부동산 · 건설·공사대금·하도급 2026.10.03 조회 0

건설 공사 지체보상금 계산법과 청구 절차 완벽정리

공사 준공이 늦어지면 발주자는 손해를 봅니다. 이때 수급인(시공사)에게 청구할 수 있는 것이 바로 지체보상금(공사 지연에 따른 일종의 손해배상금)입니다. 많은 분들이 금액을 어떻게 계산하고 어떤 절차로 청구해야 하는지 막막해하십니다. 핵심만 짚어 정리해드리겠습니다.

지체보상금이 무엇인지부터 정리

결론부터 말하면, 지체보상금은 계약서에 정한 준공기한을 넘긴 날부터 실제 완공일까지의 지연일수에 대해 발주자가 수급인에게 청구하는 돈입니다. 법적 성질은 손해배상액의 예정(민법 제398조)으로 봅니다. 즉 실제 손해를 일일이 증명하지 않아도, 계약서에 정한 요율대로 청구할 수 있다는 뜻입니다.

민간공사는 당사자가 계약서에 약정한 요율을 따르고, 공공공사는 지방계약법·국가계약법 관련 규정상 통상 지연 1일당 계약금액의 일정 비율(실무상 1/1000 수준)을 적용하는 경우가 많습니다. 계약서의 지체상금 조항이 1순위 기준이라는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.

지체보상금 계산 방법

계산 공식 자체는 단순합니다. 복잡한 것은 '지연일수'를 어떻게 확정하느냐입니다.

지체보상금 = 계약금액 × 지체상금률 × 지연일수

예를 들어 설명하겠습니다. 계약금액 5억 원, 지체상금률 1일당 1/1000, 준공기한을 20일 초과한 경우입니다.

항목	내용
계약금액	5억 원
지체상금률	0.001 (1/1000)
지연일수	20일
지체보상금	5억 × 0.001 × 20 = 1,000만 원

지연일수에서 빼야 하는 날이 있습니다. 발주자 귀책(설계 변경 지연, 자재 미지급 등), 천재지변, 불가항력으로 인한 지연일수는 공제됩니다. 또한 기성 부분이 인수되어 사용 가능한 경우에는 그 부분을 제외한 금액을 기준으로 계산하는 경우가 많습니다. 이 부분에서 분쟁이 가장 자주 발생합니다.

청구 절차 단계별 안내

계약서·공정 자료 확보

계약서의 준공기한·지체상금률 조항, 착공계, 공정표, 준공검사 서류를 모읍니다. 지연 원인과 책임 소재를 가를 핵심 증거입니다. 소요기간은 통상 1~2주이며 별도 비용은 들지 않습니다.

지연일수 확정 및 금액 산정

준공기한 다음 날부터 실제 완공일까지를 계산하되, 공제 사유를 가려냅니다. 산정 근거를 표로 정리해두면 이후 협상·소송에서 유리합니다. 소요기간은 1~2주입니다.

내용증명으로 청구

산정한 지체보상금 액수와 근거, 지급 기한을 적어 내용증명을 발송합니다. 실무에서는 잔여 공사대금과 지체보상금을 상계(서로 맞비기는 것)하겠다는 의사를 함께 밝히는 경우가 많습니다. 비용은 수천 원 수준입니다.

협의·조정 또는 소송

협의가 안 되면 민사소송 또는 대한상사중재원·건설분쟁조정위원회 조정을 활용합니다. 소송의 경우 심급마다 수개월이 걸리며, 인지대·송달료·감정비(공정 감정이 필요할 경우)가 발생합니다.

실무에서 꼭 확인할 포인트

첫째, 지체상금률이 과도하면 감액될 수 있습니다. 손해배상액 예정이 부당히 과다하면 법원이 직권으로 줄일 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 반대로 발주자 입장에서는 요율이 지나치게 높지 않은지 미리 점검해야 합니다.

둘째, 상계 처리가 현실적입니다. 공사가 끝나지 않아 잔여 공사대금이 남아 있는 경우가 많으므로, 지급해야 할 공사대금에서 지체보상금을 공제하는 방식이 가장 많이 쓰입니다.

셋째, 소멸시효를 놓치지 마십시오. 공사대금 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되는 경우가 있으므로, 청구를 미루다 시효가 지나지 않도록 주의해야 합니다.

정리하면, 지체보상금은 공식 자체는 간단하지만 지연일수 공제와 책임 소재, 요율의 적정성에서 분쟁이 갈립니다. 계약서 조항과 공정 자료를 정확히 정리하는 것이 승패를 좌우합니다.

김준혁 변호사의 코멘트

법률사무소 도준 · 경기도 수원시

건설 사건을 다루면서 보면 지체보상금 분쟁의 핵심은 결국 지연일수 산정입니다. 발주자 귀책이나 불가항력으로 공제될 날을 입증하려면 공정표와 왕복 공문을 초기부터 확보해 두어야 합니다. 요율이 과도하거나 금액이 큰 사안이라면 가능한 빨리 전문가와 상의하시길 권합니다.

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