계약이 끝났는데도 가게를 비워주지 않는 임차인 때문에 밤잠을 설치시는 분들이 많습니다. 더구나 명도(건물을 비워 돌려주는 것)를 요구했다는 이유로 오히려 영업방해를 당하거나, 험한 말을 듣게 되면 어디서부터 어떻게 풀어야 할지 막막하실 겁니다. 오늘은 실제 상담 현장에서 자주 접하는 사례를 통해, 임차인의 명도 거부와 영업방해에 임대인이 어떻게 차분히 대응할 수 있는지 함께 살펴보겠습니다.
[사례] 경기도 성남에서 상가 건물을 소유한 임대인 박모(58)씨는, 1층에서 고깃집을 운영하던 임차인 김모(45)씨와의 계약이 2년 전 만료되었습니다. 박씨는 건물을 리모델링하려고 여러 차례 정중히 명도를 요청했지만, 김씨는 "권리금을 못 받았다"며 거부했습니다. 그 사이 임대료도 6개월째 밀렸고, 최근에는 박씨가 건물에 들어서자 김씨가 손님들 앞에서 고성을 지르며 "쫓아내려는 악덕 임대인"이라 소리치는 일까지 벌어졌습니다.
계약 종료 후에도 안 나가면 어떻게 되나요
박씨처럼 계약이 적법하게 종료되었는데도 임차인이 건물을 비우지 않는 경우, 임차인은 법적으로 권한 없이 남의 건물을 쓰고 있는 것이 됩니다. 이를 무단점유라고 부릅니다.
이때 임대인은 두 가지를 청구할 수 있습니다. 첫째는 건물을 비워달라는 명도(인도) 청구이고, 둘째는 계약 종료일 이후 점유한 기간에 대한 부당이득(법적 권한 없이 얻은 이익)입니다. 실무에서는 통상 종전 임대료 상당액을 부당이득으로 산정해 월세처럼 청구합니다.
다만 김씨가 "권리금을 못 받았다"고 주장한 점은 짚고 넘어가야 합니다. 상가건물임대차보호법상 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 이유 없이 방해해서는 안 됩니다. 그러나 이는 임대인이 손해배상 책임을 질 수 있다는 의미일 뿐, 임차인이 건물을 계속 점유할 권리를 주는 것은 아닙니다. 즉 권리금 분쟁과 명도 의무는 별개로 판단됩니다.
임대료가 밀렸다면 계약 해지가 더 명확합니다
박씨의 경우처럼 임차인이 차임(월세)을 3기 이상 연체한 상황은 임대인에게 오히려 유리한 지점입니다. 상가건물임대차보호법에 따르면 임차인이 3개월분에 해당하는 차임을 연체하면, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
6개월째 연체 중인 김씨는 이미 이 요건을 충족합니다. 중요한 것은 해지 의사를 명확한 방법으로 전달하는 것입니다. 실무에서는 연체 사실과 해지 통보를 내용증명 우편으로 발송해 증거를 남기는 것을 권합니다. 또한 3기 이상 차임을 연체한 임차인은 권리금 회수 기회 보호 대상에서 제외될 수 있어, 김씨의 권리금 주장도 그 설득력이 약해집니다.
실무 포인트 — 밀린 임대료는 보증금에서 공제됩니다. 다만 보증금을 모두 소진한 뒤에도 임차인이 나가지 않으면 손실이 계속 커지므로, 연체가 쌓이기 전에 조치를 서두르는 편이 좋습니다.
손님 앞 고성, 영업방해에 해당할 수 있습니다
가장 마음이 상하시는 부분이 바로 이 지점일 겁니다. 김씨가 손님들 앞에서 박씨를 "악덕 임대인"이라 소리치는 행위는, 사실이 아닌 내용을 공공연히 퍼뜨린 것이라면 명예훼손이 될 수 있습니다. 또한 정당한 권리 행사를 하려는 임대인을 위협하거나 물리적으로 막는다면 업무방해나 협박에 해당할 여지도 있습니다.
다만 감정이 격해진 상태에서 임대인이 직접 맞대응하거나, 임의로 자물쇠를 바꾸고 짐을 들어내는 행위는 절대 피하셔야 합니다. 설령 임차인이 무단점유 중이라도, 법적 절차 없이 임대인이 강제로 내보내면 오히려 주거침입이나 재물손괴로 역고소를 당할 수 있습니다. 반드시 법원의 판결을 받아 강제집행 절차를 밟아야 합니다.
영업방해나 폭언이 있을 때는 그 순간을 녹음하거나 영상으로 남기고, CCTV 기록을 확보해 두시는 것이 중요합니다. 이 증거들은 추후 명도소송이나 형사 고소에서 임대인에게 매우 유리하게 작용합니다.
박씨가 밟아야 할 현실적인 절차
정리하면 박씨가 취할 수 있는 순서는 이렇습니다. 먼저 내용증명으로 차임 연체에 따른 계약 해지와 명도를 통보하고, 그래도 불응하면 건물명도소송을 제기합니다. 소송 중 임차인이 재산을 빼돌리거나 점유를 다른 사람에게 넘길 우려가 있다면, 점유이전금지가처분을 함께 신청해 두는 것이 안전합니다.
판결이 확정되면 법원 집행관을 통해 강제집행으로 건물을 돌려받을 수 있고, 그 사이 발생한 부당이득도 함께 청구해 회수할 수 있습니다. 영업방해 행위에 대해서는 별도로 민·형사상 책임을 물을 수 있습니다.
명도 분쟁은 시간이 길어질수록 임대인의 손실이 눈덩이처럼 불어나는 특징이 있습니다. 박씨처럼 임대료 연체와 영업방해가 겹친 상황이라면, 감정적으로 대응하기보다 증거를 차분히 모아 적법한 절차를 밟는 것이 결국 가장 빠르고 안전한 길이라는 점을 기억하시기 바랍니다.
