과와 대금 지급의 관계입니다. 결론부터 정리하면, 준공검사 불합격이 곧바로 공사대금 전액을 지급하지 않아도 되는 근거가 되지는 않습니다.
준공검사 불합격과 대금 지급의 관계
첫째, 공사의 완성 여부와 하자(공사 결과의 흠) 여부는 법적으로 구분해서 판단해야 합니다. 대법원은 공사가 예정된 최후의 공정까지 일단 종료되고 주요 구조 부분이 약정에 따라 시공되어 사회통념상 일이 완성되었다면, 다소의 하자가 있더라도 이는 '공사 미완성'이 아니라 '하자'의 문제로 봅니다.
둘째, 공사가 완성된 것으로 인정되면 도급인은 원칙적으로 공사대금 지급 의무를 부담합니다. 준공검사에서 지적된 항목이 있더라도, 그것이 하자에 해당한다면 도급인은 대금 전액을 거부하는 것이 아니라 하자에 상응하는 범위 내에서만 대응할 수 있습니다.
핵심 정리
준공검사 불합격 = 대금 전액 거부 (X)
준공검사 불합격 → 하자에 해당하면 → 하자보수 또는 그에 상응하는 금액만큼 동시이행 항변 (O)
도급인이 취할 수 있는 조치는 무엇인가
도급인은 지적된 항목의 성격에 따라 두 가지 방향으로 대응하게 됩니다. 셋째, 하자가 존재하는 경우 도급인은 하자보수를 청구하거나, 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조). 이때 도급인은 그 손해배상채권과 공사대금채권이 서로 대등한 범위에서 동시이행 관계에 있다는 점을 근거로 대금 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 도급인이 지급을 거절할 수 있는 범위는 '하자보수에 필요한 비용' 상당액에 한정됩니다. 예를 들어 총 공사대금이 3억 원인데 하자보수 비용이 2,000만 원으로 산정된다면, 도급인은 2,000만 원 범위에서만 지급을 유보할 수 있고 나머지 2억 8,000만 원은 지급해야 합니다.
준공검사가 아직 미완성 단계라면
넷째, 반대로 공사가 사회통념상 완성에 이르지 못한 경우, 즉 주요 공정 자체가 마무리되지 않은 '미완성' 상태라면 이야기가 달라집니다. 이 경우 도급인의 대금 지급 의무 자체가 아직 발생하지 않은 것으로 볼 여지가 있습니다.
실무에서는 준공검사에서 지적된 사항이 '단순 하자'인지 '공사 미완성'인지 구분하는 것이 분쟁의 승패를 좌우하는 핵심입니다. 이 구분은 지적 항목이 주요 구조 부분인지, 보수만으로 목적을 달성할 수 있는지, 잔여 공정의 비중이 어느 정도인지 등을 종합적으로 따져 판단합니다.
분쟁을 줄이는 실무 팁
다섯째, 준공검사 관련 분쟁을 줄이려면 계약 단계에서 준공검사의 기준과 절차를 명확히 정해두는 것이 중요합니다. 준공검사에서 지적된 항목은 반드시 서면으로 기록하고, 시정 요구와 그 이행 여부를 사진·일지 등으로 남겨두어야 합니다.
준공검사 대응 실무 순서
1. 지적 항목을 서면으로 확보 (검사조서, 시정요구서)
2. 지적 사항이 '하자'인지 '미완성'인지 성격 구분
3. 하자라면 보수비용 견적 산정 (전문가 감정 활용)
4. 대금 유보 범위를 보수비용 상당액으로 한정
5. 다툼이 커질 경우 하자 감정을 통한 객관적 증거 확보
정리하면, 준공검사 불합격이 있다고 해서 공사대금을 전액 지급하지 않아도 되는 것은 아니며, 공사의 완성 여부와 하자의 범위를 명확히 구분해 대응하는 것이 원칙입니다. 도급인과 수급인(공사업체) 모두 검사 결과의 법적 성격을 정확히 이해하는 것이 불필요한 분쟁을 막는 첫걸음입니다.
