법률사무소
김태균 변호사
하자보수 보증기간 지난 후에도 청구할 수 있을까
신축 아파트나 다세대주택에 입주한 뒤 시간이 조금 지나 벽에 균열이 생기거나 누수가 발생하는 경우가 적지 않습니다. 그런데 막상 시공사에 연락하려 하면 하자보수 보증기간이 이미 지났다는 답변을 듣고 당황하시는 분들이 많습니다. 보증기간이 끝났다는 말에 모든 권리가 사라진 것처럼 느껴져 포기하시는 경우도 흔합니다. 하지만 보증기간이 경과했다고 해서 반드시 하자보수 청구가 불가능한 것은 아닙니다.
오늘은 보증기간 경과 후 하자 청구가 실제로 어떻게 다뤄지는지, 가상의 사례를 통해 차분히 살펴보겠습니다.
사례
경기 수원에서 작은 카페를 운영하는 김모 씨(47세)는 5년 전 준공된 상가건물 1층을 분양받았습니다. 입주 후 3년까지는 별 문제가 없었는데, 작년 장마철부터 외벽을 타고 매장 안쪽으로 물이 스며들기 시작했습니다. 시공사에 보수를 요청했지만 "방수 하자 보증기간(통상 3년)이 끝났다"며 거절당했습니다. 김 씨는 수리비로 약 1,800만 원의 견적을 받은 상태에서, 더는 받을 방법이 없는지 고민하고 있습니다.
보증기간이 지나면 정말 청구할 수 없을까
먼저 많은 분들이 혼동하시는 부분부터 정리해 드리겠습니다. 하자에 관한 권리는 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 하자보수보증금에 기한 청구이고, 다른 하나는 도급계약에 따른 하자담보책임입니다.
흔히 말하는 '보증기간'은 주로 건설산업기본법이나 공동주택관리법령에서 정한 하자보수 보증의 담보 기간을 의미합니다. 예를 들어 방수 공사는 3년, 철근콘크리트 구조부는 길게는 10년까지로 하자의 종류별 기간이 정해져 있습니다. 이 기간은 "그 기간 안에 발생한 하자"를 대상으로 합니다.
핵심은 '언제 수리를 요청했느냐'가 아니라 '하자가 언제 발생했느냐'입니다. 보증기간 안에 발생한 하자라면, 기간이 지난 뒤에 발견하거나 청구하더라도 다툴 여지가 있습니다.
김 씨의 사례에서 방수 하자 자체가 보증기간(3년) 내에 이미 시작되었음을 입증할 수 있다면, 비록 본격적인 분쟁이 그 이후에 불거졌더라도 책임을 물을 수 있는 길이 열립니다. 반대로 기간이 완전히 지난 뒤에 처음 생긴 하자라면 보증 책임을 묻기는 어려워집니다.
소멸시효와 제척기간, 무엇을 봐야 할까
보증기간과는 별개로 반드시 챙겨야 할 개념이 소멸시효(권리를 행사하지 않으면 사라지는 기간)와 제척기간(법으로 정해진 권리 존속 기간)입니다.
민법상 수급인(시공사)의 하자담보책임은 하자를 안 날 등을 기준으로 일정 기간 내에 행사해야 합니다. 또한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권은 일반 채권의 소멸시효가 적용될 수 있습니다. 즉 보증기간이 남아 있더라도 소멸시효가 완성되면 청구가 막힐 수 있고, 반대로 보증기간 경과 후라도 손해배상 청구가 가능한 경우가 존재합니다.
실무에서 상담을 하다 보면, 보증기간 하나만 보고 "끝났다"고 단정하셨다가 다른 청구 경로가 살아 있었던 경우를 종종 봅니다. 그래서 하자 문제는 보증기간, 소멸시효, 청구의 성격(보수냐 손해배상이냐)을 함께 따져봐야 합니다.
지금 무엇을 준비해야 할까
김 씨처럼 이미 하자가 진행 중인 상황이라면, 권리를 되살리기 위해 아래 사항부터 챙기시길 권합니다.
첫째, 하자 발생 시점을 입증할 자료를 확보하세요. 누수가 처음 보인 날짜의 사진, 당시 시공사와 주고받은 문자나 통화 기록, 수리 요청 내역 등이 중요한 증거가 됩니다. 발생 시점이 보증기간 내였음을 보여주는 자료일수록 가치가 큽니다.
둘째, 하자의 원인을 객관적으로 밝혀 두세요. 하자가 시공 불량에서 비롯된 것인지, 자연 노후나 사용자 과실인지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 필요하면 하자진단 전문기관의 감정을 받아두는 것이 안전합니다.
셋째, 청구서를 내용증명으로 발송해 두세요. 내용증명은 그 자체로 소멸시효 중단 효과가 곧바로 생기는 것은 아니지만, 청구 의사를 명확히 남기고 이후 법적 절차의 기초가 됩니다.
보증기간이 지났다는 이유만으로 포기하기 전에, 하자 발생 시점과 청구의 성격을 꼼꼼히 확인해 보시기 바랍니다. 같은 사안이라도 어떤 법적 근거로 접근하느냐에 따라 결과가 달라지는 경우가 많습니다.
하자 분쟁은 시간이 지날수록 입증이 어려워지는 특성이 있습니다. 물이 마른 벽, 보수가 끝난 균열은 원인을 다시 밝히기가 쉽지 않습니다. 그래서 가능한 한 하자 상태가 남아 있을 때 자료를 정리해 두는 것이 가장 든든한 대비가 됩니다.
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김태균 변호사의 코멘트
하자 사건을 다루다 보면 보증기간만 보고 권리를 포기하시는 분들을 자주 만납니다. 실제로는 하자 발생 시점과 손해배상 청구 경로가 살아 있는 경우가 적지 않습니다. 벽이 마르기 전, 하자 상태가 남아 있을 때 사진과 통화기록부터 확보해 두시고 가급적 빨리 전문가와 상의하시길 권합니다.
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