부동산 · 토지·수용·보상 2026.10.23 조회 0

영업손실보상 요건과 산정, 공익사업 수용 시 꼭 알아야 할 것

Q. 공익사업으로 제가 운영하던 가게가 수용 대상이 되었습니다. 건물 보상 외에 영업으로 입은 손해도 보상받을 수 있나요?

결론부터 정리하면, 영업손실 보상은 토지·건물 보상과 별개로 청구할 수 있는 권리입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)은 공익사업 시행으로 영업을 폐지하거나 휴업하게 된 경우, 그 손실을 보상하도록 규정하고 있습니다. 다만 일정한 요건을 충족해야 하며, 보상 방식도 폐업이냐 휴업이냐에 따라 달라집니다.

영업손실 보상의 기본 요건

영업손실 보상을 받기 위해서는 다음 요건을 모두 갖추어야 합니다. 상담 현장에서 보면, 이 요건 중 하나라도 빠져 보상에서 제외되는 경우가 적지 않습니다.

1적법한 장소에서의 영업일 것. 사업인정고시일 등 기준일 이전부터 적법한 장소(무허가 건물이 아닌 곳)에서 영업하고 있어야 합니다.

2인적·물적 시설을 갖춘 계속적 영업일 것. 단순히 일시적으로 이루어지는 거래가 아니라 영업 실체가 있어야 합니다.

3관계 법령상 허가·등록·신고를 마친 영업일 것. 영업의 종류에 따라 요구되는 행정 절차를 적법하게 이행했어야 합니다.

여기서 특히 유의할 점은 무허가 건축물에서의 영업입니다. 원칙적으로는 보상 대상에서 제외되지만, 일정 기준일 이전부터 사업자등록을 하고 영업한 경우에는 일부 보상이 인정되기도 합니다. 자신의 상황이 어느 쪽에 해당하는지 정확히 판단할 필요가 있습니다.

폐업보상과 휴업보상의 구분

영업손실 보상은 크게 폐업보상과 휴업보상으로 나뉩니다. 어느 쪽에 해당하느냐에 따라 보상금 규모가 크게 달라지므로, 가장 중요한 쟁점이라 할 수 있습니다.

폐업보상은 영업을 아예 폐지할 수밖에 없는 경우에 적용됩니다. 다른 장소로 이전하는 것이 불가능하거나, 영업 성격상 인근에서 다시 영업 허가를 받을 수 없는 경우 등이 이에 해당합니다. 이 경우 통상 2년간의 영업이익에 고정자산 매각손실 등을 더하여 산정합니다.

휴업보상은 영업을 다른 장소로 이전함으로써 계속할 수 있는 경우에 적용됩니다. 이전에 필요한 기간(통상 4개월 이내)의 영업이익과 이전비용, 영업시설 복구비용 등이 보상 항목에 포함됩니다.

실무에서 자주 발생하는 분쟁이 바로 이 구분입니다. 영업자는 폐업보상을 원하지만 사업시행자는 휴업보상으로 처리하려는 경우가 많기 때문입니다. 폐업 여부는 단순히 본인의 주장이 아니라, 인근 지역에서의 이전 가능성 등을 객관적으로 따져 판단합니다.

보상금 산정과 불복 절차

영업손실 보상금은 감정평가를 통해 산정됩니다. 핵심은 영업이익 산정인데, 통상 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 합니다. 따라서 평소 매출과 비용을 입증할 수 있는 자료, 즉 부가가치세 신고서, 소득세 신고서, 재무제표 등을 체계적으로 보관해 두는 것이 매우 중요합니다.

만약 사업시행자가 제시한 보상금이 부당하게 낮다고 판단된다면, 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 보상금에 이의가 있는 경우에는 수용재결(토지수용위원회의 결정) 신청이 가능하고, 그 결과에도 불복하면 이의재결을 거쳐 행정소송(보상금 증액 청구소송)까지 진행할 수 있습니다.

다만 이의 신청과 소송에는 각각 법정 기간이 정해져 있으므로, 통지를 받은 후 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 특히 보상 협의 단계에서 금액에 서명하기 전, 산정 내역이 적정한지 충분히 검토하는 것이 바람직합니다. 한번 협의가 성립되면 이후 번복하기가 어렵기 때문입니다.

손수혁 변호사의 코멘트

선우 법률사무소 · 서울특별시 서초구

영업손실 보상 사건을 다루면서 보면, 폐업보상과 휴업보상 중 어디에 해당하는지가 보상금 규모를 좌우합니다. 평소 매출·비용 자료를 체계적으로 보관하고, 보상금에 서명하기 전 산정 내역을 반드시 검토하시길 권합니다.

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