부동산 · 건설·공사대금·하도급 2026.09.10 조회 17

건설 하자 보수 청구권 소멸시효, 언제부터 시작되나

많은 분들이 건설 하자를 발견하고도 하자 보수 청구권 소멸시효 계산을 어려워합니다. 하자가 언제 발생했는지, 시효가 언제부터 시작되는지 헷갈려 청구 시기를 놓치는 경우가 실무에서 상당히 많습니다. 핵심만 말씀드리겠습니다. 소멸시효 기산점(시효가 시작되는 시점)을 정확히 잡는 것이 하자 보수를 받을 수 있느냐 없느냐를 가릅니다.

먼저 알아야 할 두 개의 기간

건설 하자는 두 개의 기간이 동시에 작동합니다. 이 둘을 혼동하면 안 됩니다.

1. 하자담보책임기간 — 이 기간 안에 발생한 하자여야 청구 대상이 됩니다. 콘크리트·철근 등 주요 구조부는 5년 또는 10년, 마감공사 등은 1~3년으로 공종별로 다릅니다.

2. 소멸시효기간 — 청구권 자체가 소멸하는 기간입니다. 하자 보수에 갈음하는 손해배상 청구권은 원칙적으로 10년입니다.

결론부터 말하면, 담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해 소멸시효가 완성되기 전에 청구해야 한다는 것입니다. 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

소멸시효 기산점, 언제부터인가

여기가 가장 중요합니다. 실무에서 가장 다툼이 많은 지점이기도 합니다.

원칙 — 하자가 발생한 시점
소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다. 하자 보수 청구권의 경우, 각 하자가 실제로 발생한 시점부터 시효가 시작됩니다. 준공(공사 완료) 시점이 아니라는 점에 유의해야 합니다.

특히 균열·누수처럼 시간이 지나며 나타나는 하자는 발생 시점이 각각 다릅니다.

공동주택 등 특수한 경우
아파트 등 집합건물의 경우, 사용검사일 또는 인도일을 기준으로 공종별 담보책임기간을 계산하되, 각 하자별로 시효를 따집니다. 순차적으로 발생하는 하자는 발생할 때마다 별도로 시효가 진행된다고 보는 것이 실무의 흐름입니다.

따라서 오래된 하자와 최근 하자를 구분해 정리해야 합니다.

손해배상으로 청구할 때
보수를 요구하는 대신 손해배상(수리비 상당액)을 청구하는 경우, 그 청구권의 소멸시효는 10년입니다. 다만 기산점을 언제로 보느냐에 따라 소멸 여부가 갈리므로, 하자 발생 시점 입증 자료를 반드시 확보해야 합니다.

실제 청구 절차 — 단계별 진행

하자 조사 및 증거 확보
발생한 하자를 사진·동영상으로 기록하고, 발생 시점을 특정합니다. 필요하면 하자진단 전문기관의 감정을 받습니다.

소요기간 약 2~4주 / 비용: 감정비 규모에 따라 상이 / 서류: 준공도서, 하자 사진, 관리 기록

내용증명 발송으로 청구 의사 표시
시공사·분양사에 하자 보수를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 청구 사실과 시점을 남겨두는 것이 시효 관리에 중요합니다.

소요기간 약 1주 / 서류: 하자 목록, 근거 자료

협의 또는 소송·조정 제기
협의가 안 되면 소송이나 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 청구합니다. 소송 제기는 시효 중단(진행을 멈추는 것) 효과가 있으므로 시효 완성이 임박했다면 서둘러야 합니다.

소요기간: 조정 수개월, 소송 6개월~2년 / 비용: 감정료·인지대·변호사 비용

시효를 놓치지 않으려면

정리하면 다음과 같습니다. 첫째, 하자를 발견하면 발생 시점을 명확히 기록해 두어야 합니다. 둘째, 담보책임기간과 소멸시효를 각각 확인해야 합니다. 셋째, 시효가 임박했다면 내용증명만으로는 시효가 중단되지 않으므로, 소 제기 등 확정적인 조치를 취해야 합니다.

실무에서 보면 하자가 여러 개 섞여 있는 경우, 일부는 시효가 살아 있고 일부는 이미 소멸된 상태가 많습니다. 하자별로 나누어 판단하는 것이 핵심입니다.

박경수 변호사의 코멘트

법무법인 세문 · 서울특별시 서초구

건설 하자 사건을 다루면서 보면 준공일 기준으로만 시효를 계산해 살아있는 청구권까지 포기하는 분들이 적지 않습니다. 하자는 발생 시점이 제각각이므로 하자별로 나누어 따져야 합니다. 시효 완성이 걱정되는 상황이라면 가능한 빨리 전문가와 상의하시길 권합니다.

이 글의 변호사

법무법인 세문

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