건설 현장에서 공사가 예정일보다 늦어지는 일은 드물지 않습니다. 국토교통부 통계에 따르면 상당수의 민간·공공 건설공사가 당초 준공 예정일을 넘겨 마무리되며, 이때 거의 예외 없이 등장하는 쟁점이 바로 공사 지체상금입니다. 지체상금은 수급인(공사를 맡은 시공사)이 정해진 기한 안에 공사를 끝내지 못했을 때 도급인(공사를 발주한 측)에게 물어야 하는 손해배상 성격의 금액인데, 그 산정 방식을 두고 다투는 분쟁이 실무에서 대단히 많습니다. 핵심만 짚어드리겠습니다.
지체상금은 어떻게 계산되는가
결론부터 말하면, 지체상금은 계약금액 × 지체상금률 × 지체일수로 산정됩니다. 계약서에 지체상금률이 명시되어 있으면 그에 따르고, 민간 표준도급계약에서는 통상 1일당 1,000분의 0.5에서 1,000분의 1 수준을 정합니다.
문제는 이 단순한 공식의 각 항목마다 다툼이 생긴다는 점입니다. '계약금액'을 총 계약금 전체로 볼 것인지, 이미 완성된 부분을 뺀 미완성 부분만 볼 것인지가 대표적입니다. 판례는 공사가 상당 부분 진척되어 도급인이 기성 부분을 인수해 사용하고 있다면, 지체상금은 완성되지 못한 나머지 부분의 계약금액을 기준으로 산정하는 것이 타당하다고 봅니다.
지체일수, 어디서부터 어디까지인가
지체일수 산정은 분쟁의 핵심 전장입니다. 시작점은 계약상 준공 기한 다음 날이고, 종료점은 공사가 실제로 완성된 날입니다. 여기서 '완성'을 언제로 볼 것이냐가 문제입니다.
공사의 완성이란 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하고, 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성된 상태를 의미합니다. 미시공·하자가 남아 있더라도, 그것이 보수로 해결할 수 있는 정도라면 이미 완성된 것으로 봅니다.
즉 도급인이 '아직 하자가 있으니 미완성'이라고 주장하며 지체일수를 계속 늘리려 해도, 그것이 하자보수의 대상에 불과하다면 지체상금은 완성일까지만 부과됩니다. 이 구분을 놓치면 지체상금이 수천만 원 단위로 달라집니다.
수급인이 책임지지 않는 지연도 있다
모든 지연이 수급인의 책임은 아닙니다. 다음과 같은 사유로 공사가 늦어졌다면 그 기간은 지체일수에서 제외되어야 합니다.
1도급인 귀책 사유 — 설계 변경, 자재 공급 지연, 대금 미지급 등 발주자 측 원인으로 발생한 지연
2불가항력 — 천재지변, 이상기후, 법령 개정에 따른 공사 중단 등 당사자 통제를 벗어난 사유
3인허가 지연 — 수급인의 잘못 없이 관공서의 인허가·검사가 늦어져 공사를 진행할 수 없었던 기간
다만 이러한 사유는 지연을 다투는 쪽이 입증해야 합니다. 공정 회의록, 공문, 카카오톡 등 대화 기록, 자재 발주·납품 내역, 기상 기록 같은 객관적 자료가 없으면 인정받기 어렵습니다.
지체상금이 과도하면 감액될 수 있다
지체상금은 법적으로 손해배상액의 예정으로 취급됩니다. 따라서 그 금액이 부당하게 과다한 경우 법원이 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 실무에서는 공사가 대부분 완성된 상태였는지, 도급인이 실제로 입은 손해가 얼마인지, 지연에 수급인의 고의·중과실이 있었는지 등을 종합해 감액 여부와 폭을 판단합니다.
또한 지체상금이 무한정 누적되는 것도 아닙니다. 공사를 완성하지 못한 채 계약이 해제된 경우, 도급인이 다른 업체를 통해 완공할 수 있었던 시점을 넘어서까지 지체상금을 물릴 수는 없다는 것이 판례의 태도입니다.
전망과 정리
건설 경기 변동과 자재비 급등이 이어지면서 공사 지연과 그에 따른 지체상금 분쟁은 앞으로도 늘어날 것으로 판단됩니다. 정리하면, 지체상금 분쟁의 승패는 계약금액의 기준, 완성 시점, 공제되어야 할 지연 사유 이 세 가지를 얼마나 정확히 입증하느냐에 달려 있습니다. 계약 단계에서 지체상금률과 준공 기한, 공기 연장 절차를 명확히 규정해 두는 것이 분쟁을 근본적으로 줄이는 방법입니다.
